Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 19 février 2025, n° 23/03444

TJ Nice 19 février 2025

Arguments

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Accepté
Modification du règlement de copropriété
La cour a jugé que la résolution n° 33, qui interdit les locations de courte durée, constitue une restriction injustifiée aux droits des copropriétaires et aurait dû être adoptée à l'unanimité.
Accepté
Dépenses de procédure
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme aux demandeurs pour couvrir leurs frais de procédure, considérant qu'ils étaient la partie gagnante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. et Mme [V] demandent l'annulation de la résolution n° 33 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, qui interdit les locations de courte durée dans leur immeuble. Les questions juridiques posées concernent la légalité de cette résolution au regard du règlement de copropriété et des articles de la loi du 10 juillet 1965. La Cour d'appel de Nice conclut que la résolution n° 33 est nulle, car elle impose une restriction non justifiée aux droits des copropriétaires, alors que le règlement autorise les locations meublées. Le syndicat des copropriétaires est condamné à verser 1.500 euros à M. et Mme [V] et à supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 19 févr. 2025, n° 23/03444
Numéro(s) :	23/03444
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice BARBAROThibault POZZO DI BORGO
Cabinet(s) :	SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIESSCP EDELSCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [A] [T] épouse [V], [Z] [U] [V] c/ Syndic. de copro. [Adresse 14]

N° 25/

Du 19 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03444 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFUW

Grosse délivrée à

la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES

expédition délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

le 19 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [B] [A] [T] épouse [V]

[Localité 3]

[Localité 7] Minnesota ETAT-UNIS

représentée par M^e Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [Z] [U] [V]

[Adresse 4]

[Localité 7] Minnesota ETAT-UNIS

représenté par M^e Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

[Adresse 15] [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet EUROPAZUR sis [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [U] [V] et Mme [B] [A] [T] épouse [V] sont propriétaires d’un appartement constituant leur résidence secondaire au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 12] situé [Adresse 6] ([Adresse 2].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 23 juin 2023 au cours de laquelle a été adoptée une résolution n° 33 interdisant les locations de courte durée.

Par acte du 15 septembre 2023, M. et Mme [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic, le cabinet Europazur, aux fins d’obtenir notamment l’annulation de la résolution n° 33 adoptée au cours de l’assemblée générale du 23 juin 2023.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 27 mars 2024, M. et Mme [V] sollicitent :

l’annulation de la résolution n° 33 adoptée par l’assemblée générale du 23 juin 2023, la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,d’être exemptés du paiement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens.

Ils font valoir, au visa des articles 8, 9, 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution litigieuse modifie le règlement de copropriété qui n’interdisait pas les locations de courte durée, de sorte que son adoption nécessitait un vote unanime des copropriétaires.

Ils expliquent que la copropriété est à usage mixte puisque le règlement de copropriété autorise l’habitation et le commerce et qu’une clause d’habitation bourgeoise n’interdit pas ce type d’activité de location de courte durée.

Ils relèvent que l’article 4 du règlement de copropriété mentionne le caractère bourgeois de l’immeuble ainsi que l’absence d’interdiction de consentir des locations ou d’exercer des professions commerciales ou libérales dans les appartements.

Ils ajoutent que la preuve d’un trouble anormal de voisinage causé par leurs locataires n’a pas été rapportée.

Aux termes de ses écritures notifiées le 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] conclut au débouté de M. et Mme [V] de leur demande d’annulation de la résolution n° 33 et de l’ensemble de leurs demandes et sollicite à titre reconventionnel leur condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Il fait valoir, au visa de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble et les restrictions aux droits des copropriétaires. Il soutient que le règlement de l’immeuble [Adresse 12] fait référence au caractère bourgeois des appartements et que la destination de l’immeuble s’apprécie in concreto et par référence à la situation matérielle et géographique de l’immeuble, de son standing et de l’évolution de ses conditions d’occupation. Il explique que l’immeuble concerné est d’architecture bourgeoise, de grand standing, situé à une adresse prestigieuse et classé « Patrimoine du XXème siècle ».

Il fait valoir que l’activité de location meublée de courte durée exercée par un copropriétaire n’ayant pas sa résidence habituelle au sein de l’immeuble constitue une activité commerciale contraire à l’interdiction de ce type d’activité dans des appartements à usage d’habitation lorsque cette location s’accompagne de prestations para hôtelières.

Il estime que la résolution litigieuse n’ajoute aucune contrainte particulière mais se contente de rappeler le principe qui résulte de la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété, de sorte que la résolution pouvait être votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que la copropriété n’a pas à démontrer de trouble anormal de voisinage, dont l’existence est sans effet sur la légalité de la résolution.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 septembre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 22 janvier 2025, prorogé au 19 Février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 33 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 23 juin 2023

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, définit le changement d’usage comme le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé sont privatives et constituent la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 8 I. de la même loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la même loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est appréciée par référence aux actes, à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Il est à cet égard admis deux types de clauses d’habitation bourgeoise, la clause dite exclusive qui prohibe toute activité professionnelle au sein de l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, et la clause d’habitation bourgeoise dite ordinaire qui permet l’exercice de certaines activités.

Toutefois, dans l’un et l’autre cas et sauf stipulation expresse du règlement de copropriété, les activités commerciales sont prohibées.

L’article 26 b) et d) alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, l’article 4 du règlement de copropriété intitulé « Destination des différentes parties de l’immeuble – [Localité 10] tenue de celui-ci » (pages 29-30) est rédigé comme suit :

« Chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne l’appartement, le garage ou la chambre de domestique lui appartenant exclusivement, le droit de faire jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres parties d’immeuble et de ne rien faire qui puisse nuire à la solidité de l’immeuble et sous les réserves établies au présent cahier des charges.

I°) Les appartements, chambres de domestiques et garages ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble. » […]

3°) Les appartements et leurs dépendances, tels qu’ils existent et sont désignés dans les plans annexés, ne pourront par la suite être revendus, aliénés ou loués qu’en un seul tout, pour conserver auxdits appartements leur caractère actuel d’appartements bourgeois. […]

8°) Il n’est pas interdit de consentir des locations vides ou en meublé, mais seulement à des personnes de bonne vie et mœurs.

10°) Rien ne s’oppose à ce que deux ou plusieurs professions commerciales ou libérales de même nature soient exercées dans les appartements ».

Le règlement de copropriété prévoit ainsi que les copropriétaires ont le droit de jouir et de disposer de leur appartement en toute liberté à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse nuire à l’immeuble, sous les réserves suivantes :

— les appartements ne peuvent être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui ne devront pas nuire à la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble,

— il est autorisé de consentir des locations vides ou en meublé, mais seulement à des personnes de bonne vie et mœurs,

— les activités commerciales et libérales sont autorisées.

Il s’ensuit que le règlement de copropriété autorise l’occupation des locaux à usage de professions libérales et d’activités commerciales ainsi que la location, de sorte qu’interdire des locations de courte durée institue une restriction aux droits des copropriétaires qui n’est pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble.

M. et Mme [V] ont obtenu le 12 avril 2022 l’autorisation de changer l’usage de leur local à usage d’habitation en local à usage de meublé touristique conformément à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Il est ainsi acquis que M. et Mme [V] louent leur logement meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et tirent des revenus de cette activité de location en meublé touristique.

Eu égard à la nature civile de l’activité de location saisonnière, la destination bourgeoise ne suffit pas à l’interdire en l’absence de clauses restreignant, conformément à cette destination, les conditions de jouissance des parties privatives.

La location meublée est en outre autorisée par le règlement de copropriété qui ne distingue pas selon qu’elle est ou non touristique, et, à l’exception de la restriction liée aux personnes auxquelles la location est consentie (personnes de bonne vie et mœurs), aucune restriction particulière n’est mentionnée.

Le texte de la résolution n° 33 précise comme motifs ayant motivé sa soumission au vote des copropriétaires :

« Plusieurs résidents de plaignent de la mise en location de courte durée de certains appartements, le comportement des locataires saisonniers durant les dernières périodes d’occupation a porté atteinte à la tranquillité des résidents (non-respect du règlement de copropriété, tapage nocturne et diurne, non-respect de l’utilisation des parties communes et équipements communs, etc… »

Aucune pièce versée aux débats ne démontre toutefois que les occupants de la location saisonnière pratiquée par M. et Mme [V] auraient nuit à la tranquillité, au grand standing et à la bonne tenue de l’immeuble, ce que ces derniers contestent par ailleurs.

L’assemblée générale ne pouvait dès lors, à quelque majorité que ce soit, imposer à M. et Mme [V] une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Par conséquent, au regard des termes du règlement de copropriété et des éléments versés aux débats, la résolution n° 33 adoptée par l’assemblée générale du 23 juin 2023 aurait dû être votée à l’unanimité des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.

Cette résolution est rédigée comme suit :

« Décision à prendre sur l’interdiction de louer les appartements en courte durée (type Airbnb)

Conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1.

[…]

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des informations données et de l’avis du conseil syndical décide l’interdiction de louer un lot d’habitation en location de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (type Airbnb etc…) au sein de la résidence du fait de l’interprétation du règlement de copropriété et de la jurisprudence à ce sujet.

Vote(nt) Pour : 28 copropriétaire(s) totalisant 505/1000 tantièmes.

Vote(nt) [Localité 11] : 11 copropriétaire(s) totalisant 206/1000 tantièmes. […]

Vote(nt) Abstention : 5 copropriétaire(s) totalisant 85/1000 tantièmes. […] »

Il convient en conséquence de prononcer l’annulation de la résolution n° 33 adoptée par l’assemblée générale du 23 juin 2023.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. et Mme [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [V] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire, sans étayer cette affirmation par aucun élément. Sa demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision doit par conséquent être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 23 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5] à [Adresse 13] (06000) ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à M. [Z] [U] [V] et Mme [B] [A] [T] épouse [V] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que M. [Z] [U] [V] et Mme [B] [A] [T] épouse [V] seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT