COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02186 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCZD

du 09 Mai 2025

N° de minute 25/00725

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3], S.A.R.L. BORNE & DELAUNAY

c/ S.A.S. CERGIC

Grosse délivrée à

M^e Thibault POZZO DI BORGO

Expédition délivrée à

M^e Gautier LEC

le

l’an deux mil vingt cinq et le neuf Mai à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Décembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice BORNE & DELAUNAY

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. BORNE & DELAUNAY

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.S. CERGIC

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Gautier LEC, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL BORNE & DELAUNAY ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS SERGIC, aux fins d’obtenir sa condamnation:

— à leur remettre sous bordereau récapitulatif de pièces, l’ensemble des documents et archives comptables et administratifs du syndicat des copropriétaires à savoir les éléments figurant au sein de la liste exhaustive du 2 octobre 2024,

— ordonner à la société SERGIC de communiquer les éléments comptables figurant dans le courrier du 2 octobre 2024 en original,

— dit qu’à défaut pour la société SERGIC de s’exécuter volontairement dans un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance, il y sera contraint par le paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour sa résistance abusive et injustifiée dans la communication des pièces,

— condamnation à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

A l’audience du 20 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL BORNE & DELAUNAY représentés par leur conseil se sont désistés de ses demandes de communication de pièces, la SAS SERGIC leur ayant remis l’ensemble des documents et archives après la signification de l’assignation et ont maintenu leurs demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Ils font valoir que la société BORNE & DELAUNAY a été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2024, que l’ancien syndic, la société SERGIC n’a pas déféré aux obligations prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 suite aux multiples demandes de communication de pièces qui lui ont été adressées et que suite à la signification de l’assignation, elle a finalement transmis l’intégralité des documents. Ils ajoutent maintenir leur demande de dommages-intérêts car le retard de la défenderesse dans la production des documents et archives est constitutif d’une faute leur ayant causé nécessairement un préjudice en empêchant le nouveau syndic d’exécuter sa mission et en perturbant le fonctionnement de la copropriété puisque ce dernier a été dans l’incapacité de connaître la situation financière du syndicat des copropriétaires, de tenir une comptabilité et de payer les factures. Ils soutiennent enfin avoir été contraints d’engager des frais en la présente instance pour obtenir les éléments sollicités que la société défenderesse devra supportée.

La SAS SERGIC, représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes,

— de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL BORNE & DELAUNAY à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle a transmis le 14 octobre 2024 à la société BORNE & DELAUNAY, nommée lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2024 en qualité de nouveau syndic, l’ensemble des pièces administratives selon un bordereau de pièces puis lui a transmis le 5, 6 et 14 décembre 2024 des pièces comptables. Elle soutient avoir transmis l’intégralité des archives de la copropriété entre le 14 octobre et le 14 décembre 2024 ce qui est confirmé par le conseil des demandeurs de sorte que la demande transmission des pièces est devenue sans objet. S’agissant de la demande de dommages-intérêts, elle expose qu’aucune faute n’est démontrée, que s’agissant de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat après apurement elle disposait d’un délai jusqu’au 26 décembre 2024 pour les transmettre et que les pièces ont été remises dans le délai légal par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de même que les archives remises dans le délai d’un mois. Elle ajoute que les pièces manquantes ont été remises à peine 10 jours après la délivrance de l’assignation de sorte que le nouveau syndic était parfaitement en mesure de gérer la copropriété et régler les factures depuis la reprise contrairement à ce qu’il tente de faire croire. Elle soutient que l’octroi de dommages-intérêts n’est pas automatique dans ce type de procédure, que les circonstances de l’espèce justifient de rejeter cette demande dans la mesure où elle a transmis les pièces comptables avec un retard de deux semaines et l’état des comptes le 14 décembre 2024 dans le délai imparti, que nul ne peut se constituer de titre à soi-même, que l’attestation du directeur du nouveau syndic doit être écartée et qu’aucun préjudice n’est démontré. Elle ajoute qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a été contraintes d’exposer pour défendre ses intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de communication de pièces sous astreinte :

Selon l’article 384 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, il convient de donner acte aux demandeurs qu’ils se désistent de leur demande de communication de pièces sous astreinte, devenue sans objet au motif que ces dernières leur ont été adressées par la SAS SERGIC, par mails des 5, 6 et 14 décembres 2024 soit postérieurement à la délivrance de leur assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Selon l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Il ressort des dispositions susvisées que pèse sur l’ancien syndic une obligation de transmission de l’intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat, ces documents étant portables par l’ancien syndic et non quérable par le nouveau. Il est prévu afin que le nouveau syndic sache exactement quelles pièces doivent être remises, que la transmission de ces documents et archives doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces et que la transmission de ces éléments se décompose en trois temps à savoir :

— dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat des coordonnées de la banque afin de permettre au syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat

— dans le mois suivant la cessation de ses fonctions : l’ensemble des documents du syndicat et l’ensemble des archives

— dans les trois mois qui suivent la fin de ses fonctions : l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Selon l’article 6 du décret du 14 mars 2005 relatif au compte du syndicat des copropriétaires, les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable doivent être des originaux et comporter les références du syndicat. Elles doivent être datées et conservése par le syndic pendant 10 ans sauf dispositions expresses contraires . En cas de changement de syndic, ces documents comptables et les originaux des pièces justificatives doivent être transmis au successeur.

Il est établi qu’à défaut pour l’ancien syndic d’adresser les documents réclamés dans les huit jours suivant une mise en demeure, le nouveau syndic peut saisir le tribunal statuant en référé aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui remettre les documents nécessaires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL BORNE & DELAUNAY a été désignée en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 2], lors de l’assemblée générale des copropriéraires du 26 septembre 2024, en remplacement de la société SERGIC.

Le 2 octobre 2024, la SARL BORNE & DELAUNAY a adressé un courrier à la société SERGIC afin d’obtenir dans les délais prévus par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 les documents et archives du syndicat à savoir :

— dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat des coordonnées de la banque,

— dans le mois suivant la cessation de ses fonctions : l’ensemble des documents du syndicat et l’ensemble des archives,

— dans les trois mois qui suivent la fin de ses fonctions : l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Il est établi qu’elle a réitéré sa demande dans une mise en demeure du 5 novembre 2024 dans laquelle elle indique qu’en dépit de ses demandes aucun document ne lui a été transmis.

La SAS SERGIC justifie avoir remis des pièces administratives suivant un bordereau du 14 octobre 2024 au nouveau syndic et lui avoir adressé les autres pièces et notamment les archives et les pièces comptables que postérieurement à la délivrance de l’assignation. En effet, elle lui a adressé le 5 décembre 2024 les archives de la copropriété comprenant notamment les états des dépenses 2023 et 2024 les grands livres et les relevés bancaires, le 6 décembre 2024, les décomptes des charges de l’exercice 2023 ainsi que les extraits des comptes copropriétaires puis le 14 décembre 2024 le complément des archives.

Dès lors, force est de constater que la SAS SERGIC n’a pas adressé conformément aux dispositions susvisées dans le délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires puisqu’elle n’a adressé le 14 octobre 2024 que des pièces administratives, et qu’elle n’a également pas dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions transmis l’ensemble des documents du syndicat et des archives puisque ces pièces n’ont été transmises que les 5, 6 et 14 décembre 2024 soit postérieurement au délai d’un mois ayant pris effet à compter de la cessation de ses fonctions et ce suite à la délivrance de l’assignation.

Bien qu’elle expose avoir transmis une partie des pièces avec un retard de seulement deux semaines, force est ainsi de considérer que le moyen soulevé est inopérant puisque sa mission a pris fin lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2024 et qu’elle disposait d’un premier délai de 15 jours pour adresser la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires puis d’un second délai d’un mois pour adresser les documents notamment les archives, le délai de trois mois ne portant que sur l’état des comptes des copropriétaires et ceux du syndicat après apurement et clôture.

En conséquence, la société SERGIC a fait preuve d’une certaine négligence, cette dernière n’expliquant d’ailleurs pas pour quel motif elle a tardé à remettre les documents nécessaires dans les délais fixés par l’article 18-2 de la loi de 1965 en dépit des deux courriers qui lui ont été adressés, cette dernière ne s’étant exécutée que suite à la délivrance de l’assignation, ce qui a nécessairement engendré pour le nouveau syndic des difficultés pour exercer sa mission, connaître la situation financière du syndicat des copropriétaires et tenir sa comptabilité.

Toutefois, il convient de tenir compte du fait qu’elle a adressé les éléments nécessaires rapidement après l’assignation de sorte que le nouveau syndic a été en mesure de gérer la copropriété et d’exécuter sa mission dès le début du mois de décembre 2024.

En conséquence, la société SERGIC sera condamnée à lui payer une somme provisionnelle qui sera ramenée à sa juste proportion et fixée à 300 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

La SAS SERGIC qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL BORNE & DELAUNAY la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera en conséquence alloué une indemnité de 1200 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONSTATONS que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL BORNE & DELAUNAY se désistent de leur demande de communication de pièces formée à l’encontre de la SAS SERGIC, devenue sans objet, suite à la transmission des pièces en cours d’instance;

CONDAMNONS la SAS SERGIC, à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL BORNE & DELAUNAY la somme provisionnelle de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS la SAS SERGIC, à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL BORNE & DELAUNAY la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS SERGIC, aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT