RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00281 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVC3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 19 AOUT 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [D] [V]

46 Allée des Mufliers

97417 LA MONTAGNE (LA RÉUNION)

représentée par M^e Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par M^e Olivier TAMIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [M] épouse [L]

1 rue Fleur de Jade -Bât.B – APT.5

Résidence Orchideas

97438 SAINTE MARIE (RÉUNION)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assisté de : Samantha EDMOND, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juin 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [V] a donné à bail à Madame [I] [M] épouse [L] un appartement à usage d’habitation situé au 1, rue Fleur de Jade – Résidence Orchideas – Bât B – Apt 5 – 97438 SAINTE-MARIE, par acte sous seing privé du 7 novembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 900 euros charges comprises.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [D] [V] a fait assigner Madame [I] [M] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 9 mars 2024, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] épouse [L] dans le délai de 15 jours suivant la signification du jugement, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, en se réservant compétence pour liquider l’astreinte ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [I] [M] épouse [L] ;

— la condamner au paiement d’une somme de 5.355 euros correspondant au montant des loyers impayés arrêtée au 27 février 2024, avec les intérêts au taux légal ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;

— la condamner au paiement de la somme de 2.157,21 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

— la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [D] [V], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’assignation et n’a pas actualisé le montant de la dette locative au jour de l’audience.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice du 9 mars 2024 signifié à personne, Madame [I] [M] épouse [L] ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [I] [M] épouse [L] étant non comparante lors de l’audience du 3 juin 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie d’huissier à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1728 du même code prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de l’article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité d’en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [D] [V], et notamment de l’historique de compte, que Madame [I] [M] épouse [L] n’honore pas régulièrement le paiement des loyers depuis l’année 2022 et qu’elle n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de janvier 2024, étant précisé que le décompte produit est arrêté au 27 février 2024.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [I] [M] épouse [L], avec effets au 19 août 2024 ainsi que son expulsion des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [D] [V] produit un décompte démontrant que Madame [I] [M] épouse [L] était débitrice de la somme de 5.355 euros à la date du 27 février 2024 au titre de la dette locative. Madame [I] [M] épouse [L], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Madame [D] [V] la somme de 5.355 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 27 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Il ne ressort pas des pièces versées au dossier que Madame [I] [M] épouse [L] reste redevable de charges récupérables au titre des années 2022, 2023 et 2024.

Par suite, Madame [D] [V] doit être déboutée de ce chef de demande.

IV. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [D] [V] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [I] [M] épouse [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [I] [M] épouse [L] à verser à Madame [D] [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros révisable, à compter du 19 août 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [M] épouse [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [V], Madame [I] [M] épouse [L] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation au 19 août 2024 du bail conclu le 7 novembre 2022 entre Madame [D] [V] et Madame [I] [M] épouse [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1, rue Fleur de Jade – Résidence Orchideas – Bât B – Apt 5 – 97438 SAINTE-MARIE.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [I] [M] épouse [L] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans les 15 jours de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [D] [V] à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [M] épouse [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [M] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de 15 jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [L] à verser à Madame [D] [V] la somme de 5.355 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 27 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2024.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [L] à verser à Madame [D] [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros révisable, à compter du 19 août 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE Madame [D] [V] de sa demande de condamnation au titre de la régularisation des charges récupérables pour les années 2022, 2023 et 2024.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [L] à verser à Madame [D] [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [L] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE