TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02408 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YDCX

N° de Minute : 25/00054

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

[Y] [N]

C/

[I] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Clara WOJCIK, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julie DESANGHERE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°2408/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 16 août 2022 à effet au même jour, [I] [B] a donné à bail à [Y] [N], à usage d’habitation, un logement meublé situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros, une provision mensuelle sur charges de 40 euros et un dépôt de garantie de 1.200 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi amiablement le 22 septembre 2022.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 mars 2023, [Y] [N] a notifié à [I] [B] son intention de résilier le bail au 30 avril 2023, précisant que son déménagement aurait lieu la semaine du 11 avril 2023.

[Y] [N] a quitté les lieux le 13 avril 2023, date à laquelle les clés ont été restituées à [I] [B].

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, [Y] [N] a fait citer [I] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 4 juin 2024 aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes suivantes :

665 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;480 euros au titre de la majoration de retard y afférente ;149,60 euros au titre du loyer indûment perçu ;1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [Y] [N], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de débouter [I] [B] de l’ensemble de ses demandes et de condamner cette dernière à lui payer les sommes suivantes :

665 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;480 euros au titre de la majoration de retard y afférente ;149,60 euros au titre du loyer indûment perçu ;1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [I] [B], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de débouter le requérant de l’ensemble de ses demandes et de condamner ce dernier à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Le locataire est également obligé de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

La charge de la preuve de l’abandon de domicile incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, aucun élément versé aux débats ne permet d’étayer l’argumentation de la bailleresse quant au départ imprévisible du locataire le 13 avril 2023. Au contraire, il apparaît établi que telle était la date conjointement fixée par les parties pour établir l’état des lieux de sortie. Or, aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. Les photographies produites par la défenderesse sur feuilles volantes ne sauraient suffire à démontrer l’existence de dégradations imputables au locataire.

Il convient par conséquent de considérer que les lieux ont été restitués par le locataire tels qu’ils ont été reçus.

[I] [B] sera dès lors condamnée à restituer à [Y] [N] la somme de 665 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

En l’absence d’état des lieux de sortie et faute pour [I] [B] de démontrer l’existence de dégradations imputables au locataire, elle disposait d’un délai d’un mois, à compter de la remise de clés, pour restituer le dépôt de garantie à son locataire. Les clés ont été restituées le 13 avril 2023, en sorte que [I] [B] accusait, au jour de l’audience, un retard de 19 mois. Le locataire n’a toutefois pas actualisé sa demande.

Le montant de la pénalité due par [I] [B] sera par conséquent calculé comme suit :

10% x 600 euros x 8 mois = 480 euros.

Il en résulte que [I] [B] sera condamnée à payer à [Y] [N] la somme de 480 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie.

Sur la demande de restitution du loyer indûment perçu

L’article 140-I de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur à compter de la souscription du bail, prévoit à titre expérimental un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L’article 1 du décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 dispose que ce dispositif est mis en place sur le territoire de la commune de [Localité 6].

Par arrêté du 2 février 2022, le préfet de la région Hauts-de-France, Préfet du Nord a fixé les loyers de référence, de référence minoré et de référence majoré pour la commune de [Localité 6] à compter du 1er avril 2022.

L’article 140 de la loi n° 2018 -1021 dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail énonce en son article III A que dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Les dispositions invoquées par la défenderesse pour contester la recevabilité de la présente demande ne sont applicables qu’à la contestation du complément de loyer.

Dès lors que l’action en diminution du loyer a été introduite moins de trois années après la conclusion du bail, celle-ci est recevable.

Le contrat de bail mentionne un logement meublé d’une surface habitable de 28 m2. Il est constant que l’immeuble, situé en zone 1, a été construit entre 1971 et 1990 ; que le loyer de référence majoré était par conséquent défini à 20,8 euros par mètre carré. Il en résulte que le loyer mensuel ne pouvait excéder 582,40 euros.

La bailleresse a par conséquent indûment perçu la somme de 149,60 euros.

[I] [B] sera dès lors condamnée à restituer à [Y] [N] la somme de 149,60 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune inexécution contractuelle ne peut être reprochée au locataire. La présomption légale de bonne foi n’est pas renversée par la bailleresse. Aucune faute délictuelle n’apparaît non plus démontrée.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur mes mesures de fin de jugement

[I] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer à [Y] [N] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en dernier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [I] [B] à payer à [Y] [N] la somme de 665 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE [I] [B] à payer à [Y] [N] la somme de 480 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie ;

CONDAMNE [I] [B] à restituer à [Y] [N] la somme de 149,60 euros au titre des loyers indûment perçus ;

DEBOUTE [I] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [I] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE [I] [B] à payer à [Y] [N] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA JUGE