COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01553 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2X3

du 22 Juillet 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. ECRUOS

c/ S.C.I. DOXANE

Grosse délivrée à

M^e Frédérique GREGOIRE

Expédition délivrée à

M^e Patrick-marc LE DONNE

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Août 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. ECRUOS

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Frédérique GREGOIRE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. DOXANE

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Patrick-marc LE DONNE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire en date du 28 mai 2021, la SCI ECRUOS a donné à bail à la SCI DOXANE un terrain situé à [Adresse 9], parcelle n°[Cadastre 3] pour une durée de 36 mois à usage de stockage de voitures, camions, engins de chantier et matériaux liés au secteur de l’activité du preneur, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1800 euros, hors taxes et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SCI ECRUOS fait assigner la SCI DOXANE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

constaté qu’elle est occupante sans droit ni titre du terrain lui appartenant situé à [Localité 8], parcelle n°[Cadastre 4] son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle par référence au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges soit la somme de 2160 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux d laquelle continuera à être indexée selon les mêmes modalités que prévu au bail,la condamner à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance

A l’audience du 17 juin 2025,la SCI ECRUOS a maintenu ses demandes dans ses dernières conclusions et à solliciter la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le rejet des demandes de la SCI DOXANE.

La SCI DOXANE représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :

— de débouter la SCI ECRUOS de l’intégralité de ses demandes,

— constater qu’il existe une difficulté sérieuse concernant l’application du statut des baux commerciaux en l’état de la persistance de l’exercice sur les lieux de Monsieur [W] [L] à l’enseigne NICE DEPANNAGE en l’état des baux dérogatoires successifs conclus le 1er octobre 2019 et du 28 mai 2021 pour les lieux situés à la Trinité parcelle numéro [Cadastre 3] appartenant à la SCI ECRUOS,

— à titre subsidiaire si la juridiction estimée fondée la demande visant à la voir constater sans droit ni titre lui octroyait un délai de grâce de six mois pour libérer les lieux,

— constater que l’intégralité des loyers et charges et à ce jour réglé et statuts en conséquence sur l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2160 euros TTC sollicitée jusqu’à la libération effective des lieux,

— rejeter le surplus des demandes,

— condamner la SCI ECRUOS à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI ECRUOS verse aux débats le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux conclu avec la SCI DOXANNE le 28 mai 2021, portant sur la location d’un terrain situé à la Trinité, à savoir la parcelle numéro [Cadastre 3] d’une surface approximative de 3000 m² pour une durée de 36 mois non renouvelable prenant effet le 1er juin 2021.

Il est indiqué qu’eu égard au caractère dérogatoire du présent bail, le preneur reconnaît n’avoir droit à son échéance ni au renouvellement du présent bail ni au paiement d’une indemnité d’éviction ni à se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation. Il est prévu que si une partie souhaite proroger ou renouveler le présent bail un avenant de prorogation de renouvellement devra être signé au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du présent bail et qu’à défaut ce dernier expirera de plein droit.

Il est établi qu’une sommation de quitter les lieux à l’expiration du bail dérogatoire a été délivrée le 11 mars 2024 par la SCI ECRUOS à la SCI DOXANE dans laquelle il lui a été indiqué qu’à la date du 31 mai 2024, le bail prendrait fin de plein droit et qu’elle devra libérer les lieux.

Il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 3 juin 2024, que le terrain loué est clôturé par un portail maintenu fermé à l’aide d’une chaîne, que les lieux n’ont pas été libérés, qu’ils sont encombrés par de nombreux véhicules stationnés dont certains sont pris dans la végétation, que des débris sont entreposés sur le terrain en limite avec la voie publique, que les dépanneuses à l’enseigne Nice Dépannage sont stationnées sur la voie publique en bordure du terrain et qu’un véhicule utilitaire à la même enseigne est stationné sur le terrain, la SCI ECRUOS précisant que le gérant de la SCI DOXANE est également celui de la société Nice Dépannage.

La SCI DOXANE qui s’oppose aux demandes fait valoir que préalablement au bail dérogatoire du 28 mai 2021, la SCI ECRUOS a suivant un acte du 1er octobre 2019 conclu un bail dérogatoire au profit de l’entreprise Nice Dépannage représentée par Monsieur [L], d’une durée de 36 mois à compter du 1er juin 2018 sur la même parcelle et pour la même activité moyennant un loyer mensuel de 1500 euros HT. Elle soutient que Monsieur [L] s’est vu consentir successivement deux contrats de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à son bénéfice puis à celui de la SCI DOXANE, que la bailleresse a souhaité éluder le bénéfice de la protection du statut des baux commerciaux car en application de l’article L 145-5 al 2 du code de commerce suite à la conclusion d’un bail à durée dérogatoire, le nouveau bail s’opérant entre les mêmes parties est réglé par les dispositions relatives au bail commercial en cas de prolongation et qu’une contestation sérieuse existe concernant l’application du statut des baux commerciaux et la conformité du bail dérogatoire.

Selon l’application de l’article L 145 -5 du code de commerce, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds, dans les mêmes locaux suite à la conclusion d’un premier bail dérogatoire . A l’expiration de la durée, en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion entre les mêmes parties le nouveau bail est réglé par les dispositions relatives au bail commercial.

Toutefois, force est de relever en l’espèce, que lesdits contrats n’ont pas été conclus entre les mêmes parties puisque le premier bail produit par la défenderesse a été conclu entre la SCI ECRUOS et l’entreprise Nice Dépannage immatriculée au RCS sous le numéro 380 945 006 et le deuxième bail a été conclu entre la SCI ECRUOS et la SCI DOXANE immatriculée au RCS sous le numéro 419 721 634, le fait que Monsieur [L] soit gérant de la SCI DOXANE et de la société NICE DEPANNAGE étant indifférent puisqu’il ne s’agit pas des mêmes locataires, la SCI DOXANE étant une personne morale distincte.

En conséquence, la contestation soulevée s’agissant de la qualification du bail n’est pas sérieuse puisque le bail dérogatoire objet de la présente instance a été conclu pour la première fois entre la SCI ECRUOS et la SCI DOXANE le 28 mai 2021, le précédent bail dont fait état la défenderesse ayant été conclu avec un autre locataire à savoir l’entreprise Nice dépannage représentée par Monsieur [L]. En outre, le moyen tiré de l’absence d’état des lieux est inopérant et n’est pas de nature à remettre en cause le caractère dérogatoire du bail. Enfin, ainsi que le soulève la demanderesse, une prescription biennale est prévue par l’article L 145 -60 du code de commerce, cette dernière courant à compter de la conclusion du contrat s’agissant d’une action requalification en bail commercial. Or, force est de relever que le contrat a été conclu entre les parties le 28 mai 2021 et qu’il n’est pas justifié d’une action requalification du contrat en bail commercial diligentée par la défenderesse.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le bail dérogatoire a bien pris fin à son terme soit le 31 mai 2024, le contrat mentionnant clairement qu’il prendrait fin de plein droit à son échéance soit à l’issue des 36 mois, sans renouvellement.

La SCI DOXANE étant devenue occupante du terrain sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, il y a lieu en conséquence d’ordonner son expulsion.

Sur la demande de délais :

Selon l’article 510 du code de procédure civile, sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution.

En cas d’urgence, la même faculté appartient au juge des référés.

La SCI DOXANE qui expose être à jour dans le règlement de ses loyers et charges sollicite à titre subsidiaire un délai de six mois pour quitter les lieux afin de lui permet de déplacer l’intégralité des véhicules dont certains sont soumis à une autorisation des pouvoirs publics dans le cadre de contrats de gardiennage.

La SCI ECRUOS expose ne pas être opposée à cette demande sous réserve qu’elle justifie d’une assurance en cours de validité souscrite dans les conditions prévues au bail.

Toutefois, force est de relever que la défenderesse n’a produit aucune attestation d’assurance en cours de validité et que la SCI ECRUOS fait valoir que le terrain n’est pas correctement entretenu et sert de dépôt de véhicules hors d’usage, contrairement aux dispositions du PLU.

Il convient dès lors, au vu des circonstances de l’espèce, s’agissant d’un terrain sur lesquels sont stockés de nombreux véhicules, aucun impayé n’étant de sucroît allégué, tout en prenant en considération le délai qui s’est déjà écoulé depuis la cessatiohn du bail au 31 mai 2024, d’accorder à la défenderesse un délai de deux mois pour libérer les lieux qui courra à compter de la signification de la présente décision.

Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En outre, la SCI DOXANE qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 2160 euros, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local avec indexation selon les modalités prévues au bail.

La SCI DOXANE sera condamnée à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la demanderesse la somme de 1400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DOXANE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail dérogatoire du 28 mai 2021 liant la SCI ECRUOS et la SCI DOXANE portant sur un terrain situé à [Adresse 9], parcelle n°[Cadastre 3] a pris fin à son terme le 31 mai 2024 et que depuis cette date la SCI DOXANE est occupante sans droit ni titre ;

ACCORDONS à la SCI DOXANE et à tous occupants de son chef, un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SCI DOXANE et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SCI DOXANE à payer à la SCI ECRUOS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 2160 euros, jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNONS la SCI DOXANE à payer à la SCI ECRUOS la somme de 1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SCI DOXANE aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES