SERVICE DES RÉFÉRÉS

12 Juin 2025

— -------------------

N° RG 25/00061 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTSN

Copie certifiée conforme

le

à

Copie dématérialisée

le 12/06/2025

à M^e KERJEAN

Copie exécutoire

le 12/06/2025

à M^e KERJEAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

— --------------

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 27 Mars 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, la date du 24 Avril 2025 indiquée à l’issue des débats et la date du 5 Juin 2025 ayant été prorogées à ce jour;

_____________________

DEMANDEUR :

S.C.I. ARTI, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

S.A.S. EXHALIA, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non représentée

****

Faits, procédure et prétentions

Suivant acte reçu le 21 août 2020 en l’étude de Me [C] [Z], notaire à Rennes, la SCI CHEREL a consenti à la société EXHALIA un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement, outre une provision trimestrielle sur charges de 1.020 euros hors taxes.

Un avenant au contrat de bail a été reçu le 29 juin 2021 en l’étude de Me [T], notaire à Rennes, aux termes duquel la SCI ARTI est venue aux droits de la SCI CHEREL en raison de la cession, par cette dernière, des biens faisant l’objet du bail commercial.

Le 16 décembre 2024, la SCI ARTI a fait délivrer à la société EXHALIA un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 43.016,82 euros comprenant le loyer du troisième trimestre 2024 réglé partiellement par le preneur, les taxes foncières et le loyer du quatrième trimestre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la SCI ARTI a fait assigner la société EXHALIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/61) auquel elle demande de :

Constater l’acquisition au 16 janvier 2025 de la clause résolutoire du bail commercial la liant à la société EXHALIA et, en conséquence, ordonner l’expulsion de la société EXHALIA ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2], à usage de bureaux et d’ateliers, au besoin, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant pour une période de trois mois, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;Dire qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable, à compter de la signification de l’acte, à expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, en conformité avec les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 10.888 euros et condamner à titre provisionnel la société EXHALIA au paiement de celle-ci à compter du 17 janvier 2025, lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à libération complète des lieux ;Condamner la société EXHALIA, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 60.161,83 euros correspondant aux arriérés de loyers dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire ; Condamner la société EXHALIA à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous dépens lesquels comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les coûts des frais d’expulsion.

La société EXHALIA, régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience des référés du 27 mars 2025.

Motifs

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par l’article susvisé.

En l’espèce, la SCI ARTI a signifié son assignation, en cours de délibéré, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, à l’URSSAF BRETAGNE. Sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance exacte, un mois après un commandement de payer infructueux.

Les bailleurs ont régulièrement fait délivrer un commandement de payer le 16 décembre 2024, visant la clause résolutoire du bail commercial et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

En ne comparaissant pas, le preneur ne peut démontrer qu’il s’est acquitté, dans le mois de sa délivrance, des causes du commandement de payer.

L’acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse et sera dès lors acquise à la date du 16 janvier 2025.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier. Il n’y pas lieu d’assortir cette prescription d’une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail en date du 21 août 2020, était conclu moyennant un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges, outre une provision trimestrielle sur charges de 1.020 euros.

Au regard des pièces produites par la SCI ARTI, notamment le relevé de compté établi le 14 janvier 2025, la société EXHALIA est redevable de la somme de 60.448,23 euros au titre des loyers charges et taxes impayés. L’obligation de la société EXHALIA ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, elle sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 60.448,23 euros à la SCI ARTI.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI ARTI sollicite la condamnation de la société EXHALIA au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 10.088 euros, se fondant sur une clause du bail stipulant que celle-ci, en cas de résiliation judiciaire, correspond au loyer global de la dernière année de location, majorée de 25 %.

La majoration de l’indemnité d’occupation, qui constitue une clause pénale, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, et d’être modérée, même d’office, par le juge.

En l’espèce, l’obligation de la société EXHALIA quant au paiement de cette indemnité majorée se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la clause apparaît manifestement excessive.

En revanche, son obligation au paiement de l’indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer assorti des charges, taxes et accessoires n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de la condamner, par provision, au paiement de celle-ci depuis 17 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner la société EXHALIA à verser à la SCI ARTI une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société EXHALIA sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons la SCI ARTI recevable ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 16 janvier 2025 et ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société EXHALIA et de tout occupant de son chef de l’immeuble situé [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Disons qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société EXHALIA à verser à la SCI ARTI la somme provisionnelle de 60.448,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 janvier 2025 ;

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation au montant du loyer actuel assorti des charges et taxes ;

Condamnons la société EXHALIA à verser à la société SCI ARTI une indemnité d’occupation à compter du 17 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la société EXHALIA à verser à la société SCI ARTI la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société EXHALIA aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Le greffier Le juge des référés