25 Novembre 2025

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FVZV

Jugt n°

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE [Adresse 6] MAESTROSYNDIC

C/

[Z] [O]

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1ère Section

Le :

exécutoire+expédition

délivrés à :

la SELARL CABINET CIZERON

Expéditions à :

M [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PROCEDURE ACCELERE AU FOND

JUGEMENT du 25 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE [Adresse 3]

REP PAR MAESTROSYNDIC dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [O]

né le 01 Août 1972 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

LE PRESIDENT: Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL lors du déliébré, Soline JEANSON à l’audience

DEBATS : à l’audience publique du 30 Septembre 2025

JUGEMENT : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2025, après prorogation

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

M. [Z] [O] est propriétaire du lot n°9 dans l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] [Localité 9], dont le syndic est la Société MAESTRO SYNDIC.

Des charges de copropriété demeurant impayées.

Faisant valoir que M. [Z] [O] restait débiteur de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à SAINT-NAZAIRE (44600), pris en la personne de son syndic en exercice la Société MAESTRO SYNDIC, a, par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, fait assigner M. [Z] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer :

La somme de 4.877,46 euros au titre des charges de copropriété impayées et échues au 7 août 2025, La somme de 1.513,71 euros au titre des provisions devenues exigibles par anticipation pour l’exercice 2025-2026.

Il sollicite également la condamnation de M. [Z] [O] à lui payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts outre une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, réitère, par l’intermédiaire de son avocat, les demandes contenues dans son assignation.

A l’appui de ses prétentions, il souligne que M. [Z] [O] se trouve débiteur depuis plusieurs mois sans que celui-ci n’ait régularisé la situation malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées. Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires soutient que la carence prolongée de M. [Z] [O] met en péril l’équilibre de sa trésorerie dont le paiement des charges constitue les seules ressources.

Bien qu’assigné par acte remis à étude, M. [Z] [O] n’a pas comparu, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, prorogé au 25 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

— Sur les demandes principales :

En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans ses versions successivement en vigueur du 1er janvier 2017 au 25 novembre 2018, du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 et du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2023, en substance, que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue d’un délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir, dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes par la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel, les travaux ainsi que les comptes annuels, des éléments permettant de relever la défaillance du copropriétaire et la mise en demeure restée infructueuse.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’ensemble des appels de fonds adressés à M. [Z] [O] entre le 26 juin 2024 et le 27 juin 2025.

Les budgets prévisionnels pour les exercices 2024-2025 et 2025-2026 ont été approuvés par les assemblées générales qui se sont réunies le 18 décembre 2023 et le 23 décembre 2024 comme le démontrent les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats. Il ressort en outre du dernier procès-verbal qu’un plan pluriannuel de travaux incluant le DPEC ait été voté ainsi que des travaux d’assainissement.

Un décompte de charges arrêté au 29 septembre 2025 est également produit par le syndicat des copropriétaires, dont il ressort que les sommes restant dues s’élevaient à 4877,46 euros au 21 juillet 2025.

Il s’ensuit, que le syndicat des copropriétaires a justifié du vote des budgets prévisionnels et des travaux au titre desquels les sommes sont réclamées sur la période considérée.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats trois lettres de mise en demeure adressées à M. [Z] [O] en date du 11 décembre 2024, 16 mai 2025 et 3 juillet 2025 sollicitant, pour la dernière, le règlement d’une somme totale de 4.879,81 euros dont 4.795,58 euros au titre des sommes impayées.

A l’issue du délai de trente jours à compter de la mise en demeure, en application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les autres provisions non encore échues sont devenues exigibles, ainsi que les sommes restant dues.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement des sommes dues à compter de l’appel de fonds du 1er juillet 2024 et jusqu’au 7 août 2025, de sorte qu’après déduction des frais ne correspondant pas à des charges de copropriété dues, soit une somme de 126,88 euros, M. [Z] [O] reste redevable d’une somme de 4.750,58 euros.

Par suite, M. [Z] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 4.750,58 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées dues entre le 1er juillet 2024 et le 1er juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre compris), avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025.

En outre, au titre des provisions non encore échues, il convient de condamner M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 513,71 euros, au titre des provisions devenues exigibles par anticipation, telles que votées lors de la dernière assemblée générale du 23 décembre 2024, étant rappelé que le budget prévisionnel a été voté jusqu’au 30 juin 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’occurrence, le comportement réitéré de M. [Z] [O] constitue une faute qui cause au syndicat des copropriétaires un préjudice matériel distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, ce dernier étant privé des sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de la copropriété.

Eu égard à la durée des manquements de M. [Z] [O], il sera alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède M. [Z] [O] supportera les dépens de la présente instance en ce inclus les frais de mise en demeure du 3 juillet 2025.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [Z] [O] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions susvisées, qui sera retenue à hauteur de 1.200 euros compte-tenu des frais exposés par le syndicat pour préparer et mener la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente décision au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Condamnons M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic en exercice la Société MAESTRO SYNDIC, la somme de 4.750,58 euros, correspondant aux provisions pour charges de copropriété impayées dues entre le 1er juillet 2024 et le 1er juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre compris) avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ;

Condamnons M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice la Société MAESTRO SYNDIC, la somme de 1 513,71 euros, avec intérêts à compter du présent jugement, au titre des provisions devenues exigibles par anticipation pour l’exercice 2025-2026 ;

Condamnons M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice la Société MAESTRO SYNDIC, une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] ([Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice la Société MAESTRO SYNDIC, la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Z] [O] aux dépens en ce inclus les frais de mise en demeure du 3 juillet 2025 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le Président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE