COUR D’APPEL DE [Localité 12]

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N° RG 24/04175 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PFBN

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Avril 2025

EXPERT : M. [K] [Y]

Minute N°25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. JPL IMMO

RCS [Localité 12] 852 693 670,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son gérant, Monsieur [H] [U], domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE D'[Localité 11]

RCS [Localité 12] 493 666 572,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Françoise CHAZAL, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 01 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Avril 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte sous seing privé du 20 février 1997, Monsieur [L] [P] a donné à bail à la SNC PHARMACIE D'[Localité 11] un local commercial sis [Adresse 5].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir du 1er janvier 1997 pour venir à échéance le 31 décembre 2005.

Le bail s’est prolongé de manière tacite à compter de cette date.

Par acte sous seing privé du 1er avril 1980, Monsieur [L] [P] a également donné à bail à la SNC PHARMACIE D'[Localité 11] un local commercial sis [Adresse 7] [Localité 14] [Adresse 1].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans entières et consécutives à compter du 1er avril 1989 pour venir à échéance le 31 mars 1989.

Ce bail a été renouvelé le 1er avril 1989 pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de cette date pour se terminer le 31 mars 1998.

Ce bail a de nouveau été renouvelé le 1er avril 1998 pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir du 1er avril 1998 pour venir à échéance le 31 mars 2007.

Depuis cette date le bail s’est tacitement prolongé.

Monsieur [L] [P] est décédé le 4 août 2003 en laissant pour unique héritière son épouse avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté universelle, Madame [T] [W] épouse [P], qui est devenue bailleresse.

Par acte sous seing privé, la SELARL PHARMACIE D'[Localité 11] est venue aux droits de la SNC PHARMACIE D'[Localité 11] suite à la cession du fonds de commerce le 9 février 2007.

Par acte sous seing privé du 2 avril 2012 les deux baux commerciaux ont été renouvelés et fusionnés à effet du 1er janvier 2012 pour expirer le 1er janvier 2021.

Ce bail renouvelé a été conclu pour une période de neuf années entières et consécutives et sera régi selon les termes et conditions de l’acte du 1er avril 1998 moyennant un loyer de 1151,66 €.

Au cours du bail, Madame [T] [W] veuve [P] est décédée le 28 avril 2017, sans héritiers et laissant pour lui succéder Monsieur [D] [W] qui est venu à ses droits.

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2019, la Société JPL IMMO est venue aux droits de Monsieur [D] [W] pour avoir acquis la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] comprenant les deux locaux donnés à bail sis [Adresse 4].

Ce bail est arrivé à échéance et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2022, la SELARL PHARMACIE D'[Localité 11] a sollicité le renouvellement du bail.

Par exploit d’huissier du 4 août 2022, la Société JPL IMMO a déclaré consentir au principe du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2022 mais a souhaité que le loyer soit porté à la somme de 31 000 € HT/HC par an.

Par exploit d’huissier du 28 mai 2024, la société JPL IMMO a notifié à la SELARL PHARMACIE D'[Localité 11] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 4 septembre 2024, la Société JPL IMMO a fait assigner la SELARL PHARMACIE D'[Localité 11] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, elle demande au juge des loyers commerciaux :

— le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la société SNC PHARMACIE D'[Localité 11],

— la fixation du prix du bail à renouveler à effet au 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 31 000 € hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail venant à expiration demeurant inchangées,

Subsidiairement,

— ne pas s’opposer à une expertise judiciaire, mais sollicite que la mission ordonnée soit la suivante :

« Après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties, l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune et, si besoin, dans les communes environnantes,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties »

— les frais d’expertise devront être mis à la charge de la partie qui demande l’expertise judiciaire, c’est-à-dire la société SNC PHARMACIE D'[Localité 11].

— de débouter la société SNC PHARMACIE D'[Localité 11] de sa demande tendant à ce que la société JPL IMMO soit condamnée à supporter « définitivement » les frais d’expertise,

— de condamner la société SNC PHARMACIE D'[Localité 11] à payer à la société JPL IMMO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— l’exécution provisoire est sollicitée.

In limine litis, la société JPL IMMO estime que le défaut de signature de son mémoire préalable ne constitue qu’une irrégularité de forme, de sorte que la prescription a été valablement interrompue.

Sur le fond et pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur estime qu’en application des dispositions de l’article L145-33 du Code de commerce, le loyer doit être fixé à la valeur locative. Elle soutient que la preneuse a renoncé au bénéfice du plafonnement du loyer renouvelé en proposant avant la saisine du juge un loyer de 1 500 €, soit un montant supérieur audit plafonnement. Qu’en tout état de cause, le bail renouvelé ayant été consenti du 1er janvier 2012 au 1er janvier 2021, soit pour une durée supérieure à neuf années, les dispositions de l’article L145-34 du même code ne trouvent lieu à s’appliquer.

Elle fait valoir qu’elle a missionné un expert afin de déterminer la valeur locative du bien et que la somme de 31 000 € HT/HC/AN doit être retenue.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SELARL PHARMACIE D'[Localité 11] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-33 et L145-37 du Code de commerce,

Vu les articles L145-60 et R145-26 du Code de commerce,

— constater la prescription de l’action en fixation de l’action du loyer renouvelé,

— juger la demande de la Société JPL IMMO irrecevable car prescrite,

Subsidiairement et sur le fond

— juger la demande de déplafonnement est injustifiée en l’absence de preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité,

— juger que l’augmentation éventuelle du loyer doit être étalée conformément à la loi Pinel par paliers de 10 % par an,

— rejeter la demande de fixation de loyer à 31 000 € HT annuels,

— condamner la SCI JPL IMMO à verser à la PHARMACIE D'[Localité 11] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre infiniment subsidiaire et avant dire droit :

— Ordonner une mesure d’expertise,

— Surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise,

— Dire et juger que la SCI JPL IMMO supportera définitivement les frais d’expertise.

A titre liminaire, elle soutient que l’action est prescrite du fait de l’absence de signature du mémoire préalable qui, de ce fait, n’a pas interrompu le délai de prescription.

Au fond, pour l’essentiel, la PHARMACIE D'[Localité 11] estime que le loyer renouvelé doit être plafonné compte tenu du fait que le bail initial a été conclu pour une durée de neuf années et que la tacite prolongation ne saurait venir se cumuler avec la durée initialement prévue. Elle estime que la proposition faite dans le cadre d’une négociation ne saurait lui être opposée et constituer une renonciation de sa part au bénéfice de ce plafonnement.

Elle argue que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, seuls éléments de nature à permettre une déplafonnement du loyer renouvelé. De même, elle soutient qu’il ne rapporte pas plus la preuve d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative, y compris par l’expertise privée qu’il a réalisé et qui ne tient pas, selon elle, compte des spécificités de la commune de [Adresse 15].

Enfin, elle estime que toute éventuelle augmentation du loyer doit être conforme aux dispositions de la loi Pinel.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er avril 2025.

Motifs :

Sur la prescription de l’action

L’article R145-26 du Code de commerce prévoit que « les mémoires sont signés par les avocats des parties ».

Aux termes de l’article L145-60 du code précité, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

L’article 114 du Code de procédure civile dispose qu’ « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Qu’il émane du demandeur ou du défendeur, le mémoire a un effet interruptif de prescription à compter de sa date d’expédition par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est de jurisprudence constante que court donc un nouveau délai de deux ans, et ce même si le mémoire n’est pas signé.

Que le 4 septembre 2024 la Société JPL IMMO a assigné la SELARL PHARMACIE D'[Localité 11], soit dans les délais prescrits en la matière.

Qu’au surplus, ce défaut de signature du mémoire préalable n’a causé aucun grief à la SELARL PHARMACIE D'[Localité 11] qui en a valablement été destinataire et a pu y répondre dans le cadre d’un mémoire en réponse dans la présente instance.

Que dès lors le moyen sera rejeté.

Sur la valeur locative

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail renouvelé a pris effet le 1er juillet 2022.

Il est de jurisprudence constante que le juge des loyers commerciaux ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d’une des parties.

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne le montant de la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant du bail renouvelé, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demanderesse à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Avant dire droit

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Monsieur [K] [Y] ([Adresse 9] – TEL [XXXXXXXX03] – MOB [XXXXXXXX02] – MEL [Courriel 13]) avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 7 octobre 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la Société JPL IMMO devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 6 mai 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursois à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO