COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00962 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWDS

du 10 Janvier 2025

N° de minute

affaire : S.A.S. V FUND IMMO I, ayant pour mandataire de gestion HOMELIFE CONNECT sis [Adresse 2]

c/ [J] [T], [H] [T]

Grosse délivrée

à M^e BRICE-TREHIN

Expédition délivrée

à M^e FRAPECH

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix Janvier à 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Mai 2024 déposé par , Huissier de Justice à [Localité 7].

A la requête de :

S.A.S. V FUND IMMO I, ayant pour mandataire de gestion HOMELIFE CONNECT sis [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [J] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Gérald FRAPECH, avocat au barreau de NICE

Mme [H] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Gérald FRAPECH, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 janvier 2019, Monsieur [X] [N] et Madame [D] [L], ont donné à bail à Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T], un emplacement de garage composé de trois emplacements de parking formant les lots n°6, 7 et 8 de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 4].

Suivant acte authentique en date du 30 juin 2021, Monsieur [X] [N] et Madame [D] [L] ont vendu leur bien à la Sas V Fund Immo.

Le 19 février 2024, la Sas V Fund Immo a fait délivrer à Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la Sas V Fund Immo a fait assigner en référé Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] pour obtenir la résiliation du bail à compter du 27 février 2024, l’expulsion des occupants, le concours de la force publique, le paiement in solidum d’une provision au titre de l’arriéré locatif d’un montant de 9245,40 euros depuis le commandement de payer du 19 février 2024, la fixation d’une indemnité d’occupation de 1830,50 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, ou la reprise des lieux par commissaire de justice, le paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, une indemnité d’un montant de 2000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et afin sollicite la condamnation in solidum des défendeurs aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 7 novembre 2024 la demanderesse a actualisé ses demandes :

Constater la résiliation du bail conclu entre la Sas V Fund Immo et Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] à compter du 27 février 2024,

Condamner in solidum Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] à lui payer par provision :

La somme de 9029,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts de retard depuis le commandement de payer du 19 février 2024,

La somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouter Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] de leur demande de délais de paiement,

Condamner les mêmes in solidum au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer.

A cette même audience, Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] ont déposé leurs écritures et demandent au juge des référés de :

Leur octroyer les délais de paiement les plus étendus à compter de la décision à intervenir,

Débouter la Sas V Fund Immo de sa demande de dommages et intérêts,

Débouter la Sas V Fund Immo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la Sas V Fund Immo à leur payer la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la Sas V Fund Immo aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges, clause pouvant produire effet, en l’espèce, 8 jours après la signification d’un commandement de payer rester infructueux.

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail a été signifié au défendeur le 19 février 2024.

L’existence de la dette locative est justifiée par les relevés et décomptes produits par la bailleresse et n’est pas contestable.

Il n’est pas justifié, en l’espèce, que les locataires se soient acquittés des causes du commandement, ni qu’ils aient sollicité la suspension de la clause résolutoire.

La résiliation de plein droit du bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. En outre, l’urgence est caractérisée en l’espèce, compte tenu de l’ancienneté, de l’importance de l’arriéré et de la nécessité pour le bailleur de disposer à nouveau de son bien.

Il n’est pas sérieusement contestable que la cause du commandement de payer n’a pas été réglée dans le mois de sa délivrance. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent ainsi réunies au 20 mars 2024.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

S’il appartient à la demanderesse d’établir l’existence de la créance, c’est aux défendeurs de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l’occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’allouer au créancier une indemnité provisionnelle de 9029,74 euros correspondant aux loyers et charges impayés avec intérêts de retard depuis le commandement de payer du 19 février 2024.

La créance porte intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans celui-ci et, pour le surplus, à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] justifie par les pièces produites et notamment leur déclaration de revenus 2023 connaître des difficultés financières.

Compte-tenu de la situation financière des défendeurs et en considération des besoins de la demanderesse, il convient de leur accorder des délais de paiement de vingt-quatre mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités du présent dispositif.

Si les modalités d’apurement de la dette et le règlement des loyers courants ne devaient pas être respectés, il sera fait application des dispositions suivantes par application de la résolution du contrat de bail :

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T], devenus occupants sans droit ni titre après résolution du contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En l’espèce, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des loyers des défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, la Sas V Fund Immo ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la Sas V Fund Immo, les frais engagés par elle et non compris dans les dépens.

Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] qui succombent dans la présente instance seront condamnés aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 février 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés au Tribunal Judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent au provisoire, vu l’article 834 et 835 du code de procédure civile, vu l’article 1343-5 du code civil,

CONSTATONS que les conditions ont été réunies pour qu’intervienne la résiliation du bail consenti par la Sas V Fund Immo à Monsieur [J] [T] et Madame [H], mais en suspendons néanmoins les effets ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] à payer à la Sas V Fund Immo la somme de 9029,74 euros le montant de la provision à valoir sur les loyers et charges impayées avec intérêts légaux à compter de la date de la signification du commandement de payer 19 février 2024 sur la somme de 7480,80 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

DISONS que Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] pourront se libérer de cette somme par vingt-quatre mensualités le 1er de chaque mois, jusqu’à libération effective de la dette, la 1ère mensualité devant intervenir un mois après la signification de l’ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement à son échéance, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ;

DISONS qu’à défaut de respecter les délais susvisés, la clause de résiliation reprendra ses effets, et, dans ce cas :

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T], ainsi que de tous occupants de son chef par commissaire de justice, assisté au besoin de la force publique ;

DÉBOUTONS les parties du surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] et Madame [H] [T] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 février 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES