COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00185 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAXZ

Minute N° : 25/00129

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [D] [R]

né le 26 Juillet 1946 à [Localité 13] (SUISSE)

de nationalité Suisse

Profession : Retraité

[Adresse 11]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Emilie SMEDTS, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [X]

de nationalité Française

domiciliée : chez SAS AFEDIM GESTION,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [V] [X]

de nationalité Française

domicilié : chez SAS AFEDIM GESTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau D’AVIGNON

[Adresse 12] Hôtel [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT au capital de 171 458 euros, immatriculée RCS [Localité 7] N°478 182 143, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Caroline SECHI, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 24/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 septembre 2022, avec effet à compter du 15 septembre 2022, [V] et [M] [X] (ci-après les époux [X]) ont consenti à [O] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 651,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 651,00 euros.

Au cours de l’année 2023, [O] [R] a subi un dégât des eaux dans son logement.

Une expertise amiable a été réalisée par l’entreprise ELEX qui a rendu son rapport le 09 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, [O] [R] a fait délivrer à l’agence immobilière assurant la gestion du bien loué une sommation de réaliser les travaux de réparation dans un délai de 48 heures.

Une première procédure a été diligentée devant le juge des référés du Tribunal de Céans afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Toutefois, compte tenu du commencement en cours de procédure des travaux réparatoires, la procédure s’est limitée à ce qu’il soit statué sur les frais irrépétibles et les dépens.

Souhaitant toutefois l’indemnisation des préjudices subis par ce sinistre, [O] [R] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, le syndicat de copropriété de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8] et les époux [X] par actes de commissaire de justice délivrés les 17 mars 2025 et 27 mars 2025 aux fins d’obtenir :

— la condamnation solidaire et conjointe des défendeurs à lui verser la somme de 318,10 euros au titre de son préjudice matériel,

— la condamnation solidaire et conjointe à lui verser la somme de 4 800,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

— la condamnation solidaire et conjointe des défendeurs à lui verser la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance.

*

A l’audience du 24 juin 2025, [O] [R], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :

— la condamnation solidaire et conjointe des défendeurs à lui verser la somme de 318,10 euros au titre de son préjudice matériel,

— la condamnation solidaire et conjointe à lui verser la somme de 4 800,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

— la condamnation solidaire et conjointe des défendeurs à lui verser la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance.

Au cours de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8], représenté, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions soutenues à l’oral et a formulé les prétentions suivantes :

à titre principal, le rejet des demandes de [O] [R], à titre subsidiaire, le rejet des demandes de dommages et intérêts, à titre infiniment subsidiaire, la réduction des dommages et intérêts à de plus justes proportions, en tout état de cause, la condamnation d'[O] [R] à lui régler la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au cours de cette audience, les époux [X], représentés, ont soutenu leurs écritures oralement et ont fait valoir les demandes suivantes :

à titre principal, le rejet de toutes les demandes, à titre subsidiaire, la limitation du préjudice de jouissance à la somme de 1090,00 euros et la condamnation du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8] à les relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, en tout état de cause, la condamnation de [O] [R] à leur verser la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outres aux entiers dépens.

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les demandes principales et reconventionnelles

Sur la responsabilité des bailleurs et du syndicat de copropriété

L’article 1725 du code civil prévoit que « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Cet article, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 n°2019-1101 instaure le principe de la responsabilité sans faute du syndicat de copropriété des dommages causés qui ont pour origine les parties communes.

Enfin, l’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

*

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté par les parties et il ressort des pièces produites notamment du rapport d’expertise ELEX du 09 novembre 2023 que « le sinistre prend son origine dans les parties communes de l’immeuble. Il est la conséquence d’un refoulement de la canalisation collective d''évacuation des eaux grises ». Ainsi, le sinistre trouve sa source dans une difficulté sur la canalisation d’évacuation des eaux usées.

A ce titre, le règlement de copropriété stipule que les canalisations et conduits d’eau potables et d’eaux usées sont des parties communes et non des parties privatives.

Aussi, l’origine du sinistre se trouve dans les parties communes de sorte que la responsabilité du syndicat de copropriété est engagée et ce, nonobstant la diligence dont ils ont fait preuve pour mettre en œuvre des travaux réparatoires puisque la responsabilité posée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est objective.

Dès lors, les époux [X], bailleurs, ne peuvent être tenus pour responsables des troubles causés une partie commune et relevant du syndicat de copropriété, celui-ci étant un tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

En conséquence, il résulte de ces éléments, que les demandes formulées à l’encontre des époux [X] seront rejetées.

Sur les préjudices subis et le lien de causalité,

Sur le préjudice matériel,

[O] [R] sollicite la somme de 318,10 euros correspondant à la partie non remboursée par son assurance. Cependant, il importe de préciser que les frais de sommation du 27 novembre 2023 seront inclus dans les dépens (étudiés supra) et que le reliquat à charge n’est justifié par aucune pièce probatoire autre que le détail rédigé par [O] [R] lui-même (absence de devis, facture ou autre pièce). Dès lors, l’indemnisation du préjudice matériel sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance,

[O] [R] fait valoir que les troubles de jouissance ont perduré de février 2023 à mai 2024, date de fin de réalisation des travaux. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune pièce produite aux débats ne permet d’attester qu’il a été informé de l’existence des troubles avant sa convocation à l’expertise amiable le 07 novembre 2023 de sorte qu’il ne pouvait procéder aux travaux de réparation avant cette date. Cependant, la responsabilité posée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 étant objective (sans faute), ce moyen est inopérant pour exclure ou réduire l’indemnisation de ce poste de préjudice sauf à considérer une faute de la victime. Toutefois, il convient de noter que la déclaration de sinistre n’a été faite qu’en avril 2023 et que le mail adressé à l’agence immobilière précise que le dégât date « de hier » de sorte que le point de départ du sinistre doit être fixé au mois d’avril 2023 étant précisé que les échanges de courriels de février 2023 ne sont pas suffisamment complets pour en déduire une déclaration de sinistre.

En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’action du requérant est fondée sur la loi du 06 juillet 1989 portant sur les baux d’habitation. Or, si les demandes formulées à l’encontre des époux [X], les bailleurs, sont effectivement fondées sur cette loi, force est de constater que les demandes formulées à son encontre sont fondées sur la responsabilité délictuelle. Le fondement a cependant été requalifié par le Tribunal au profit de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci ayant été mis dans les débats contradictoirement par les époux [X]. Dès lors, ce moyen est également inopérant pour exclure ou réduire l’indemnisation de ce poste de préjudice.

Par ailleurs, [O] [R] ajoute que son état de santé et celui du sol entrainaient un risque fréquent et grave de chute puisqu’il a subi une opération en octobre 2023 lui imposant de se déplacer avec une canne ou un déambulateur.

A ce titre, il produit outre un certificat médical attestant de son état de santé sur la période précitée, et un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 11 octobre 2023 qui constate notamment :

— une odeur « nauséabonde » se dégageant du logement,

— dans le salon/salle à manger sur cuisine ouverte : « le sol en parquet bois est gorgé d’eau souillée, du gras jonche le sol. Les lames au sol sont relevées et abimées. Par endroits, je constate des flaques d’eau sale »,

— dans la penderie : « une odeur importante d’humidité » et des « tâches de moisissure ».

Aussi, au regard des troubles décrits ci-dessous, il y a lieu de fixer l’indemnisation du préjudice subi à la somme de 300,00 euros par mois, jusqu’à l’achèvement des travaux (une durée de 13 mois), soit une somme de 3 900,00 euros.

En conséquence, le syndicat de copropriété de la RESIDENCE HOTEL [Adresse 9] sera condamné à régler à [O] [R] la somme de 3900,00 euros

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Le syndicat de copropriété de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8] à qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens, comprenant les frais de sommation du 27 novembre 2023,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le syndicat de copropriété de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8] à verser à [O] [R] une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE les demandes formulées à l’encontre de [M] [X] et [V] [X],

REJETTE l’indemnisation du préjudice matériel,

CONDAMNE le syndicat de copropriété de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8] à payer à [O] [R] la somme de 3900,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE les parties sur le surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat de copropriété de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8] à régler à [O] [R] la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE le syndicat de copropriété de la RESIDENCE HOTEL [Localité 8] à aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 09 septembre 2025

Le Greffier Le Juge