Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/01311 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXF3

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR:

Le [Adresse 15] [Adresse 12][Localité 10] eprésenté par son Syndic en exercice, la société CITYA [O] IMMOBILIER,[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LES ECOLES prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 7] n°423.737.048

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Anthony MARTINEZ

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. Les Ecoles est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n°241 et 249 de la résidence “[13]” située [Adresse 6] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya [O] Immobilier.

Exposant que la S.C.I. Les Ecoles ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé par son conseil le 4 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” sise [Adresse 6] (84) a, par acte du 19 avril 2024, fait citer cette copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner la S.C.I. Les Ecoles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]”, représenté par son syndic en exercice, la société Citya [O] Immobilier :

➔ la somme de 24 250,96 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 19 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du présent exploit,

➔ la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la S.C.I. Les Ecoles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]”, représenté par son syndic en exercice, la société Citya [O] Immobilier, la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. Les Ecoles aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux du commandement de payer, outre les frais éventuels d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Quoique régulièrement citée, la S.C.I. Les Ecoles n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “Palombes-Moineaux-[Adresse 9]” sise [Adresse 6] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” située [Localité 4] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2013, 4 avril 2014, 1er avril 2015, 31 mars 2016, 30 mars 2017, 29 mars 2018, 29 mars 2019, 23 avril 2021, 4 juin 2021 et 14 novembre 2022 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé à la débitrice le 4 avril 2023, dont l’avis de réception paraît avoir été retourné signé, quoique ce point ne soit pas explicite,

— le décompte de la créance arrêté au 17 avril 2024,

et quoique les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour la période considérée ne soient pas versés aux débats, il est établi que la S.C.I. Les Ecoles est redevable envers la copropriété de la résidence “[13]” sise [Localité 4] (84) de la somme de 21 936,92 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après les appels de fonds du dernier trimestre de l’exercice 2022 / 2023 (juillet – septembre 2023). Le procès-verbal de l’assemblée générale qui a été organisée vraisemblablement dans le cours de l’année 2023, adoptant le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, n’étant pas produit, les sommes réclamées au titre de cet exercice (appels de fonds des premier et deuxième trimestre 2024 pour les périodes octobre – décembre 2023 et janvier – mars 2024) ne peuvent être accordées.

En conséquence, la S.C.I. Les Ecoles sera condamnée au paiement de la somme de 21 936,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, la S.C.I. Les Ecoles supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice du 19 avril 2024) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers envoyés au débiteur les 17 juillet 2014, 1er octobre 2014, 30 octobre 2018 et 19 novembre 2018, aucun justificatif de l’envoi de ces courriers n’étant produit, quoiqu’il soit versé aux débats de très nombreux avis de réception de courriers envoyés à d’autres dates, sans aucune explication sur ceux-ci, ni au titre d’un suivi contentieux des 11 février 2015, 19 février 2016, 18 avril 2017, 12 février 2018, 2 août 2019 et 16 mars 2023, ni au titre de la constitution de dossiers transmis à l’avocat du 18 août 2017, cette prestation n’étant due qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.R.L. Citya [O] Immobilier, qui n’a fait que transmettre à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par la copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par la S.C.I. Les Ecoles, ni par la copropriété de la résidence “[13]” au [Localité 14] (84).

Il y a lieu d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” sise [Adresse 6] (84) :

Le retard récurrent de la S.C.I. Les Ecoles dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” au Pontet (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.C.I. Les Ecoles, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 19 avril 2024 (106,49 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” sise [Adresse 6] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. Les Ecoles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” sise [Adresse 6] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— VINGT ET UN MILLE NEUF CENT TRENTE SIX EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES (21 936,92 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 30 septembre 2023 (dernier trimestre de l’exercice 2022 / 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” [Localité 4] (84), du surplus de ses demandes,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la S.C.I. Les Ecoles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” sise [Adresse 6] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. Les Ecoles aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT