COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] c/ [Y] [C], [J] [C]

N°25/

Du 02 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00915 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYE7

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

, la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

le 02 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 6 mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 Juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 juin 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [Y] [C]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [J] [C]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [C] et Mme [J] [C] sont propriétaires de lots dans un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Des charges de copropriété afférentes à leur appartement sont demeurées impayées.

Par acte d’huissier en date du 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a fait assigner les époux [C] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir leur condamnation à payer l’arriéré de charges.

Par conclusions notifiées le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] conclut au débouté des époux [C] de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

9.788,77 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2023,2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les époux [C] sont débiteurs de manière récurrente, que toutes les démarches amiables effectuées sont demeurées vaines et que la situation menace l’équilibre financier de la copropriété. Il note que les assemblées générales qui ont approuvé les comptes et des travaux n’ont pas fait l’objet de contestation et conclut que les charges appelées doivent être réglées.

Il observe que les époux [C] ont reçu des informations concernant la possibilité de souscrire un prêt pour le financement des travaux de ravalement et que les travaux de reprise de l’étanchéité des balcons ont été régulièrement approuvés. Il ajoute que tous les versements effectués par les époux [C] ont été comptabilisés et que le décompte fourni est exact.

Par conclusions en réponse récapitulatives notifiées le 5 février 2025, les époux [C] concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et sollicitent que les sommes dues soient arrêtées à un montant de 7.941,42 euros, que des délais de paiement les plus larges leur soient accordés en ordonnant le règlement du solde des sommes dues au titre des travaux à hauteur de 350 euros par mois jusqu’à apurement complet. Ils sollicitent également que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur payer la somme 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Ils demandent à être dispensés de toute participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

Ils précisent qu’ils ont toujours été à jour des charges courantes de fonctionnement et que le litige porte uniquement sur les charges relatives aux travaux votés par des assemblées générale sans prévoir la souscription d’un prêt collectif de travaux importants afin d’en assurer le financement. Ils expliquent qu’ils ont mis en place leur propre échéancier de paiements échelonnés démontrant leur bonne foi.

Ils font valoir que l’ancien syndic n’a pas respecté ses obligations d’information et de conseil concernant la souscription d’un prêt collectif et qu’ils ont informé le syndicat de leur décision d’échelonner leurs paiements.

Ils soulignent que leur compte courant de copropriétaires est affecté de multiples irrégularités et qu’un montant de 897,35 euros de frais inutiles et abusifs doit en être déduit.

Ils exposent qu’ils ont effectué 27 versements d’un montant de 350 euros chacun pour un montant global de 9.450 euros et que le tableau de ressources et de dépenses produit démontre une possibilité de paiement de la somme de 350 euros par mois.

Ils précisent qu’après déduction des opérations litigieuses leur dette s’établit à la somme de 7.491,42 euros au 31 décembre 2024.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] produit :

un relevé de propriété précisant que les époux [C] sont propriétaires des lots 1, 17 et 35,les procès-verbaux des assemblées générales des 10 janvier 2022, 7 juillet 2022 et 29 avril 2024,des état des dépenses des exercices 2021, 2022 et 2023,des états de répartition des charges pour les exercices 2021 et 2022, des décomptes arrêtés au 9 décembre 2022, au 5 mars 2024, au 5 septembre 2024 et au 22 novembre 2024, un relevé de compte présentant un solde débiteur de 8.938,77 euros au 22 novembre 2024.

Les pièces fournies par le syndicat permettent de rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le solde débiteur de 8.938,77 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais également de frais contestés par les époux [C].

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Toutefois, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier à l’huissier », ou de « constitution du dossier » pour l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Sur cette base, les frais de relance d’un montant de 10 euros du 28 janvier 2022, les frais d’huissier d’un montant de 190 euros du 13 octobre 2022, les frais d’ouverture de dossier avocat pour un montant de 190 euros du 9 décembre 2022 et les frais de procédure de référé d’un montant de 150 euros du 23 juin 2023 et du 5 juillet 2023 dont la nature n’est pas justifiée seront déduits du solde débiteur, soit un total de 690 euros (10+190+190+150+150).

En revanche, les frais de mise en demeure d’un montant de 35 euros du 29 août 2022 et de sommation de payer d’un montant de 172,35 euros du 1er janvier 2023 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance et seront mis à la charge des débiteurs.

Par conséquent, les époux [C] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.248,77 euros (8.938,77 – 690), comptes arrêtés au 22 novembre 2024, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2023.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les époux [C] font valoir qu’ils ont effectué vingt-sept paiements échelonnés d’un montant de 350 euros chacun pour un montant total de 9.450 euros qui démontrent leur bonne foi. Ils s’engagent à continuer à verser le même montant chaque mois jusqu’à l’apurement de la dette.

Ils sont âgés respectivement de 77 ans et de 79 ans, justifient d’un revenu fiscal de référence d’un montant de 16.593 euros pour l’année 2022 selon avis d’impôt établi le 10 juillet 2023 et des dépenses d’un montant d’environ 12.552 euros.

Compte tenu des efforts réalisés qui rendent sérieuse la proposition de règlement échelonné, des justificatifs de ressources et de dépenses produits, les époux [C] seront autorisés à se libérer de la dette de charges de copropriété par 24 versements mensuels dans les termes du dispositif.

Il est précisé que ces versements échelonnés devront intervenir en sus du paiement des

charges courantes et que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au regard du sens de la décision, le caractère abusif de la procédure n’est pas démontré et les époux [C] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Parties principalement perdantes au procès, les époux [C] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les prétentions des époux [C] ne sont déclarées fondées que très partiellement et ils seront déboutés de leur demande de dispense de la dépense commune.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [C] et Mme [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) la somme de 8.248,77 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 22 novembre 2024, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 ;

ACCORDE à M. [Y] [C] et à Mme [J] [C] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette de charges d’un montant de 8.248,77 euros ;

AUTORISE M. [Y] [C] et Mme [J] [C] à s’acquitter de cette somme par 23 versements mensuels de 350 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 5 de chaque mois, la 24ème échéance devant correspondre au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restant due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huit jours restée infructueuse ;

CONDAMNE M. [Y] [C] et Mme [J] [C] à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [C] et Mme [J] [C] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT