MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

Minute :

N° RG 25/00150 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZCI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE CAP DE LA HEVE, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 338 394 745, dont le siège social est sis 158, Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Philippe BOURGET substitué par Me céline BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [L]

né le 20 Décembre 1983 à LA TRINITE (97220), demeurant 158 boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [U] [V]

née le 01 Novembre 1982 à PARIS, demeurant 158 boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 19 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2015, la SCI LE CAP DE LA HEVE a donné à bail à Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] un logement situé 158 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 640 €, outre une provision sur charges de 10 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 350 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 1er novembre 2024 a été délivré aux locataires le 7 novembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 27 janvier 2025, la SCI LE CAP DE LA HEVE a fait assigner Monsieur [L] et Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée,

— Constater l’acquisition au 7 janvier 2025 de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 1er décembre 2015 entre elle et Monsieur [G] [L] d’une part et Madame [U] [V] d’autre part,

— Constater la résiliation au 7 janvier 2025 dudit bail,

— Dire que Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis la date de résiliation du bail,

— Dire n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Ordonner en conséquence à Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux loués dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai précité, elle pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix de la requérante aux frais et risques de qui il appartiendra,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] au paiement d’une somme de 1 749,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 700,08 € correspondant au montant de la dernière mensualité du loyer en cours, outre provision sur charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] au paiement d’une somme de 174,90 € au titre de la clause pénale contractuelle, correspondant à 10 % de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, sauf à parfaire,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] au paiement d’une somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, le coût de la signification de l’assignation, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais d’exécution éventuels,

— Maintenir l’exécution provisoire de droit,

— Dire que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI LE CAP DE LA HEVE était représentée par Maître BOURGET, substitué par Maître BOISSEAU, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué qu’un décompte locatif serait transmis en cours de délibéré.

Monsieur [L] et Madame [V], cités par procès-verbaux de remise à étude, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI LE CAP DE LA HEVE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [L] et Madame [V] le 7 novembre 2024, leur accordant un délai de deux mois pour payer la dette. Il ressort du décompte produit par la SCI LE CAP DE LA HEVE que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La SCI LE CAP DE LA HEVE est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 janvier 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [L] et Madame [V], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux, et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LE CAP DE LA HEVE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LE CAP DE LA HEVE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI LE CAP DE LA HEVE produit un décompte à la date du 1er mai 2025 dont il ressort que la dette est de 3 744,48 €. Monsieur [L] et Madame [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner solidairement à payer à la SCI LE CAP DE LA HEVE la somme de 3 744,48 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 1 350 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014, « Est réputée non écrite toute clause […] qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

La demande formée par la SCI LE CAP DE LA HEVE à ce titre est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [L] et Madame [V], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] et Madame [V] sont condamnés solidairement à payer à la SCI LE CAP DE LA HEVE la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI LE CAP DE LA HEVE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er septembre 2015 concernant le logement situé 158 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 8 janvier 2025 ;

DIT que Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 158 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] d’avoir libéré les lieux dans ce délai, la SCI LE CAP DE LA HEVE pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 700,08 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] à payer à la SCI LE CAP DE LA HEVE la somme de 3 744,48 euros (trois mille sept cent quarante-quatre euros et quarante-huit centimes) arrêtée à la date du 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 1 350 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

DÉBOUTE la SCI LE CAP DE LA HEVE de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 novembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 27 janvier 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [U] [V] à payer à la SCI LE CAP DE LA HEVE la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 25 AOUT 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS