Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 4 juillet 2025, n° 24/01931

TJ Nice 4 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Dégâts des eaux causés par la piscine
La cour a jugé que la présence de la piscine constitue une appropriation des parties communes et que le syndicat a le droit d'exiger la remise en état des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés par le syndicat
La cour a considéré que le syndicat, en tant que partie gagnante, a droit à une indemnisation pour ses frais de justice.
Accepté
Dépens de la procédure
La cour a jugé que les époux [W], en tant que parties perdantes, doivent supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 4 juil. 2025, n° 24/01931
Numéro(s) :	24/01931
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent BELFIORECyril CHAHOUAR-BORGNA
Cabinet(s) :	ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, AVOCATS
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble « [ Adresse 4 ] »

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

4ème Chambre civile

Date : 04 Juillet 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 24/01931 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PW7X

Affaire : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, dont le siège social est [Adresse 7] [Adresse 5], priseen la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

C/ [B] [H], [O] [W]

[J] [Y] épouse [W]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Eliancia KALO, Greffier.

DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET DEFENDEUR A L’INCIDENT

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

situé au [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL ET DEMANDEURS A L’INCIDENT

M. [B] [H], [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE

Mme [J] [Y] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 28 Mars 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 04 Juillet 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 04 Juillet 2025 par Madame VALAT Juge de la Mise en état, assistée de Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition

M^e Laurent BELFIORE

Le 04/07/2025

Mentions diverses : RMEE 22/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] sont propriétaires du lot n°87 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3].

Aux termes de l’état descriptif de division de l’immeuble, le lot n°87 jouit du droit d’édifier un plan d’eau sur une partie de la terrasse reposant sur la toiture de l’immeuble dont il a la jouissance privative.

Faisant valoir qu’une piscine installée sur la terrasse du lot n°87 n’est pas un plan d’eau et que sa présence a occasionné un dégât des eaux au sein de la copropriété, le syndicat des copropriétaires Le Montana a fait assigner les époux [W] par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024 devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir leur condamnation à remettre en état les parties communes de la copropriété sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à supporter le coût de l’architecte de l’immeuble qui surveillera la remise en état et à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure.

Par conclusions d’incident notifiées le 10 septembre 2024, M. [B] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] ont formé incident devant le juge de la mise en état. Par conclusions d’incident n°3 notifiées le 27 mars 2025, ils sollicitent de voir déclarée l’action du syndicat des copropriétaires Le Montana irrecevable car prescrite et sa condamnation à leur verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que la piscine a été construite avant 1994 lors de la construction de l’immeuble et qu’un permis rectificatif portant notamment sur la piscine a été obtenu le 10 mars 1998. Ils expliquent que l’ouverture du chantier est intervenue en mars 1992 et que la déclaration d’achèvement des travaux a été effectuée le 30 juin 2005.

Ils notent qu’aux termes d’une ordonnance de référé du 17 mars 1998, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a débouté un copropriétaire, M. [F], de sa demande d’expertise concernent l’existence d’une piscine.

Ils soutiennent qu’initialement leurs tantièmes pour les charges communes du lot n°87 étaient de 370 et qu’après la construction de la piscine, le nombre de tantièmes du lot n°87 a augmenté à 529, ce qui démontre selon eux que le syndicat avait connaissance de l’existence de la piscine.

Ils affirment qu’aux termes de ses dernières conclusions d’incident, le syndicat des copropriétaires fait état d’infiltrations alors qu’il ne les évoque pas dans le cadre de la procédure au fond et que lors de l’assemblée générale de 2024, les copropriétaires avaient refusé de financer les travaux de reprise des infiltrations qui incombent à la copropriété.

Ils affirment que la clause autorisant la construction d’un plan d’eau ne peut être déclarée non écrite puisque le lot concerné est un lot transitoire eu égard à la modification des tantièmes de répartition des charges et notent que la jurisprudence admet que le propriétaire n’est pas tenu d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour édifier une construction sur une partie commune.

Ils concluent que l’infraction au règlement de copropriété n’est pas démontrée et qu’eu égard à la date de construction de la piscine, le délai de prescription quinquennal est largement dépassé.

Par conclusions d’incident n°2 notifiées le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires Le Montana conclut au débouté des époux [W] de leurs demandes et soutient que son action n’est pas prescrite.

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation solidaire des époux [W] à réparer les infiltrations de la piscine et à baisser son skimmer de 30 cm pour éviter toute surcharge sur la structure sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation solidaire des époux [W] à lui verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’autorisation d’un plan d’eau ne saurait être analysée en une autorisation de réaliser une piscine, les incidences du volume d’eau et des contraintes n’étant pas les mêmes.

Il soutient que l’ouvrage litigieux constitue une appropriation des parties communes soumise à la prescription trentenaire et non quinquennale et affirme que si la date du certificat de conformité du 28 juin 1994 ou de l’état de modification du 10 mars 1998 auxquels les époux [W] font référence devait constituer le point de départ de la prescription, l’action initiée le 20 mai 2024 n’est alors pas prescrite.

Il soutient que la modification des tantièmes du lot n°87 est la conséquence d’une erreur d’appréciation des tantièmes habitables et non de la présence d’une piscine. Il considère que si le lot transitoire concernait l’installation d’un plan d’eau qui a une simple vocation décorative, tel n’est pas le cas d’une piscine qui aurait dû faire l’objet d’une autorisation par l’assemblée générale.

L’incident a été retenu à l’audience d’incident du 28 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025 prorogée au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2227 du même code prévoit que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il est acquis que les époux [W] détiennent un droit de jouissance privative exclusive et perpétuelle sur une toiture-terrasse partie commune accessible depuis la mezzanine de leur appartement, que la possibilité de réaliser un plan d’eau sur cette terrasse est prévue par l’état descriptif de division et que la piscine litigieuse a été réalisée avant leur acquisition du lot n°87 en 2009.

La réalisation d’un plan d’eau et d’une piscine n’a toutefois pas les mêmes conséquences concernant la jouissance des parties communes dont bénéficient les époux [W].

Il convient par conséquent d’appliquer la prescription de trente ans applicable en matière d’appropriation des parties communes.

Il ressort de l’examen d’un rapport d’expertise judiciaire établi le 5 mai 2001 par M. [E] [R], désigné par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, que la piscine litigieuse a été réalisée « sur le complexe d’étanchéité multicouches préexistant ».

La preuve de la réalisation de la piscine au moment de la construction de l’immeuble en 1994 n’est donc pas rapportée par les époux [W].

Selon le même rapport d’expertise, la piscine litigieuse a été construite sur la terrasse inaccessible du bloc A de l’immeuble, alors que le droit de bâtir un plan d’eau a été initialement prévu pour la partie de la terrasse accessible du bloc B, et un permis de construire rectificatif autorisant la construction de la piscine sur le bloc A a été délivré le 10 mars 1998 (pp. 17, 18 et 27 du rapport).

A défaut d’éléments de preuve plus précis quant à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la réalisation de la piscine, le permis de construire rectificatif délivré le 10 mars 1998 sera retenu comme point de départ de la prescription.

L’acte introductif d’instance du 24 mai 2024 a par conséquent été délivré dans le délai de prescription de trente ans expirant le 10 mars 2028.

Le moyen soulevé par les époux [W] concernant l’augmentation du nombre de tantièmes est inopérant en ce qu’il n’est pas démontré que la différence dans le nombre de tantièmes attribuée à leur lot était liée à la réalisation de la piscine.

L’examen de la conformité de la piscine réalisée au règlement de copropriété relève du juge du fond.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée et l’action du syndicat des copropriétaires sont déclarée recevable.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes à l’incident, les époux [W] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires Le Montana la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

DECLARONS recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée Le Montana à l’encontre de M. [B] [W] et de Mme [J] [L] épouse [W] ;

CONDAMNONS M. [B] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] aux dépens ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du Mercredi 22 Octobre 2025 à 9h (audience dématérialisée) et invitons M. [B] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] à notifier leurs conclusions au fond avant cette date ;

La présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT