COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Adresse 14][Adresse 8] Cycas-Kentias” c/ Société ENI FRANCE, S.A. CIC AGENCE [Localité 11] CALIFORNIE

N° 25/

Du 20 août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/00386 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N6AK

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS

la SELAS FIDAL

M^e Jean-pierre MIR

expédition délivrée à

le 20 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 août 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES CYCAS KENTIAS, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-pierre MIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Société ENI FRANCE SARL, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Bastien PELLEGRIN de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La Société CIC AGENCE [Localité 11] CALIFORNIE, prise en la personne de son Directeur en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Eni France est propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble dénommé [Adresse 9] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1].

La société Eni France a donné en location ces locaux à la société CIC Lyonnaise de Banque suivant contrat de bail conclu le 24 novembre 2011.

Reprochant un manque d’entretien des espaces verts afférents à son lot, le syndicat des copropriétaires a, par actes des 4 et 20 janvier 2022, fait assigner la société Eni France et la société Lyonnaise de Banque devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir indemnisation pour les frais d’entretien des espaces verts engagés.

Par conclusions rectificatives, récapitulatives et responsives notifiées le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires Les Cycas Kentias sollicite la condamnation de la société Eni France à lui payer les sommes suivantes :

12.728,28 euros au titre des factures d’entretien des espaces verts parties communes, 290 euros au titre du constat d’huissier dressé le 21 mai 2021,Il sollicite également la condamnation de la société Eni France et de la société Lyonnaise de Banque à lui payer la somme de 3.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation in solidum aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir, au visa de l’article 1104 du code civil, que conformément aux délibérations de l’assemblée générale du 28 juillet 2011, l’entretien des espaces verts incombe à la société Eni France, à charge pour elle de répercuter ces frais sur sa locataire.

En réponse aux écritures adverses, il réplique que seules les créances antérieures au 22 janvier 2017 sont prescrites et que les créances d’un montant total de 12.728,28 euros restent dues. Il note qu’un totem de la banque était en très mauvais état au moment du constat dressé par un huissier et que la banque ne l’a rénové que suite à l’assignation qui lui a été délivrée.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2025, la société Eni France demande au tribunal, à titre liminaire, de dire et juger que les créances antérieures au 20 janvier 2017 sont prescrites, conclut à titre principal au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sollicite en tout état de cause que la société Lyonnaise de Banque soit condamnée à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge et à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la dette alléguée est partiellement prescrite, que le syndicat n’établit ni le bien-fondé, ni le quantum des sommes dont il réclame le paiement. Elle ajoute à titre subsidiaire que l’entretien des espaces verts est imputable au locataire dans le cadre du bail commercial signé.

Par conclusions en réponse notifiées le 31 janvier 2024, la société Lyonnaise de Banque conclut à titre principal au débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes dirigées à son encontre. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes prescrites, infondées et sans objet et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle conclut en outre au débouté de la société Eni France de sa demande tendant à être relevée et garantie de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre de l’entretien des espaces verts. Elle sollicite la condamnation des succombants aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle souligne qu’elle n’est pas copropriétaire au sein du syndicat, mais locataire de la société Eni France, que la prise en charge de l’entretien des espaces verts côté [Adresse 13] doit se faire par l’intermédiaire de la société Eni France et n’est pas remis en cause par la délibération de l’assemblée générale du 28 juillet 2011. Elle soutient que la demande de la société Eni France d’être relevée et garantie ne trouve de fondement ni dans les clauses du contrat de bail signé, ni dans la loi.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025 prorogé au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un acte introductif d’instance à la société Eni France le 20 janvier 2022 et ses demandes tendant au paiement des frais engagés avant le 20 janvier 2017 sont prescrites et seront déclarées irrecevables.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du même code précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

La résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2011 précise :

« Concernant l’entretien des espaces verts côté Promenade, si les totem[s] sont maintenus par la CIC, la charge de l’entretien sera à la CIC à l’identique de la société Carnivor. »

Le bail commercial signé le 24 novembre 2011 par la société Eni France et par la société Lyonnaise de Banque indique en pages 5 et 6 :

« Le ‘Preneur’ supportera, à compter de la date d’entrée en jouissance, la quote-part afférente aux locaux loués des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement de l’immeuble ainsi que celles relatives à l’entretien des parties communes (cf. décret du 26 août 1987), ainsi que celles relatives aux prestations par le ‘Bailleur’ et se rapportant à l’immeuble, à son environnement et à son standing, à l’exception des grosses réparations et celles de l’article 606 du code civil touchant les parties communes. Ces charges seront facturées au prorata des surfaces louées en ce qui concerne les charges propres de l’immeuble […] Le ‘Preneur’ réglera la reddition des charges annuellement sur présentation du compte prorata par le ‘Bailleur'. En outre, le ‘Bailleur’ lui transmettra tous justificatifs correspondants à première demande ».

L’obligation d’entretien des espaces verts côté [Adresse 13] en contrepartie de l’autorisation de conserver un ou des totems publicitaires n’est pas prévue par le contrat de bail commercial et la société Lyonnaise de Banque ne peut pas être tenue d’assumer les frais afférents, même si son totem commercial y est présent.

La décision de l’assemblée générale des copropriétaires s’impose en revanche à la société Eni France en tant que propriétaire du lot constituant le local commercial.

L’absence d’entretien des espaces verts n’est pas contestée et il est confirmé par un constat d’huissier dressé le 21 mai 2021 qui précise « le jardin est à l’état d’abandon, il n’est pas entretenu » et contient plusieurs photographies.

Le syndicat des copropriétaires produit les factures de la société Collines Jardins intervenue pour assurer l’entretien des espaces verts concernés.

La société Eni France fait valoir que les sommes facturées ont été intégralement réglées, sans toutefois produire aucune preuve quant au paiement des factures versées aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Elle sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.728,28 euros au titre des frais d’entretien des espaces verts et la somme de 290 euros au titre du constat d’huissier qui a dû être dressé en raison du défaut d’entretien.

Sur la demande reconventionnelle de la société Eni France

La société Eni France sera déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie par la société Lyonnaise de Banque pour les condamnations prononcées à son encontre dès lors que cette dernière n’est pas copropriétaire et n’est pas tenue par les délibérations de l’assemblée générale.

Les termes du contrat de bail commercial souscrit ne prévoient pas spécifiquement la prise en charge de ces frais par le locataire.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société Eni France sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société Lyonnaise de Banque sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes tendant au paiement des frais d’entretien des espaces verts engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Les Cycas Kentias situé [Adresse 5] à [Localité 12] avant le 20 janvier 2017 ;

CONDAMNE la SARL Eni France à payer au syndicat des copropriétaires Les Cycas Kentias la somme de 12.728,28 euros au titre des frais d’entretien des espaces verts ;

CONDAMNE la SARL Eni France à payer au syndicat des copropriétaires Les Cycas Kentias la somme de 290 euros au titre des frais encourus pour le constat d’huissier dressé le 21 mai 2021 ;

CONDAMNE la SARL Eni France à payer au syndicat des copropriétaires Les Cycas Kentias la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Eni France aux dépens de l’instance :

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT