COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [O] c/ Syndic. de copro. [E]

N° 25/

Du 12 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03535 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFUY

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

M^e Valérie SADOUSTY

expédition délivrée à

le 12 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 décembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 juin 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [X], [T] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [E], pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [O] est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé Parc Lubonis et situé [Adresse 5].

Cet ensemble est constitué de cinq bâtiments collectifs et de quatre pavillons individuels.

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 4 juillet 2023 a adopté deux résolutions n°11 et 12 relatives à l’absence de remise en service du chauffage collectif pendant l’hiver 2023-2024.

Par acte du 22 décembre 2023, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n°11 et 12.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2024, Mme [X] [O] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le chauffage collectif constitue un équipement commun et que la décision de le supprimer a été votée à la majorité prévue par les article 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité.

Elle estime que la résolution ayant pour objet de supprimer, même temporairement, le système de chauffage collectif dont l’existence est expressément prévue par le règlement de copropriété constitue une décision qui porte atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle soutient qu’une telle résolution ne peut être prise qu’à l’unanimité.

Elle précise qu’il n’est fait état d’aucune vétusté de l’installation de nature à entraîner des travaux de réfection coûteux et que la décision de ne pas allumer le chauffage collectif est motivée par des questions budgétaires en raison de l’augmentation du coût de l’énergie.

Elle précise que son pavillon ne peut pas être chauffé en hiver par le seul recours à des radiateurs électriques et que la température dans celui-ci a baissé jusqu’à une température ambiante de 10 degrés.

Par conclusions notifiées le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture, conclut au débouté de Mme [O] de l’intégralité de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il relève que la résolution n°11 dont Mme [O] poursuit la nullité n’a pas été adoptée faute de majorité. Il expose que le chauffage collectif comportant une chaufferie centrale et permettant de chauffer les logements par le sol a été réalisé lors de la construction de l’ensemble immobilier dans les années 1950. Il explique que son entretien est coûteux alors que le rendement est faible.

Il explique que le chauffage n’est pas performant et n’est pas confortable pour les copropriétaires en ce qu’il ne leur permet pas de réguler la température dans leur logement, certains logements proches de la chaufferie centrale étant surchauffés et d’autres logements qui sont éloignés de la chaufferie centrale n’étant pas suffisamment chauffés.

Il indique que la vétusté de l’installation a conduit les copropriétaires à adopter la résolution litigieuse, que des nombreux incidents ont eu lieu et que l’entreprise Acer, intervenant pour l’entretien du système de chauffage a préconisé le remplacement complet du réseau de canalisations enterrées permettant d’acheminer l’eau chaude vers les bâtiments. Il ajoute que des fuites ont également été constatées au niveau des serpentins installés dans les dalles situées en dessous des appartements. Il indique que la reprise complète de l’installation préconisée par le cabinet Polymage a été estimée à 390.000 euros.

Il explique que le coût d’utilisation du chauffage collectif a été l’un des critères permettant de caractériser une amélioration par la suppression du chauffage collectif et son remplacement par un chauffage individuel.

Il explique que le budget annuel de fonctionnement de la copropriété pour l’exercice 2023/2024 était de 160.770 euros et que le budget de fonctionnement du chauffage d’environ 241.770 euros a été relativement stable. Il indique que des ajustements du budget pour le chauffage ont dû être votés à compter de l’assemblée générale du 10 janvier 2022 en raison de la hausse significative du prix du gaz. Il précise que le budget prévisionnel voté lors de cette assemblée générale a augmenté de 32 % pour être porté à 319.700 euros, que pour l’hiver 2022-2023 le budget prévisionnel d’énergie a atteint la somme de 700.000 euros et que l’assemblée générale du 11 octobre 2022 a pris la décision de ne pas remettre le chauffage en fonctionnement.

Il fait valoir au visa de l’article 30 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 que la suppression d’une installation de chauffage collectif vétuste et coûteuse est possible dès lors que le changement décidé par les copropriétaires constitue une amélioration de l’équipement commun et qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble. Il estime que la mise en place d’un système de chauffage individuel ne modifie pas les conditions de jouissance des lots. Il estime enfin que la suppression du chauffage collectif n’a pas d’incidence sur la destination de l’immeuble.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025 prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que l’ordonnance de clôture a déjà été révoquée et que la clôture a été fixée au 5 décembre 2024 avant la clôture des débats. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

En vertu de l’article 26 alinéa 1 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’alinéa 5 du même texte prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’article 26-1 de la même loi dispose que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

L’article 30 de la même loi prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 11 et 12

Les résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 comportent un texte identique et sont rédigées comme suit :

« Chauffage collectif : décision de ne pas allumer le chauffage collectif pour l’hiver 2023-2024 – Article 26-1

L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance d’une simulation du budget selon la proposition des fournisseurs gaz Engie, et Gaz Européen (copies jointes aux convocations – à noter que ces propositions ne sont valables que 24 heures) et EDF (à recevoir) décide de ne pas allumer le chauffage collectif pour l’hiver 2023-2024 et ce en attendant le résultat de l’étude de rénovation énergétique des bâtiments. »

La résolution n°11 tendant à ce que le chauffage collectif ne soit pas allumé pour l’hiver 2023-2024 a été rejetée à défaut de majorité de l’article 26 et la même décision a été soumise au vote en tant que résolution n°12.

Il convient par conséquent de constater que la demande d’annulation de cette résolution formulée par Mme [O] est sans objet. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Ensuite, le principe selon lequel le syndicat des copropriétaires ne peut décider que par un vote à l’unanimité la suppression du chauffage collectif sur lequel les copropriétaires sont en droit de compter car le chauffage affecte la jouissance de leurs parties privatives souffre d’exceptions lorsque l’entretien du chauffage collectif est devenu coûteux pour un rendement insuffisant et que le remplacement par un autre mode de chauffage répondant aux normes en vigueur présente des avantages économiques. Le syndicat des copropriétaires peut dans ce cas de figure décider le remplacement du chauffage collectif non plus a l’unanimité mais à la majorité prévue par l’article 26 de la loi s’agissant d’une amélioration du système de chauffage collectif.

En l’espèce, il ressort des attestations et des rapports produits aux débats que l’installation de chauffage collectif de l’ensemble immobilier [Adresse 7] réalisée dans les années 1950 fonctionne de façon peu satisfaisante, la chaleur étant répartie de façon inégale entre les logements en fonction de leur distance par rapport à la chaufferie centrale et qu’elle nécessite des travaux conséquents de remise en état.

Des fuites sont fréquemment constatées selon des devis de la société Nicer, intervenant dans le cadre de l’entretien de l’installation de chauffage, dans les parties privatives et sur le réseau enterré extérieur. Des travaux de rénovation ont révélé que des conduites de chauffage et des éléments du système de purge sont fortement corrodées, le manager de combustion et de sécurité d’un brûleur de gaz de la chaufferie est tombé en panne et a dû être remplacé en 2022.

Le rapport diagnostic technique global établi par la société Polymage en septembre 2023 précise que l’état du système de distribution d’eau pour le chauffage est « dégradé », que le système est vétuste et que la production et la distribution de l’eau doivent être rénovées.

La décision prise par l’assemblée générale du 4 juillet 2023 a certes été provoquée par la hausse significative du budget de fonctionnement du chauffage collectif liée à l’évolution rapide du prix du gaz, comme le souligne Mme [O]. Cette décision a toutefois été prise également en considération des performances insatisfaisantes du système de chauffage en place au regard de son coût de fonctionnement conséquent et la nécessité d’améliorer les performances énergétiques de l’ensemble immobilier.

La résolution a donc pu être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution n°12 n’encourt pas la nullité et Mme [O] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Le sens de la décision sur la demande principale commande le débouté de Mme [O] de sa demande de paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [O] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires à la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [X] [O] de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 7] et située [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [O] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT