MINUTE N°

N° RG 25/00555 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBXU

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1]

C/

Monsieur [D] [V] [P] [J] [K]

Madame [M] [T] épouse [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Avril 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la société IFF GESTION, SAS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 414 592 246, dont le siège social est situé [Adresse 5] [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège ès-qualité.

représenté par Maître Ghislaine D’ORSO, avocat au Barrau de [Localité 2], substitué par son collaborateur, Maître [Y] [S].

d’une part,

DÉFENDEURS:

Monsieur [D] [V] [P] [J] [K]né le 25 Mai 1982 à [Localité 4] – SRI LANKA, demeurant [Adresse 8] [Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [T] épouse [K]

née le 02 Juillet 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Cadre Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Ghislaine D’ORSO

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [V] [P] [J] [K] et Madame [M] [T] épouse [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 10], représenté par son syndic, la société IFF GESTION, (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :

— la somme de 7348,13 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 1648,87 euros, du 9 décembre 2024 sur la somme de 3994,30 euros et de la présente de la présente assignation sur la somme de 1704,96 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

-1300 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2880 euros au titre des frais nécessaires (art.10-1 de la loi de 1965) et au titre de l’article 700 et du code de procédure civile ;

— les entiers dépens y inclus la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son assignation.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] à tiers présent à domicile, et Madame [M] [T] épouse [K] à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale selon laquelle Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K] sont propriétaires des lots n°358 et 290 au sein de la résidence,

— un extrait du règlement de copropriété , de l’état descriptif de division et du modificatif de l’état descriptif de division,

— le relevé de compte actualisé au 2ème trimestre 2025 inclus,

— les appels de provision sur charges et travaux impayés outre appel de reddition de compte des charges 2023,

— les mises en demeure, lettre de relance et sommation de payer

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 23 juin 2022 et sa notification du 9 juillet 2022

— le procès-verbal du 22 juin 2023 et sa notification du 13 juillet 2023,

— le procès verbal du 19 juin 2024 et sa notification du 31 juillet 2024,

— les attestations de non recours,

— les contrats de syndic

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K] de payer la somme de 5 643, 17 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 décembre 2024.

Le décompte produit par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 6575,10 euros, ce montant tenant compte des versements effectués par les défendeurs à compter du mois de janvier 2024 et qui se sont imputés sur l’arriéré antérieur à l’appel de provision sur charges du 3ème trimestre 2023 et sur une partie de celle-ci, conformément à l’article 1342-10 du code civil.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K] pour la somme de 6 575,10 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K] seront par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 6 575,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 1648,87 euros, du 9 décembre 2024 sur la somme de 3994,30 euros et du 14 mai 2025 sur la somme de 931,93 euros.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit à l’audience, que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 773,03 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 comprenant les sommes de :

—  50 euros de frais de mise en demeure du 8 septembre 2023,

—  50 euros de frais de mise en demeure du 2 novembre 2023,

—  75 euros de frais de relance après mise en demeure du 27 novembre 2023,

—  150 euros de frais de transmission du dossier à l’huissier de Justice du 14 décembre 2023,

—  147,53 euros de frais de sommation de payer du 19 décembre 2023,

—  300 euros de transmission de dossier à l’avocat du 15 novembre 2024

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat d’un montant de 300 euros qui doivent s’analyser en frais irrépétibles et des frais non justifiés, à savoir la somme de 150 euros de frais pour transmission du dossier à l’huissier de Justice.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats les courriers de mise en demeure du 7 septembre 2023, du 2 novembre 2023, de relance du 27 novembre 2023, et la sommation de payer du 19 décembre 2023

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement doit être fixé à la somme totale de 322, 53 euros.

En conséquence, Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K], seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 322,53 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K] qui succombent, seront condamnés aux dépens, comprenant la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce.

Il est de plus équitable de condamner ces derniers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K]et Madame [M] [T] épouse [K] , à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 10], représenté par son syndic, la société IFF GESTION, les sommes suivantes :

—  6 575,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 1648,87 euros, du 9 décembre 2024 sur la somme de 3994,30 euros et du 14 mai 2025 sur la somme de 931,93 euros,

—  322,53 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitatilisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 10], représenté par son syndic, la société IFF GESTION, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 10], représenté par son syndic, la société IFF GESTION de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] [P] [Z] [K] et Madame [M] [T] épouse [K] aux dépens, comprenant la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 1er avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Madame Blandine JAOUEN, cadre greffier.

Le cadre greffier La juge