TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02470

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDOJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 04 Décembre 2024

[R] [S] épouse [P]

[H] [P]

C/

[U] [W] [I] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Décembre 2024

à SCP LAMBREY & ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 04 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [R] [S] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [H] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [W] [I] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [U] [W] [I] [G] un appartement à usage d’habitation (N°102, étage 1) et une place de parking (N°17) situés [Adresse 3] à [Localité 5] par contrat signé électroniquement prenant effet au 21 septembre 2021, moyennant un loyer initial de 579,00 euros et une provision pour charges de 70,00 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] ont fait signifier à Monsieur [U] [W] [I] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er février 2024 pour un montant en principal de 2 477,19 euros.

Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [U] [W] [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 21 juin 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 1er avril 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] [I] [G] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [W] [I] [G],

— condamner par provision Monsieur [U] [W] [I] [G] à payer une somme de 3 150,62 euros au 24 avril 2024,

— condamner Monsieur [U] [W] [I] [G] à payer à Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P], à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 1er avril 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés,

— condamner Monsieur [U] [W] [I] [G] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 octobre 2024, Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.380 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse, en précisant que le loyer de septembre 2024 avait été payé après versement d’une somme totale de 2 050,00 euros entre le 11 septembre et le 26 septembre 2024.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 juin 2024, Monsieur [U] [W] [I] [G] a comparu en personne et, souhaitant rester dans les lieux, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il a indiqué avoir traversé des difficultés familiales et a proposé de solder la dette au plus tard le 31 décembre 2024.

Il a précisé en outre être entrepreneur en bâtiment et percevoir des revenus entre 2.800 et 3.000 euros par mois.

Le conseil des demandeurs s’est opposé à la suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement sollicités en précisant que le loyer d’octobre 2024 n’avait pas été payé.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 2 février 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024 pour un montant en principal de 2 477,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] produisent un décompte en date du 30 septembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2 680,17 euros, déduction faite de la mensualité d’octobre 2024 non exigible à la date du décompte.

Monsieur [U] [W] [I] [G] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 680,17 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des

charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié du règlement de la somme de 750 euros le 11 septembre 2024, de celle de 650 euros le 19 septembre 2024 et de celle de 650 euros en date du 26 septembre 2024, ces sommes couvrant en conséquence les loyers courants de septembre et d’octobre 2024.

Dès lors, il apparaît le loyer courant, soit celui d’octobre 2024, a donc été réglé par Monsieur [U] [W] [I] [G] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [U] [W] [I] [G] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient en conséquence de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [U] [W] [I] [G] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles meublants deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [U] [W] [I] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [W] [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P], Monsieur [U] [W] [I] [G] devra leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 21 septembre 2021 entre Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] d’une part et Monsieur [U] [W] [I] [G] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (N°102, étage 1) et une place de parking (N°17) situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 2 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [W] [I] [G] à verser à Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] à titre provisionnel la somme de 2 680,17 euros, selon décompte en date du 30 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [U] [W] [I] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, au plus tard le 31 décembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou le règlement de la somme de 2 680,17 euros au 31 décembre 2024 restés impayés sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception

justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [W] [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] ;

* que Monsieur [U] [W] [I] [G] soit condamné à verser à Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [W] [I] [G] à verser à Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [W] [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente