N° RG 25/03257 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I222

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

ENTRE:

S.C.I. R2A HABITAT

immatriculée au RCS de Lyon sous le n°851.065.375

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Martine DI PALMA de la SELARL DDW AVOCATS, avocat au barreau de LYON

ET:

Monsieur [B] [H]

né le 20 Mars 1949 à [Localité 1] (42)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-006001 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Etienne)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 03 Février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [H] était locataire d’un local de stockage de 120 m2 depuis le 03 mars 2018, situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Le 17 octobre 2019, la SCI MARNAS a vendu le bien objet du local à la société R2A HABITAT.

La société R2A HABITAT affirme que :

— en parallèle, elle aurait prêté à Monsieur [H], à titre gratuit, deux places de parking, à proximité de ce local ;

— Monsieur [H] aurait exercé dans le local une activité de mécanique et de carrosserie sans respecter les règles en matière environnementale, d’hygiène et de sécurité, contrairement à la destination des lieux ;

— le 09 et 11 mars 2022, un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance location ainsi qu’une sommation de libérer la place de parking accordée à titre gratuit ont été délivrés par voie d’huissier de justice, les loyers impayés s’élevant à la somme de 942,54 € arrêtés au 7 mars 2022.

Le 30 juin 2022, par la voie du conseil de la société R2A HABITAT, Monsieur [H] a été mis en demeure de :

« – Concernant la location du local de stockage

— d’arrêter immédiatement toute activité de mécanique ou de peinture dans ce local, contraire à la destination des lieux.

— de fournir immédiatement une attestation [d’assurance].

Régler la somme de 1 475,54 euros, correspondant à quatre mois de loyers impayés ainsi que les charges impayées est due à ma cliente.

— Concernant les places de parking occupées à titre gratuit

— Restituer de la télécommande permettant d’ouvrir le parking, lequel donne accès à ces places. »

Par acte du 3 octobre 2022, la société R2A HABITAT assignait Monsieur [H] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

La 4 ème chambre judiciaire de Saint-Etienne s’est dessaisie au profit de la 1ere chambre du tribunal.

La société R2A HABITAT affirme que le locataire aurait quitté les lieux le 25 janvier 2023.

Dans ses dernières conclusions, la société R2A HABITAT demande, au visa des articles 7 alinéa premier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1713 et suivants du Code civil, de:

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail, par l’effet du commandement signifié le 09 et 11 mars 2022 demeuré sans effet, à la date du 12 mai 2022.

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [H] à régler la somme de 1 334,04 euros au titre des loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail,

— CONDAMNER Monsieur [H] à régler la somme de 1 957,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 12 mai 2022 au 31 décembre 2022,

En tout état de cause,

— REJETTER l’intégralité des demandes de Monsieur [H]

— CONDAMNER Monsieur [H] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER le même aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, et d’une façon générale, les frais d’huissier en lien direct avec le recouvrement des loyers commerciaux et la présente instance.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [H] demande, au visa de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1719 et suivants du code civil, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 12 mai 2022

— Dire n’y avoir lieu à ordonner son expulsion et l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux

— Dire que la société R2A HABITAT a manqué à son obligation de délivrance d’une chose conforme à sa destination ainsi qu’à sa garantie de jouissance paisible

En conséquence :

— ordonner la réduction de moitié de la créance de loyers invoquée par la société R2A HABITAT et fixer sa créance à la somme de 667.02 euros

— La débouter de sa demande d’indemnité d’occupation

— La condamner à indemniser le préjudice matériel qu’il a subi correspondant à la réparation du moteur du véhicule ancien 4 CV en condamnant la société R2A HABITAT à payer la somme de 6 548.80 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonner la compensation entre ces créances

— La débouter également de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner la société R2A HABITAT aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS,

1- SUR l’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Vu l’article 1729 du Code civil ;

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— un commandement visant la clause résolutoire précitée a été signifié le 09 et 11 mars 2022 ;

— le délai d’un mois suivant la signification dudit commandement a expiré sans que Monsieur [H] ne s’exécute.

Compte tenu du bail, qui prévoit la clause résolutoire, il convient de prononcer la résiliation du bail à effet du 12 mai 2022, ce à quoi le défendeur ne s’oppose pas.

2- SUR LE MANQUEMENT RELATIF AU PAIEMENT DU LOYER

En l’espèce, à ce titre, la société R2A HABITAT met en avant que :

— concernant les dégâts des eaux, les premières difficultés datent décembre 2018 et d’août 2019, alors qu’elle a récupéré le bail du précédent propriétaire seulement en octobre 2019 et le dégât des eaux évoqué par Monsieur [H] aurait eu lieu le 24 décembre 2019;

— elle aurait été particulièrement à l’écoute et diligente dans la réalisation des travaux afin de faire en sorte que ce dégât cesse : la société Thomas PICARD PLOMBERIE serait intervenue pour remédier à ce dégât des eaux, et, à son l’initiative, un constat amiable avait alors été rempli avec le locataire et transmis aux assurances mais Monsieur [H], convoqué pour une expertise, ne s’était pas présenté ;

— le plombier serait intervenu en décembre 2019 à la suite de ce dégât des eaux pendant 9 heures ;

— en juillet 2021, le décapage de la toiture terrasse au-dessus du local aurait été réalisé.

Par ailleurs, concernant l’échelonnement, la société R2A HABITAT affirme que Monsieur [H] ne l’aurait pas respecté.

Sur les autres manquements, la société R2A HABITAT affirme que :

— Monsieur [H] n’userait pas de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, de sorte qu’ il aurait été mis en demeure d’arrêter immédiatement toute activité de mécanique ou de peinture dans ce local, contraire à la destination des lieux ;

— il aurait été constaté par le bailleur que le preneur ne fournissait aucune attestation d’assurance locative.

En définitive, la société R2A HABITAT affirme que :

— le montant des loyers impayés à la date du 12 mai 2022 s’élèverait à la somme de 1 334,04 euros. ( janvier 2022 au 11 mai 2022) ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer devrait être due jusqu’à la libération effective du local qui aurait eu lieu le 31 décembre 2022 pour la somme de 1 957,50euros. ( 261 € X 7 mois ½ ).

Pour sa part, Monsieur [H] met en avant à ce titre que :

— il subirait depuis pratiquement l’origine du bail un problème lié à des infiltrations d’eaux qui se sont reproduites à plusieurs reprises : décembre 2018, août 2019, décembre 2019, mai 2021, sans pouvoir obtenir du bailleur des travaux permettant, d’une part, de supprimer la cause des infiltrations et de trouver, d’autre part, la remise en état des locaux loués ;

— il est notamment versé au débat un procès-verbal de constat du 8 décembre 2022 qui établit l’état des locaux loués du fait des infiltrations.

Concernant le paiement des loyers, le défendeur affirme que :

— le loyer est la contrepartie d’une jouissance paisible, et, en l’espèce, le bailleur n’a pas rempli son obligation de garantir une jouissance paisible à son locataire, ce qui explique la situation actuelle ;

— pour faire pression sur le bailleur, il a refusé de payer le loyer dans l’attente que soient d’une part entrepris les travaux pour éviter ces inondations à répétition et surtout pour être indemnisé du préjudice subi dans le cadre des différents dégâts des eaux ;

— le local loué à titre de local de stockage serait impropre à sa destination depuis fin 2019.

Quant aux autres manquements reprochés, il les conteste :

— il n’ aurait jamais exercé une activité dans le local de stockage qu’il a loué ;

— quant à l’attestation d’assurance locative, il aurait justifié d’une assurance, auprès de la MACIF, puis du CREDIT AGRICOLE, cela étant d’ailleurs confirmé par le constat amiable du dégât des eaux du 27 décembre 2019 et l’attestation d’assurance CREDIT AGRICOLE.

Selon Monsieur [H], il en résulterait que :

— concernant la demande de sa condamnation à régler une somme de 1 334.04 euros au titre des loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail, il serait fondé à demander une réduction du montant du loyer de 50 % pour tenir compte de cette situation ;

— il lui est demandé le règlement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 957.50 euros pour la période du 12 mai 2022 au 31 décembre 2022, alors qu’il aurait été justifié des différents dégâts des eaux qu’il a subis durant toute cette période, les travaux réalisés par le bailleur n’ ayant pas permis de remédier à cette situation, de sorte que la demande d’indemnité d’occupation ne serait pas justifiée.

Quoi qu’il en soit, les pièces produites par Monsieur [H] ne suffisent pas à caractériser une exception d’inexécution qui justifierait le non-paiement partiel des loyers et l’exonération de tout paiement de l’indemnité d’occupation sollicitée : en particulier, le procès-verbal de constat du 08 décembre 2022, qui fait état d’une importante humidité dans les lieux loués, n’est pas suffisant pour établir qu’il est absolument impossible d’entreposer quoi que ce soit dans le local loué à titre de stockage.

Par ailleurs, il est établi que le bailleur a procédé à diverses reprises à des travaux pour résoudre le problème d’humidité.

Dans ces conditions, les loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail sont dus au vu des pièces produites (contrat de bail, extrait du grand livre…) à l’exception de la somme de 155,54 € au titre des charges 2021, qui n’est justifiée par aucune pièce, de sorte que la somme due, au titre des loyers impayés, s’élève à un montant de 1178,50 € (1334,04- 155,54).

Concernant la demande au titre de l’indemnité d’occupation, elle est également due.

Néanmoins, concernant la date jusqu’à laquelle cette indemnité est due, la société R2A HABITAT fixe cette date au 31 décembre 2022 et met en avant à ce titre un constat d’huissier qu’elle a mandaté unilatéralement le 16 janvier 2023.

Or, en l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— Monsieur [H] avait adressé à son bailleur, le 26 septembre 2022, une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander que l’état des lieux et la remise des clés aient lieu ;

— la société R2A HABITAT est taisante sur la suite donnée à cette lettre.

Il en résulte que la société R2A HABITAT pouvaient, dès le 1er octobre 2022, faire un état des lieux et récupérer ses clés, de sorte que l’indemnité d’occupation n’est due que sur une période de 4,5 mois et non une période de 7,5 mois, et s’élève donc à la somme de 1174,50 € (261x4,5).

3- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DU PRÉJUDICE SUBI PAR MONSIEUR [H]

En l’espèce, Monsieur [H] affirme que :

— il limiterait sa demande à l’indemnisation aux dégâts subis par le moteur du véhicule 4 CV ;

— il est versé aux débats un devis réalisé par la SARL [F] EUROCULASSE pour la réparation de ce moteur, d’un montant de 6 548.88 euros.

Or, en l’absence d’expertise, le devis produit ne suffit pas à démontrer un lien de causalité entre l’humidité des locaux loués et les dégâts subis sur le moteur litigieux, de sorte que la demande à ce titre sera écartée.

4- SUR LES AUTRES DEMANDES

Il n’est pas équitable en l’espèce de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société R2A HABITAT demande de condamner Monsieur [H] aux entiers dépens, en ce compris d’une façon générale, les frais d’huissier en lien direct avec le recouvrement des loyers commerciaux et la présente instance.

Or cette demande est trop générale et sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail, par l’effet du commandement signifié le 09 et 11 mars 2022 demeuré sans effet, à la date du 12 mai 2022 ,

CONDAMNE Monsieur [H] à régler la somme de 1178,50 euros au titre des loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [H] à régler la somme de 1174,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 12 mai 2022 au 01er octobre 2022,

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE Monsieur [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Martine DI PALMA

M^e Laëtitia VOCANSON

Le