TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01346 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2LT

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [J], né le 05 Avril 1997 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant à l’évocation du dossier

Madame [I] [F] [J], née le 02 Janvier 1999 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 mai 2023, M. [H] [E] a loué à M. [G] [J] et Mme [I] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 700 € outre 50 € de provisions pour charges.

Par un contrat en date du 6 mai 2023, la SAS Action Logement Services s’est engagée en qualité de caution du locataire au profit du bailleur, en vertu du dispositif VISALE.

Par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2023, la SAS Action Logement Services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de

1 500 € au titre des loyers et charges échus pour les mois d’août et septembre 2023.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 mai 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [G] [J] et Mme [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [G] [J] et Mme [I] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [G] [J] et Mme [I] [J] à payer la somme de 2 536 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 1 500 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement M. [G] [J] et Mme [I] [J] à lui payer directement cette indemnité d’occupation mensuelle dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner M. [G] [J] et Mme [I] [J] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.

À cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 353,35 €, au titre des loyers et charges, terme du mois de mai 2024 inclus.

Cités par acte délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [G] [J] que pour Mme [I] [J], seul M. [G] [J] comparaît lors de l’appel des causes. Toutefois, celui-ci est absent lors de l’évocation du dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement liant la demanderesse à la bailleresse comporte un article intitulé « paiement par la caution et subrogation » qui stipule que " … sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant”.

En outre, la quittance subrogative produit aux débats stipule que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants, cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Par conséquent, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits du bailleur de sorte qu’elle a qualité à agir à la présente procédure.

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La demanderesse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 novembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

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En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est par ailleurs établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

M. [G] [J] et Mme [I] [J] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 janvier 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Elle produit également plusieurs quittances subrogatives.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de M. [G] [J] et Mme [I] [J] s’élève à la somme de 2 536 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 1 500,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [J] et Mme [I] [J] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré en date du 15 novembre 2023.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Action Logement Services et en l’absence d’éléments sur la situation financière de M. [G] [J] et Mme [I] [J], ils seront condamnés à verser à la demanderesse la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2023 entre M. [H] [E] d’une part et M. [G] [J] et Mme [I] [J] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [J] et Mme [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [J] et Mme [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [I] [J] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 2 536,00 € (deux mille cinq cent trente-six euros), comprenant les loyers et provisions sur charges ainsi que les indemnités d’occupation dues au 2 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 1500,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [I] [J] à verser à la SAS Action Logement Services, sur présentation de quittances subrogatives, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter 16 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [J] et Mme [I] [J] à verser à la SAS Action Logement Services une somme de 600,00 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [J] et Mme [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré en date du 15 novembre 2023 ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,