COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 2] [Adresse 10] c/ [L] [F]

N° 25/

Du 19 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00083 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OTVU

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

expédition délivrée à

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

le 19 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le19 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SASU CABINET ST & ASSOCIES dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [L] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [F] est propriétaire des lots numéro n°11 et 23 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] [Localité 9] et administré par le syndic Cabinet Taboni Sas.

Par lettre du 29 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a mis en demeure M. [L] [F] de payer la somme de 5.667,87 euros de charges de copropriété dues au 29 août 2022.

Par acte du 23 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 6] a fait assigner M. [L] [F] pour obtenir principalement le règlement d’un solde de charges de 17.095,38 euros dû au 9 décembre 2022.

Le 28 mai 2024, M. [L] [F] a déposé un chèque de 19.827,43 euros auprès du Cabinet Taboni Sas, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] conclut au débouté des demandes reconventionnelles et sollicite, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de M. [L] [F] à lui payer les sommes suivantes :

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne que M. [L] [F] est revenu à meilleure fortune puisque ce dernier a procédé au règlement des charges en cours de procédure. Ce règlement étant la conséquence de l’instance qu’il a diligentée, il estime qu’il ne saurait être condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait également valoir que la résistance abusive et injustifiée du copropriétaire lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

En effet, il indique à l’appui de sa demande de dommages et intérêts que son action était fondée lorsqu’il l’a engagée puisque sa tentative de recouvrement amiable des sommes dues est restée vaine à la suite de la mise en demeure adressée à M. [L] [F] le 29 août 2022. Il explique produire le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes, les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que le décompte des sommes dues.

Il ajoute que l’inertie de ce copropriétaire menaçait l’équilibre financier de la copropriété. Il précise que les appels de fonds doivent être payés quelles que soient les contestations s’agissant d’avances de trésorerie permanentes. Il expose que la modification du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 a été approuvée lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2022 par l’intermédiaire de la résolution n°6, budget prévisionnel qui avait déjà fait l’objet d’un vote favorable lors de la précédente assemblée générale du 10 janvier 2022. Il précise que les résolutions correspondant au vote du budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2024 ont été votées par M. [L] [F]. Il soutient qu’il était bien fondé à solliciter le paiement des appels de fonds relatifs aux travaux d’étanchéité et sur la façade, bien que M. [L] [F] et d’autres copropriétaires aient engagé une procédure visant à ce que des travaux complémentaires aient lieu, procédure toujours pendante dépourvue d’incidence sur l’instance en paiement de charges d’autant qu’elle n’a pas pour objet l’obtenir la nullité des résolutions votant les travaux mais uniquement la convocation d’une nouvelle assemblée générale sous astreinte.

Il s’opposait également à la demande de délais de paiement formulée par M. [L] [F] puisque ce dernier ne produisait aucune pièce permettant d’attester des difficultés financières alléguées, d’autant qu’il n’avait pas respecté l’échéancier de règlement de sa dette qui lui avait été proposé et qu’il avait accepté.

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 juin 2024, M. [L] [F] conclut au débouté à titre principal, pour défaut de preuve du principe et du montant de la créance et, à titre subsidiaire, en raison du paiement de l’intégralité des sommes réclamées le 28 mai 2024 et sollicite, en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à lui verser la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique qu’étant revenu à meilleure fortune, il a pu procéder au règlement de la somme de 19.827,43 euros entre les mains du nouveau syndic, le 28 mai 2024, afin d’apurer l’intégralité de sa dette. Il considère que la procédure introduite par le syndicat est devenue sans objet et qu’il serait inéquitable qu’il conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Il soutient néanmoins que l’absence d’approbation des comptes pour l’exercice 2022 ne permet pas au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de démontrer qu’il dispose à son encontre d’une créance certaine, liquide et exigible. Il estime également que la démonstration de difficultés de gestion de la copropriété n’est pas établie à l’appui de la demande additionnelle de dommages-intérêts.

Il fait valoir en outre qu’il existe des contestations sur la conformité et l’efficacité des travaux déjà réalisés ayant donné lieu à des postes de charge de copropriété susceptibles d’être altérés puisqu’une procédure a été initiée par plusieurs copropriétaires pour demander la convocation d’une assemblée générale afin qu’il soit procédé à des travaux complémentaires concernant l’étanchéité et la façade de l’immeuble afin d’en garantir la jouissance paisible.

Enfin, il rappelle qu’il avait sollicité des délais de paiement compte tenu de difficultés de trésorerie et au regard de l’importance de la somme sollicitée.

La clôture de la procédure est intervenue le 10 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que le tribunal n’est plus saisi de la demande principale de paiement de charges formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » compte tenu du règlement d’un montant de 19.827,43 effectué par M. [L] [F] le 28 mai 2024 auprès du syndic Cabinet Taboni, fait qui n’est contesté par aucune des parties.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des 10 janvier 2022, 7 juillet 2022 et 6 juillet 2023 versés aux débats permettent de démontrer que les comptes pour l’exercice 2022 ont bien été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires ; attestant ainsi que l’action intentée par le syndicat des copropriétaires demandeur était fondée lorsqu’elle a été introduite.

En outre, bien que des contestations sur la conformité et l’efficacité des travaux déjà réalisés, ayant donné lieu à des appels de fonds, aient été soulevées par le défendeur et d’autres copropriétaires, par le biais d’une procédure initiée par assignation délivrée le 27 janvier 2023, pour demander la convocation d’une assemblée générale afin qu’il soit procédé à des travaux complémentaires concernant l’étanchéité et la façade de l’immeuble ; l’obligation de payer ses charges de copropriété pesant sur M. [L] [F] subsiste puisqu’une décision d’assemblée générale devient définitive si elle n’a pas été contestée dans le délai de 2 mois, ce qui est le cas des résolutions ayant autorisé les travaux votées lors des assemblées générales des 10 janvier et 7 juillet 2022.

Les contestations soulevées par M. [L] [F] sont inopérantes puisque, en s’acquittant des sommes réclamées, il a reconnu les devoir au syndicat.

Il ressort en outre des pièces fournies qu’antérieurement au règlement de 19.827,43 effectué le 28 mai 2024, M. [L] [F] n’avait plus réglé aucune somme au titre de ses charges de copropriété depuis janvier 2022.

Or, en s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges, M. [L] [F] a imposé à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour faire face à des dépenses courantes et financer les travaux votés en assemblée générale.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant et de l’ancienneté de la dette mais également de son règlement en cours de procédure, à la somme de 500 euros.

M. [L] [F] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 400 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

L’équité commande de condamner M. [L] [F], partie perdante au procès qui n’a réglé ses dettes qu’après deux ans de procédure, aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que M. [L] [F] a procédé, en cours de procédure, au règlement de la somme de 19.827,43 euros ;

CONDAMNE M. [L] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] la somme de 400 euros (quatre cent euros) de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [L] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] la somme de 1200 euros (mille deux cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [L] [F] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT