TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IMB

N° : 9

Assignation du :

09 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 16 décembre 2024

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 4] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 4], Madame [Y] [K]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Monsieur [P] [W]

né le 15 avril 1973 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [A] [W] née [M]

née le 27 avril 1974 à [Localité 7] (74)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 9 juillet 2024, la ville de Paris a attrait Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de constater les infractions commises par eux et les voir condamner à une amende civile.

Par conclusions déposées à l’audience du 18 novembre 2024 et soutenues oralement, la ville de [Localité 4], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

— constater l’infraction commise par Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W],

— condamner respectivement Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] à lui payer une amende civile de 50 000 € ou, à titre subsidiaire, les condamner respectivement à une amende de 25 000 €,

— les débouter de leurs demandes,

— condamner respectivement Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] à payer à la ville de [Localité 4] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner respectivement aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 4] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal des défendeurs.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

— débouter la ville de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, les condamner à une amende symbolique de 1 € au regard de la cessation de l’infraction,

— à titre plus subsidiaire, les condamner à une amende unique ne pouvant excéder 1 000 € ou, à défaut, les condamner à une amende individuelle ne pouvant excéder 1 000 €,

— condamner la ville de [Localité 4] à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils soutiennent que la demanderesse ne démontre pas l’usage d’habitation, en raison de :

— la déclaration H2 est datée du 10 octobre 1970, mais tamponnée à la date 19 septembre1971 ;

— la présence de ratures sur la déclaration H2 et la mention « annulée »,

— l’absence de mentions concernant la date d’entrée sur les lieux, l’escalier, le bâtiment et le numéro du lot sur la déclaration H2,

— l’incohérence sur la mention de la porte du bâtiment entre la déclaration H2 et le constat dressé par la ville de [Localité 4],

— l’incohérence sur la détention des parties communes sur le calepin de propriétés bâties et l’attestation de propriété,

— l’absence de force probante des listes électorales.

A titre subsidiaire, ils font valoir leur bonne foi et leur coopération avec la ville de [Localité 4], ayant mis fin aux infractions reprochées, et leurs difficultés financières les ayant conduit à louer leur bien sur Airbnb.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 16 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. "

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 4], d’établir, selon tout mode de preuve :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 4] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

La seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 4] que :

— la fiche de révision foncière modèle « H2 », datée du 10/10/1970 indique que le logement était occupé par Monsieur [S] [O] et Madame [O], en tant que propriétaires occupants,

— les calepins des propriétés bâties, à l’adresse, confirment la présence en 1970 pour le lot n°4, de Monsieur [S] [U] [O],

— les listes électorales de 1966 et de 1970 confirment la présence de Monsieur [S] [O] à l’adresse,

— l’état hypothécaire mentionne que l’ensemble des lots du 1er étage sont des logements et que le lot 4 situé au 1er étage est un logement, et signale la vente du logement lot n°4 à Monsieur [S] [O] en septembre 1969.

Il est établi, notamment au regard de la vente intervenue en 1969 au profit de Monsieur [O], que le bien litigieux était à usage d’habitation antérieurement au 1er janvier 1970, rendant ainsi inopérants les moyens opposés en défense, notamment s’agissant du tampon de l’administration daté de 1971 sur la fiche H2.

Enfin, si les défendeurs arguent du fait que la numérotation du logement est différente sur la fiche H2 et le constat d’infraction établi par l’agent assermenté de la ville de [Localité 4], il ressort du dossier qu’il s’agit bien du même logement, la description étant identique : logement situé au 1er étage d’une surface de 29m2, porte gauche sur cour, composé d’une entrée, deux pièces, cuisine, et water-closet.

Dès lors, la ville de [Localité 4] démontre l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort des pièces produites en demande que le local situé [Adresse 2] à [Localité 5] a été loué via la plateforme Airbnb 254 nuitées en 2023, et 183 nuitées en 2022.

Le bien litigieux n’est pas la résidence principale des défendeurs, domiciliés fiscalement à une autre adresse, ce qu’ils ne contestent pas.

Il s’ensuit que Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 4] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, la ville de [Localité 4] indique que les gains de Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] peuvent être estimés à 139 840 € pour les années 2022 et 2023, pour un prix moyen de la nuitée de 320 €, alors qu’une location licite aurait généré des gains de 23 751 €.

S’agissant d’une amende civile, les défendeurs ne peuvent être condamnés in solidum à une amende unique.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, du gain retiré, et du fait que les défendeurs ont cessé louer leur logement à ce jour, il convient de fixer une amende à 10 000 € à l’encontre de Madame [A] [W] et une amende d’un même montant à l’encontre de Monsieur [P] [W].

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 4], Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] supporteront conjointement la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] devront verser chacun à la ville de [Localité 4] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [A] [W] à payer une amende civile de 10 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 4] ;

Condamne Monsieur [P] [W] à payer une amende civile de 10 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 4] ;

Condamne conjointement Madame [A] [W] et Monsieur [P] [W] aux dépens ;

Condamne Madame [A] [W] à payer à la ville de [Localité 4] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [A] [W] à payer à la ville de [Localité 4] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait à Paris le 16 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE