TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00045 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRJE

JUGEMENT

DU : 17 Avril 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 10], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE

C/

M. [P] [G]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 10], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MOGAADI + CCC

CCC Mr [G]

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [G] est propriétaire des lots n° 29 et 68 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier [Adresse 10] sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] agissant par son syndic le Cabinet IMMO de FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [P] [G] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir:

— condamner Monsieur [P] [G] à lui payer la somme de 4438.01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14/11/2024 appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 3965.14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [P] [G] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner Monsieur [P] [G] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2025

A l’audience du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation sauf à actualisé la demande au titre des charges à la somme de 3558.83 euros arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Monsieur [P] [G] a comparu à l’audience. Il ne conteste pas le principe de la somme réclamée mais indique régler la somme de 550 euros depuis décembre 2024. Il conteste en revanche les montants réclamés au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile. Il demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 350 euros, indique être au chômage et percevoir un revenu mensuel de 1413 euros avec 02 enfants à charge, et doit supporter le prêt immobilier grevant le bien.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a indiqué être opposé à l’octroi de délais.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] produit aux débats l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née ( PV d’assemblée générale du 26 mars 2024, 16 mars 2023 et 14 avril 2022).

— les appels de fonds

— le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à Monsieur [P] [G] arrêté au 05 février 2025 fait apparaître un solde débiteur de 2425.05 euros hors frais et justifie de ce que le copropriétaire ne s’est pas acquitté dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Les commandement de payer délivrés à Monsieur [P] [G] le 16 juillet 2024, 25 septembre 2024 et l’assignation du 16 décembre 2024 sont demeurés sans effet.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 2425.05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 05 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 et Fonds travaux ALUR 01/01/2025 inclus, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété. Il sera précisé que le décompte produit comporte bien des versements de 550 euros effectués par Monsieur [G] [P] le 09 décembre 2024, 13 janvier 2025 et 05 février 2025.

Monsieur [P] [G] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 date de l’assignation ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 1133.78 euros comprenant le coût des commandement de payer les charges délivré le 16 juillet 2024 et le 25 septembre 2024 au défendeur outre des frais de relance et mise en demeure, des frais de rejet de paiement et des frais de transmissions de dossier à avocat ou auxiliaire de justice.

Les commandement de payer étaient nécessaires aux fins de mise en demeure du débiteur avant introduction de l’instance. Monsieur [P] [G] sera condamné au paiement de la somme de 309.44 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Monsieur [G] [P] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété , et que Monsieur [G] [P] s’est octroyé des délais de paiement auxquels il n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et de condamner Monsieur [P] [G] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

En l’espèce Monsieur [P] [G] justifie de ses revenus et charges. Il apparait en outre qu’il a effectué des efforts de paiement avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [P] [G] et de prévoir que la dette sera apurée par 10 mensualités de 350 euros au plus tard le 10 de chaque mois, la dernière étant constituée du solde de la dette; qu’à défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours ;

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues;

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Monsieur [P] [G] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il y a lieu de condamner Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 2425.05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 05 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 et Fonds travaux ALUR 01/01/2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2024 date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 309.44 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Monsieur [P] [G] à apurer la dette précédemment fixée en 10 mensualités de 350 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT