COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [W]

MINUTE N°

DU 03 Juillet 2025

N° RG 24/03573 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6GI

Grosses délivrées

à M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril

à M^e BREYTON-DUFAU Yolaine

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires” [Adresse 1]”

Représenté par son syndic en exercice la sté SOGEA SOCIETE DE GESTION ET

D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES SARL -

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril, avocat au barreau de Nice, substitué par M^e VAN DER BEKEN Naima, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [R] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e BREYTON-DUFAU Yolaine ,avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [W] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] ([Localité 2]).

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, La SARL SOGEA », (ci-après « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] » a assigné Madame [R] [W] à comparaître devant le Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, à l’audience du 23 janvier 2025 à 14 h15 pour non-paiement de charges de copropriété.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions fixant la dette à hauteur de 584,06 euros au 19 mai 2025.

Madame [R] [W], conteste certains frais mis à sa charge figurant dans ce décompte et précise avoir connu des difficultés financières suite à la séparation d’avec son époux. Elle indique cependant avoir versé la dette principale en cours d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme de 584,06 euros au titre des charges de copropriété due par le défendeur au 19 mai 2025 et se désiste de sa demande de dommages et intérêts.

A la lecture du décompte actualisé, l’on constate que la défenderesse a réglé le principal le 20 mars 2025 en effectuant un versement de 10000 Euros.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ne porte dès lors que sur les frais mis à la charge de la défenderesse.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le paiement des frais de lettre comminatoire de 252 Euros du 5 juillet 2024, de questionnaire ALUR de 360 Euros le 19 février 2025, de mise en demeure de 60 Euros du 21 février 2025, d’impression de relance de 6,44 Euros du 28 février 2025, les frais d’assignation de 360 Euros du 27 aout 2024 et 93,40 Euros du 3 septembre 2024 (soit au total de 1131,84 Euros).

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de 584,06 Euros et

les frais imputés indûment de 1131,84 Euros devront être recrédités sur le compte de la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [W] expose avoir dû faire face à des difficultés du fait de sa séparation. Elle sera cependant condamnée aux dépens de l’instance du fait qu’elle ne s’est acquittée des sommes dues seulement en cours d’instance à savoir le 20 mars 2025.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, des difficultés réelles de la défenderesse et de la situation économique des parties, il convient de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, contradictoire et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, La SARL SOGEA, de sa demande en paiement de la somme de la somme de 584,06 euros ;

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de porter au crédit du compte de la défenderesse les frais imputés à tort par le demandeur à savoir 1131,84 Euros

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, La SARL SOGEA, et Madame [R] [W] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [W] aux entiers dépens de la procédure dont le coût de l’assignation de 58,40 Euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge