Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 9] Civil

N° RG 23/00478

N° Portalis DB2E-W-B7H-L27Q

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MINUTE N° 2025/15

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ARAB

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e HAMM

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. YAZD

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Sabrina ARAB, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178

DEFENDERESSE :

Madame [L] [K]

née le 04 Août 1986

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du 1er juillet 2018, la SCI YAZD a donné à bail à madame [L] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à 67540 Ostwald ;

Que loyer convenu était de 740 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 110 euros ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, la société YAZD a, le 18 août 2022, fait délivrer à madame [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société YAZD a, le 22 mars 2023, fait assigner la locataire devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et compte tenu des dernières demandes formulées par ses dernières conclusions du 25 novembre 2024 :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner madame [K] au paiement provisionnel de la somme de 23 116,90 euros au titre des loyers impayés au 25 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner sous astreinte de 200 euros par jours de retard à quitter les lieux,

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 7 et 28 juin, 20 septembre, 18 octobre, 15 novembre 2023, 10 janvier, 27 mars, 15 mai, 12 juin, 2 octobre, 27 novembre 2024 puis du 15 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société YAZD, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 24 896,90 euros ;

Que la bailleresse explique avoir fait effectuer des travaux à la suite du dégât des eaux du 1er avril 2022 occasionné par la locataire ; que les tuyauteries ont été remplacées en mai 2023 ; que madame [K] n’a pas entretenu comme il se doit l’appartement qui est dans un état délabré comme le prouve le constat d’huissier qu’elle a mandaté le 9 octobre 2024 ; que le 23 octobre 2024, la société URBANIS n’a pu que constater cet état (poignets des fenêtres arrachées, interphone arraché …) ;

Attendu que madame [K], représentée, reconnait l’existence d’une dette locative et confirme que le logement a été considéré comme insalubre par la caisse d’allocations familiales qui a cessé de régler les allocations jusqu’à la réalisation par le propriétaire, de travaux de réhabilitation ; que cet organisme a mandaté la société URBANIS, qui a confirmé le caractère indécent du logement dans son rapport du 13 octobre 2022 et a suggéré les travaux à effectuer, qui n’ont d’ailleurs pas tous été effectués au jour de l’assignation et qui ne l’ont été que récemment ; que les travaux ont été interrompus du fait d’un dégât des eaux et la négligence de la bailleresse, qui, le 22 mars 2023, n’avait toujours pas communiqué à sa société d’assurance le constat dressé le 23 décembre 2022 ; que pendant un mois et demi, elle n’a pas eu accès à l’eau dans l’appartement ; que par ailleurs la SCI produit une facture du 1er avril 2022, manifestement falsifiée en ce que la typographie et l’orthographe diffèrent ; que la bailleresse soutient que les dégradations de l’appartement sont dues au comportement de la locataire, mais oublie de préciser qu’avant cet appartement, elle en avait occupé deux autres appartenant à la même bailleresse, ce qui n’aurait pas été possible si son comportement avait été celui décrit ;

Que pour ce qui est du montant de la dette, madame [K] considère qu’il ne lui appartient pas de régler les entiers loyers dès lors que par ses carences, la propriétaire n’a pas effectué les travaux de maintien en état ce qui a conduit la caisse d’allocations familiales à suspendre ses paiements ; que la durée n’est due qu’à l’absence de diligence de la SCI, qui ne peut lui être imputée ;

Qu’elle sollicite l’octroi de délais de paiement compte tenu d’une part du faible salaire de son conjoint (500 euros par mois) et ses revenus (960 euros par mois) et d’autre part de la présence de deux enfants handicapés de 4 et 9 ans ; qu’elle sollicite également des délais pour quitter les lieux compte tenu de sa bonne foi au sens des articles L412-3 et -4 du code des procédures civiles d’exécution ;

Que pour les mêmes raisons, elle s’oppose à la demande de condamnation à une astreinte et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Que reconventionnellement elle sollicite la condamnation de la SCI à lui régler 3 000 euros en réparation de son préjudice moral lié à l’inaction abusive de la bailleresse, outre une indemnité de procédure de 1 500 euros ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 5 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société YAZD justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2023 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 23 mars 2023 et l’audience s’est tenue le 15 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 18 août 2022, la société YAZD a fait délivrer à madame [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater d’une part que madame [K], qui demande un délai pour quitter les lieux, ne s’oppose pas à l’acquisition de ladite clause et d’autre part que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 octobre 2022 (date commandement de payer, en l’espèce le 18 août 2022 + 2 mois) ;

Que la société bailleresse sera donc autorisée à faire procéder à l’expulsion de sa locataire et des occupants de son chef ;

Sur le délai pour quitter le logement

Attendu qu’en considération de la situation de madame [K], de la présence de deux enfants en bas-âge handicapés, il y a lieu de lui octroyer des délais et de dire que la bailleresse ne pourra faire procéder à l’expulsion de sa locataire avant l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la date de la signification de la présente décision ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [K] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pour les raisons développées ci-dessus, de sorte qu’à ce titre reste due, au jour de l’audience, la somme de 24 896,90 euros outre les frais ;

Que la locataire ne conteste pas le dernier relevé de compte de janvier 2025 produit par la bailleresse ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de la condamner au paiement provisionnel de la somme de 24 896,90 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Attendu qu’il résulte des débats que madame [K] et son conjoint ne perçoivent qu’un faible revenu, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative ;

Que la locataire sera donc déboutée de cette demande ;

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Attendu qu’il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de condamnation à une astreinte

Attendu qu’aucun délai de remboursement n’ayant été accordé, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, étant ici rappelé que la bailleresse ne pourra engager une procédure d’exécution de l’expulsion qu’à l’issue d’un délai de 6 mois qui court à compter de la date de la signification de la présente décision ;

Que pour cette même raison, et parce que la bailleresse bénéficie du recours de la force publique pour expulser la défenderesse, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ;

Sur la demande de dommages-intérêts à titre provisionnel

Attendu qu’aux termes de l’article 6 de la loi précitée, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ; qu’il est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et … d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Attendu que l’éventuelle faute d’un locataire n’a pas d’effet sur celle du bailleur ;

Qu’il résulte des éléments versés aux débats et notamment des rapports de la société URBANIS ; que le rapport d’octobre 2022 permet de constater que les branchements électriques présentaient un danger pour l’occupant, et ce indépendamment de l’entretien que madame [K] a pu faire de l’appartement qu’elle occupe ; que le remplacement de la tuyauterie, qui incombe au bailleur, n’a été effectué qu’en mai 2023, alors que le dégât des eaux date d’avril 2022 ; que les travaux ont certes été interrompus du fait de ce dégât des eaux mais la bailleresse ne conteste pas n’avoir signé le constat adressé à l’assureur que le 22 mars 2023, alors qu’il lui avait été communiqué par son assureur le 23 décembre 2022 ; que ce n’est qu’à la fin de l’année 2024 que les travaux préconisé par la société URBANIS ont été réalisés ; que la société YAZD a failli à ses obligations en effectuant les diligences qui lui incombent avec un retard anormal sur lequel elle ne s’explique pas, le désordre dans l’appartement et le manque d’entretien, voire d’hygiène, tels que cela résulte du constat du commissaire de justice du 9 septembre 2024, ne la dispensant pas de respecter ses obligations ;

Que la société sera en conséquence condamnée à régler à madame [K] 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [K] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 août 2022 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de Juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 octobre 2022 (18 août 2022 + 2 mois) du bail conclu entre la SCI YAZD d’une part, et madame [L] [K] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à 67540 Ostwald ;

CONDAMNONS madame [L] [K] à payer à la SCI YAZD la somme provisionnelle de 24 896,90 euros (vingt-quatre mille huit cent quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-dix cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

DEBOUTONS madame [L] [K] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNONS madame [L] [K] à payer à la SCI YAZD et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que faute de départ volontaire des lieux loués, la SCI YAZD sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [L] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que préalablement, la société bailleresse devra faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SCI YAZD de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS la SCI YAZD de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI YAZD à payer à madame [L] [K] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS madame [L] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 août 2022 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 5 mars 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY