COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. ICI c/ Association [Adresse 9]

N° 25/

Du 22 Septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01645 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O4KX

Grosse délivrée à

M^e Marie PADELLEC

expédition délivrée à

la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS

le 22 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Septembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. [16], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

ASSOCIATION [Adresse 15] représentée par son Directeur et gestionnaire, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Massimo LOMBARDI de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 13 décembre 1994, la société « [Adresse 5] » a constitué une association foncière urbaine libre dénommée « L’Aful de la promenade du soleil Ouest et Est » ayant pour objet notamment la gestion, l’entretien et la maintenant des lots de volume d’un ensemble immobilier dénommé « Promenade du soleil » ou « Victoria Palace » situé [Adresse 4] [Localité 19], à affectation plurale d’habitations, de commerces et d’emplacements de stationnement souterrains pour voitures automobiles privés et publics.

Les statuts de cette association créée le 13 décembre 1994 ont été modifiés le 5 mars 2016.

La société [16] est propriétaire de lots commerciaux n°2700, 2710, 3020, 3210 et 7500 dépendant de l’association foncière urbaine libre dénommée « L’Aful de la promenade du soleil Ouest et Est ».

Une assemblée générale des membres de l’Aful s’est réunie le 6 janvier 2023 qui a notamment décidé, dans ses résolutions 8.1 à 8.8 de procéder au ravalement de l’ensemble des immeubles du « [23] » en approuvant les travaux, leurs modalités de réalisation et leur financement appelé selon une clé de répartition des charges générales.

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, la société [16] a fait assigner l’Association [14] [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 6 janvier 2023, à titre subsidiaire, l’annulation de certaines résolutions de cette même assemblée et, à titre infiniment subsidiaire, la condamnation de l’Association [14] [Adresse 6] à opérer les appels de provisions relatifs aux travaux de ravalement de façade sur la base de 99097 tantièmes.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 26 mai 2025, la société [16] sollicite :

A titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 6 janvier 2023,

A titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°8, 8.1 à 8.8 de l’assemblée générale du 6 janvier 2023,

A titre infiniment subsidiaire, la condamnation de l’Association [14] [Adresse 6] à opérer les appels de provisions relatifs aux travaux de ravalement de façade sur la base de 99097 tantièmes,

En tout état de cause, la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes de 5.000 euros de dommages-intérêts et de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal, elle rappelle qu’il est constant que le non-respect des règles statutaires d’une association syndicale libre relatives aux modalités de vote entraîne la nullité de l’assemblée générale, peu important que l’irrégularité n’ait pas eu d’incidence sur le décompte des voix. Elle conteste l’application aux assemblées générales d’une Aful des dispositions relatives aux copropriété, aux réunions de conseil d’administration ou de bureaux des associations.

Elle soutient que l’assemblée générale du 6 janvier 2023 a été convoquée en violation de différentes dispositions statutaires car aucune disposition ne prévoit la possibilité d’un vote par correspondance et que l’ordonnance du 25 mars 2020, destinée à permettre de tenir des assemblées générales malgré les restrictions sanitaires inhérentes à la période de covid-19, n’était applicable que jusqu’au 30 septembre 2021, ce qui exclut l’assemblée générale litigieuse du 6 janvier 2023.

Elle fait valoir également qu’en vertu des statuts, l’assemblée ne peut être présidée que par son président et que l’assemblée litigieuse a été présidée par M. [Z], représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [22] ».

Elle ajoute également qu’alors que les statuts prévoient que les fonctions de scrutateurs sont remplies par deux membres de l’Aful, l’assemblée litigieuse n’a désigné qu’un seul scrutateur.

Elle en déduit que l’assemblée générale de l’Aful n’a pas été réunie conformément à ses statuts si bien qu’elle doit être annulée.

En réplique aux moyens de défense tiré de l’absence de sanction expressément prévue par les statuts et d’incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations, elle fait valoir que les articles 6.10 et 6.11 des statuts prévoient expressément les modalités de convocation aux assemblées générales et les majorités auxquelles les votes doivent avoir lieu. Or, elle souligne que la possibilité d’un vote par correspondance n’est pas prévue par les statuts si bien que l’assemblée litigieuse, convoquée de surcroît sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 qui ne lui est pas applicable, est irrégulière et doit en conséquence être annulée.

Subsidiairement, elle souligne que le vote des travaux de ravalement des façades de certains membres de l’Aful et de leur financement ne relève pas des compétences de l’Aful mais de celle des syndicats des copropriétaires des immeubles membres de l’Aful de sorte que les résolutions n°8, 8.1 à 8.8 qui procèdent d’un excès de pouvoir doivent être annulées.

Elle fait valoir en effet qu’aucune disposition statutaire ne permet à l’Aful de décider du ravalement des façades des immeubles entrant dans son périmètre, celle-ci étant uniquement garante du respect des obligations de faire et de ne pas faire dont le respect du maintien de l’harmonie architecturale.

Elle souligne que cette position est confortée par les règlements des copropriétés composant un lot de volume autonome au sein de l’Aful, notamment ceux des immeubles dénommés « le Queen’s Garden », « Victoria Palace Bat G » et « Victoria Beach » selon lesquels les façades de l’immeuble sont des parties communes générales dont les charges sont réparties conformément aux états descriptifs de division.

Elle indique qu’un courriel envoyé par le syndic [12] le 19 décembre 2023 le confirme en ce qu’il précise que le financement du ravalement sera de nouveau soumis au vote conformément aux règlements de copropriété respectifs.

Elle expose également que la convocation à une nouvelle assemblée générale de l’Aful le 6 juin 2024 indiquait que « l’Aful a fait voter par décision de l’assemblée générale du 6 janvier 2023 des travaux de ravalement au profit de certaines copropriétés » et que « la décision de l’Aful dépasse ses compétences et son objet social car elle n’a pas la gestion de l’entretien des bâtiments de chacun de ses membres » mais effectue uniquement « un contrôle esthétique qui intervient sans nécessité de voter un quelconque budget ».

Elle souligne que les résolutions n°7 à 9.8 votées lors de l’assemblée générale du 6 juin 2023 ont été annulées lors de l’assemblée du 6 janvier 2025, ce qui est la reconnaissance qu’elle était bien fondée à solliciter leur annulation.

Elle estime que l’Aful a modifié la répartition des droits de vote, en violation des statuts, car les résolutions n°8, 8.1 à 8.8 à 11 ont été soumises au vote de seulement 11 membres de l’Aful totalisant 49.273 tantièmes alors qu’il ressort du procès-verbal que 13 membres représentant 83.375 tantièmes sur 99.097 étaient présents, ce qui démontre l’exclusion du vote de certains membres de l’assemblée sans motif.

Elle explique que la moitié des présents représente 41.687 tantièmes si bien que les 35.429 tantièmes ayant voté en faveur des résolutions contestées ne représentent pas la majorité simple. Elle en conclut que les résolutions n’auraient pas dû être adoptées. Elle suppose que l’Aful a soumis le vote de ces résolutions aux seuls membres qu’elle considérait intéressés par le ravalement de façade.

A titre infiniment subsidiaire, elle relate qu’il a été voté que les appels de fonds seraient établis selon la clef de répartition « Charges générales » alors que dans les faits, l’appel de fonds a été calculé sur la base erronée de 59.284 tantièmes, bien que les statuts prévoient que les dépenses générales incombent à la totalité des copropriétaires des 59 lots. Elle estime que le montant des appels de fonds devra donc être diminué en étant calculé sur la base des tantièmes détenus par chaque membre de l’Aful selon la répartition des charges générales, soit sur la base de 99.097 tantièmes.

Elle soulève que l’imputation des charges à l’ensemble des membres de l’Aful auraient un impact considérable sur le montant de ses appels de fonds puisque la première provision calculée sur la base de la répartition erronée dont elle a été destinataire s’élevait à la somme de 3.848,51 euros alors qu’elle n’aurait été redevable que de la somme de 2.302,34 en cas d’application de la clef de répartition relative aux charges générales.

Enfin, elle considère avoir subi un préjudice puisqu’elle a été destinataire de mises en demeure de payer des sommes qu’elle estime injustifiées et qu’elle a été contrainte de prendre attache auprès de son conseil pour les faire cesser et que les frais afférents ne lui soient pas imputés.

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 février 2024, l’association foncière urbaine libre dénommée « [Adresse 17] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de la société [16] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que lui ont été transférés la gestion, l’entretien et la maintenance de tous les espaces communs, de tous les services et équipements collectifs et, à ce titre, le gardiennage et la surveillance de l’ensemble immobilier. Elle explique être dotée à ce titre d’un président et d’un comité syndical qui assurent l’administration de l’Aful ainsi que d’un gestionnaire/directeur.

Elle rappelle que ses statuts prévoient expressément l’obligation pour chaque adhérent de respecter son règlement intérieur et toutes ses modifications ultérieures adoptées par son assemblée générale, qui a compétence exclusive pour ce faire. Elle précise que le comité syndical peut proposer à l’assemblée générale toute modification au règlement intérieur sur saisine de membres de l’Aful représentant au moins 25% des voix.

Elle estime que l’assemblée générale du 6 janvier 2023 est valide notamment au regard de la légitimité du vote par correspondance. Elle explique que les [8] sont soumises à l’ordonnance du 1er juillet 2004 et au décret du 3 mai 2006 qui renvoient à un cadre légal très souple qui renvoie à la liberté contractuelle pour fixer leurs règles de fonctionnement. Elle précise que les dispositions légales et réglementaires ne prévoient pas de modalités de convocation à l’assemblée générale qui s’imposeraient aux membres ni la sanction du défaut de respect des formalités de convocation prévues dans les statuts ou de l’absence de certaines mentions dans le procès-verbal d’assemblée générale.

Elle se prévaut des dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 selon lesquelles la possibilité de tenir une assemblée générale par correspondance est expressément prévue sans qu’une clause des statuts ne puisse s’y opposer. Elle en déduit que la référence à un texte inapplicable dans la convocation à l’assemblée générale ne remet pas en cause sa validité ni celle de la tenue de l’assemblée correspondante.

Elle soutient qu’il est constant qu’en cas de méconnaissance des règles de convocation de l’assemblée générale d’une Aful, les délibérations litigieuses sont susceptibles d’être annulées uniquement si les irrégularités constatées sont expressément sanctionnées de nullité par les statuts ou si elles ont eu une incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations.

Or, elle souligne que la loi du 25 mars 2020, le décret du 10 avril 2020 et ses statuts ne prévoient aucune sanction en cas de méconnaissance des règles de convocation d’une assemblée générale ou d’absence de certaines mentions dans le procès-verbal. Elle ajoute que ses membres, dont la demanderesse, ont reçu avec la convocation à l’assemblée générales toutes les informations et documents nécessaires à une prise de décision éclairée si bien que la tenue de l’assemblée générale par correspondance n’a pas eu d’incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations.

En outre, elle soutient que M. [G] [Z] avait qualité pour présider l’assemblée générale, quand bien même le procès-verbal d’assemblée l’aurait désigné comme étant le représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [22] », puisqu’il a été élu président de l’Aful lors de l’assemblée générale du 26 avril 2021.

Quant au nombre de scrutateur désigné lors de l’assemblée litigieuse, elle fait valoir que l’absence de certaines mentions dans le procès-verbal d’assemblée générale, telles que la signature du scrutateur, n’a pas d’incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations si bien que l’assemblée générale ne peut être annulée sur ce fondement. Elle énonce que les statuts ne prévoient aucune obligation concernant l’indication des scrutateurs, dont le rôle purement fonctionnel vise à assurer l’accomplissement des actes matériels pendant les opérations de vote, ni de sanction en cas de défaut de désignation de deux scrutateurs.

Elle soutient être compétente pour voter des travaux de ravalement de façade puisque ses statuts prévoient expressément qu’elle a pour rôle d’assurer le maintien de l’harmonie architecturale de l’ensemble immobilier (maintenance et ravalement de façades extérieures et intérieures, pose de système d’occultation des fenêtres).

Elle ajoute que les lots de volume correspondant aux locaux commerciaux ne font partie d’aucun syndicat de copropriétaires et ne sont donc administrés par aucun règlement de copropriété si bien que le vote du ravalement de façade par un syndicat des copropriétaires ne lui serait pas opposable et que ces lots ne participeraient pas aux frais et dépenses engagés dans le cadre des travaux.

Elle réplique que la définition des parties communes par certains règlements de copropriété ne la prive pas du pouvoir de statuer sur leur conservation.

Elle précise qu’il ressort de ses statuts que si les travaux concernent les gros œuvres communs à plusieurs lots, elle doit être préalablement interpellée et est compétente pour faire adopter les délibérations à ce sujet.

Elle considère que les résolutions contestées sont régulières puisque la majorité simple des ayants droit a voté pour la réalisation desdits travaux. En effet, elle souligne qu’au moment du vote, 11 membres détenant 49.273 tantièmes étaient présents. Elle expose que le vote n’entraînant pas de modification des statuts ou des règles d’intérêt général de l’ensemble immobilier, la majorité simple des voix des membres présents ou représentés a été atteinte par le vote en faveur des résolutions des membres représentant 35.429 tantièmes.

Elle dément le caractère erroné de la répartition des charges et l’erreur dans l’élaboration des appels de fonds puisque ses statuts prévoient trois règles de répartition des dépenses selon les situations et qu’a été appliquée la répartition correspondant aux dépenses particulières qui incombent à chacun des 59 lots du volume. Elle estime que les charges et appels de fonds ont été émis conformément à la répartition des dépenses prévues par les statuts.

Enfin, elle conteste le fait que la demanderesse ait subi un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 6 janvier 2023 en son entier.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L. 322-1 du code de l’urbanisme dispose que les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2.

Selon l’article 7 de la loi du 1er juillet 2004, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Ce texte précise également que les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

Si l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application donnent des indications sur les rôles de leurs différents organes, aucun formalisme particulier n’est imposé et seules les règles fixées par les statuts de chaque association syndicale libre doivent être respectées.

Ainsi, une association foncière urbaine libre résulte d’un accord de volonté et son fonctionnement est régi par le principe du consensualisme exprimé dans les statuts. La loi du 10 juillet 1965 ne lui étant pas applicable, ce sont ses statuts, contrat commun à ses membres, qui règlemente ses assemblées générales (Cass. Civ. 1ere ch., 25 avril 2024).

Dès lors, la nullité de la délibération d’une assemblée générale d’une association résulte du seul fait que cette assemblée n’a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote, aucune décision ne pouvant être imposée à ses membres en violation de ses statuts (Cass. Civ. 1ere ch., 27 juin 2000).

Une assemblée générale est considérée comme irrégulière, donc susceptible d’encourir l’annulation, dès lors que les statuts n’ont pas été respectés sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un grief. Cette sanction, issue du droit des contrats, s’applique aux irrégularités tirées de l’absence de qualité du président de l’assemblée pour présider l’assemblée mais également du non-respect des modalités de convocation et de vote lors de l’assemblée, tout membre de l’association pouvant agir en justice pour faire respecter les règles statutaires.

En l’espèce, la société [16] soutient que plusieurs vices de forme sont de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale du 6 janvier 2023 dans son intégralité tenant à l’irrégularité des modalités de vote, de la présidence de l’assemblée générale, du nombre de scrutateurs et des textes sur la base desquels l’assemblée a été convoquée.

Le paragraphe 6.10./4. des statuts de l’association foncière urbaine libre dénommée « L’Aful de [Adresse 18] » prévoit que « l’assemblée générale se réunit une fois par an au lieu indiqué par le Président dans sa lettre de convocation mais obligatoirement à [Localité 1] [Adresse 11] [Localité 19] au cours du semestre qui suit la clôture de l’exercice social mentionné à l’article 6.11 ».

Le paragraphe 6.10./7. ajoute que « les convocations sont adressées à chacun des membres de l’Association [13] par voie recommandée quinze jours calendaires au moins avant la réunion de l’assemblée par le président. Elles contiennent le lieu, le jour, l’heure de la réunion et l’ordre du jour. Elles pourront également être remises au propriétaire en cas d’inexistence d’une organisation en copropriété ou aux syndics en cas d’existence d’une organisation en copropriété, contre émargement d’un état ».

Les statuts, comme la loi du 1er juillet 2004, n’envisagent à aucun moment la possibilité offerte aux membres de l’Aful de voter par correspondance puisqu’ils prévoient expressément, et au contraire, que ses membres devront se réunir une fois par an sur le territoire de la commune de [Localité 19], ce qui suppose qu’ils votent personnellement ou par l’intermédiaire de leurs représentants désignés au cours de la réunion de l’assemblée générale.

Dès lors, le vote par correspondance n’était pas possible à défaut de prévision par les statuts de l’Aful régissant les modalités de convocation et de vote de l’assemblée générale.

Si les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoient expressément la possibilité de tenir une assemblée générale par correspondance, l’article 11 de cette même ordonnance dispose qu’elle n’est applicable qu’ « aux assemblées et aux réunions des organes collégiaux d’administration, de surveillance et de direction tenues à compter du 12 mars 2020 et jusqu’au 30 septembre 2021 ».

Or, l’assemblée générale contestée s’est réunie le 6 janvier 2023 de sorte que les dispositions particulières permettant de faire face aux restrictions sanitaires durant la période de covid-19 ne lui étaient pas applicables.

Il s’ensuit que les modalités de vote statutaires n’ont pas été respectées lors de l’assemblée générale de l’association foncière urbaine libre dénommée « L’Aful de la promenade du soleil Ouest et Est » du 6 janvier 2023, ce qui emporte sa nullité sans qu’il soit nécessaire que soit rapportée la preuve d’un grief.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 6 janvier 2023 en son entier, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres irrégularités invoquées par la société [16].

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

En l’espèce, la société [16] fait uniquement valoir qu’elle a été destinataire de mises en demeure de payer des sommes injustifiées et qu’elle a été contrainte de prendre attache avec son conseil afin de les faire cesser et d’éviter que les frais afférents lui soient imputés.

Or, les dépenses engendrées par le recours à un avocat sont prises en charge dans le cadre des frais irrépétibles et il n’est pas démontré par la société [16] un préjudice distinct causé qui lui aurait été causé par les décisions prises lors de l’assemblée litigieuse qui ont, depuis l’introduction de l’instance, été annulée par une nouvelle assemblée.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la société [16] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, l’association [13] dénommée « [Adresse 17] » sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Marie Padellec, Avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société [16] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’association foncière urbaine libre dénommée « L’Aful de la promenade du [Adresse 21] [20] », située [Adresse 3] à [Localité 19], du 6 janvier 2023 en son entier ;

CONDAMNE l’association foncière urbaine libre dénommée « [Adresse 17] », située [Adresse 4] [Localité 19], à payer à la société [16] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [16] de sa demande additionnelle de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE l’association foncière urbaine libre dénommée « [Adresse 17] », située [Adresse 3] à Menton, aux dépens, avec distraction au profit de Maître Marie Padellec, Avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT