TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01132 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EU7

Minute : 25/0310

S.A D’HLM VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118, substituée par M^e Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 429

C/

Madame [D] [F]

Représentant : Maître Rachid HASSAINE de la SELASU SALIH AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Rachid HASSAINE de la SELASU SALIH AVOCAT

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A D’HLM VILOGIA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118, substituée par M^e Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 429

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [F]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

comparante en personne et assistée par Maître Rachid HASSAINE de la SELASU SALIH AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240, au titre de l’aide juridictionnelle N° C-93008-2025-006208

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 21 mars 2002, [Localité 7] Habitat a donné à bail à Madame [D] [F] et Monsieur [E] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 523 euros outre des provisions sur charges. Par un avenant signé le 30 avril 2003, Madame [D] [F] est devenue seule titulaire du bail. La SA d’HLM VILOGIA est venue aux droits du bailleur.

Par une décision du 15 décembre 2023, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été décidé par la commission de surendettement au profit de Madame [D] [F].

Des loyers étant demeurés impayés postérieurement à cette décision, la SA d’HLM VILOGIA a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 273,66 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Madame [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [D] [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 14 mars 2025, soit la somme de 7 013,84 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [D] [F] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM VILOGIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 août 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

A l’audience du 15 septembre 2025, la SA d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9 080,51 euros, selon décompte en date du 10 septembre 2025.

Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par la défenderesse avant l’audience.

Comparante en personne et assistée de son conseil, Madame [D] [F] a contesté le montant de la dette, indiquant que le bailleur aurait du retenir au titre de l’effacement de sa dette par la commission de surendettement, la somme de 16 421 euros et non 14 406 euros. Par ailleurs, elle soutient que le mois de janvier 2024 aurait du être retiré par le bailleur dans la continuité de la décision de la commission de surendettement qui s’est réunie en février 2024, de sorte que la dette s’élève selon elle à la somme de 6 245 euros. Elle a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Elle a affirmé que ses revenus s’élèvent à 1 000 euros par mois et que sa fille qui vit avec elle perçoit actuellement le RSA mais qu’elle est en formation de secrétaire médicale. Elle ajoute qu’elle a rencontré un problème administratif avec la caisse des allocations familiales de sorte qu’elle ne perçoit plus l’aide pour le logement. Elle a proposé de verser la somme de 173 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SA d’HLM VILOGIA pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mars 2002 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 5 273,66 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ayant versé la somme de 825,97 euros le 5 septembre 2025 alors que le montant du loyer courant (loyers + charges) s’élève à la somme de 854,27 euros, condition légale indispensable pour statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, faute de cette reprise du paiement intégral du loyer courant, il ne peut être fait application de l’article précité. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [D] [F] étant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [D] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM VILOGIA produit un décompte démontrant que Madame [D] [F] reste lui devoir la somme de 9 080,51 euros hors frais de poursuite à la date du 10 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [D] [F] conteste devoir cette somme au titre des dispositions relatives au surendettement. Cependant, contrairement à ces déclarations, le montant de la créance effacée s’élève à la somme de 14 406,62 euros, en ce que les dettes nées avant la décision de recevabilité sont éteintes, contrairement aux dettes contractées postérieurement. Aussi, il n’est pas sérieusement contestable que le loyer du mois de janvier 2024 était bien du, la dette de 14 406,21 euros correspondant au montant déclaré avant décembre 2023, et d’autant plus que la commission rappelle qu’il est nécessaire pour Madame [D] [F] de continuer à payer ses charges courantes postérieurement à cette décision, soit le loyer de janvier 2024. Ce moyen n’est donc pas sérieux. Enfin, elle n’explique pas en quoi la dette effaçable aurait du être de 16 421,23 euros, alors qu’il est manifeste que la commission de surendettement a entendu effacer la somme de 14 406,62 euros.

Madame [D] [F] sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 9 080,51 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 273,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [D] [F] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 11 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Madame [D] [F] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement malgré sa demande, alors au demeurant que la dette atteint un montant substantiel.

Sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2002 modifié par avenant du 30 avril 2003 entre la SA d’HLM VILOGIA (anciennement [Localité 7] Habitat et Madame [D] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [D] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Madame [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [D] [F] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 9 080,51 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 5 273,66 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Condamnons Madame [D] [F] à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 854,27 euros), à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [D] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection