COUR D’APPEL D'[Localité 18]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [A] [U] c/ S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA CHATAIGNERAIE, S.C.P. SCP [W] [Z] ME [O] [Z]

N° 25/

Du 24 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00330 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIIB

Grosse délivrée à

M^e Laetitia BASQUIN

la SELARL VARAPODIO

expédition délivrée à

le 24 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Estelle AYADI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Avril 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Avril 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

M. [D] [A] [U]

[Adresse 27]

[Localité 2]

représenté par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

Syndicat de copropriétaires LA CHATAIGNERAIE pris en la personne de son Syndic en exercice, la société CERUTTI GESTION IMMOBILIERE, S.A.R.L. au capital de 421 232 euros, immatriculée au R.C.S. de [Localité 24] sous le numéro 432 503 746, dont le siège social est sis à [Localité 25] (ALPES-MARITIMES), [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 26]

[Localité 2]

représentée par M^e Laetitia BASQUIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Maître [O] [Z] de la SCP [W] [Z], Administrateur Judiciaire, domiciliée à NICE (ALPES-MARITIMES), [Adresse 3], agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile immobilière LA CHATAIGNERAIE, au capital de 102.000,00 francs (soit une contre-valeur en euros 15.549,80 euros), dont le siège était à [Adresse 21], non immatriculée au Registre des Commerces et des Sociétés, en vertu d’une Ordonnance rendue par la Première Vice-présidente près le Tribunal de Grande Instance de NICE du 30 mai 2017

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [D] [A] [U] à l’encontre de Me [O] [Z], membre de la SCP [W]-[Z], en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI [Adresse 19], nommée à ses fonctions par ordonnance sur requête du 30 mai 2017, et à l’encontre du syndicat de copropriété [Adresse 19], par actes des 22 et 23 janvier 2024.

Vu les conclusions récapitulatives de Monsieur [D] [U], notifiées par voie de RPVA le 11 novembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal, au vu des dispositions des articles L212 –1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de juger que le lot 481 consiste en un droit à la jouissance exclusive et privative d’une partie de terrain d’une superficie d’environ 2200 m² sur laquelle existe une villa à usage d’habitation à remettre en état et les 2972/100 000emes de la propriété du sol, ainsi que la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle, de la petite bande de terrain située entre la limite inférieure Est de ce lot et la route d’accès ; en tant que de besoin, de juger que les frais exposés pour la modification de l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété et l’éventuel recours à un géomètre expert pour modifier ledit état descriptif de division seront à la charge de Monsieur [U] ; de constater que les parts numéros 100 501 à 102 000 qui lui appartiennent donnent vocation à la propriété du lot numéro 481 dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 19], cadastré à [Adresse 22], section AP numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] ; d’ordonner l’attribution de ce lot à Monsieur [U] ; de dire et juger que la présente décision sera publiée aux frais avancés de Monsieur [U] ; sur la demande reconventionnelle du syndicat en paiement des charges, de constater la litispendance avec l’instance pendante devant le tribunal de proximité de Menton ; de déclarer irrecevable la demande formulée par le syndicat de ce chef ; de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 19], notifiées par voie de RPVA le 5 décembre 2024 à Monsieur [U] et par voie de signification à Me [O] [Z] par acte du 15 novembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de lui donner acte qu’il s’en rapporte à justice sur la demande d’attribution du lot numéro 481 à Monsieur [U], aux droits de la SCI La Châtaigneraie ; de débouter Monsieur [U] de sa demande de modification de la consistance du lot numéro 481 et de sa demande corrélative de modification de l’état descriptif de division ; à titre reconventionnel, de condamner solidairement Monsieur [U] et la SCI La Châtaigneraie à lui payer la somme de 4719,09 € à titre de charges arriérées, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343–2 du Code civil ; de condamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts, outre 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu le courrier de Me [O] [Z] du 28 mai 2024 par lequel elle informe le tribunal qu’en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI La Châtaigneraie elle ne sera ni présente, ni représentée et s’en rapporte à la sagesse du tribunal.

Vu l’ordonnance du 23 octobre 2024 fixant la clôture au 2 janvier 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu que selon les termes d’un acte reçu à des dates échelonnées entre le 14 août et le 7 décembre 1970 par Maître [I], alors notaire à Menton, il a été constitué une SCI d’attribution régie par les dispositions de la loi du 28 juin 1938, qui avait pour objet d’acquérir, de construire et de diviser un ensemble immobilier en fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, ainsi que précisé dans les statuts ;

Attendu que par acte de Me [I] du 3 avril 1973, Madame [E] épouse [T] a cédé à Monsieur [D] [U] et Madame [P] [K], son épouse, les 1500 parts sociales numérotées 100 501 à 102 000, donnant statutairement droit à la promesse d’attribution en pleine propriété et, jusqu’à la réalisation de cette promesse, à la jouissance à compter de leur achèvement des locaux situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 19], lot numéro 481, à savoir le droit à la jouissance exclusive et privative d’une partie de terrain d’une superficie d’environ 2215 m² sur laquelle existe actuellement une villa à usage d’habitation à remettre en état et devant être connu sous la référence « I », le tout portant le numéro 481 et figurant sous teinte rose au plan annexé au règlement de copropriété et la copropriété les parties communes générales et du sol à concurrence de 2972/100 000emes ;

Attendu que la SCI La Châtaigneraie, alors sous administration provisoire de Me [R] a tenu une assemblée générale extraordinaire le 6 juin 1984, aux fins de constatation de l’achèvement des 3 bâtiments à usage d’habitation, du bâtiment centre commercial et du bâtiment à usage de parkings et garages, approbation générale des comptes de l’opération de construction et dissolution de la société ; que Maître [R] a été désigné comme liquidateur avec notamment pour mission de faire établir les actes de retrait partage et de procéder à leur signature après vérification de la situation de chaque sociétaire dans les écritures sociales ;

Attendu que par une résolution numéro 4, l’assemblée générale a confirmé l’affectation au lot numéro 481, en jouissance exclusive, particulière et perpétuelle, de la petite bande de terrain située entre la limite inférieure Est de ce lot et la route d’accès, en contrepartie de diverses obligations, à savoir d’entretenir en jardin l’espace concédé pour lui conserver un aspect coquet et plaisant, toute construction de quelque nature que ce soit y étant interdite, d’entretenir la route ainsi que le mur de soutènement amont à ses seuls frais et charges, de laisser accéder à tout moment le liquidateur, le syndic de la copropriété et leurs préposés ainsi qu’ils en aviseront, et enfin de procéder au règlement d’une indemnité de 20 000 francs ;

Attendu que le liquidateur a adressé à Monsieur [U] des mises en demeure d’avoir à régler la somme susvisée les 18 novembre 1987 et 26 septembre 1988 ; que le syndic de la copropriété lui a également adressé un courrier en ce sens le 2 janvier 1991 ;

Attendu en conséquence que Monsieur [U] n’a jamais été titré et est demeuré associé au sein de la SCI liquidée ;

Attendu qu’entre-temps les époux [U] ont divorcé en 1986 ; que Madame [P] [K] est décédée en 1994, ce qui a entraîné la création d’une indivision successorale avec les enfants de Monsieur [U], à laquelle il a été mis fin par un protocole d’accord transactionnel du 3 avril 2009 qui a attribué les 1500 parts sociales de la SCI [Adresse 19] à Monsieur [U] ;

Attendu que Monsieur [U] a alors essayé de se faire titrer pour le lot 481 tel que défini dans les actes, mais également pour la petite bande de terrain dont il lui avait été conféré la jouissance exclusive lors de l’assemblée générale de la SCI du 6 juin 1984 ;

Attendu que le syndicat s’est opposé à cette attribution en jouissance exclusive au motif que Monsieur [U] n’en avait jamais payé le prix ;

Attendu qu’après avoir sollicité plusieurs notaires qui n’ont pas voulu ou pu établir ce titre, Monsieur [U] a initié la présente procédure;

Sur les demandes principales :

Attendu qu’à titre liminaire, il est précisé qu’il ne sera répondu ci-après qu’à de véritables demandes au sens de la loi, à l’exclusion de toute demande de constatation ou de dire, ni à des demandes de Monsieur [U] discutées dans le corps de ses écritures mais non reprises dans le dispositif, en violation de l’article 768 du code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur [U] sollicite dans le dispositif de ses dernières écritures, sur le fondement des articles L212 –1 du code de la construction et de l’habitation, que soit ordonnée à son profit l’attribution du lot numéro 481, modifié par lui en y incluant la jouissance de la petite bande de terrain, sans reprendre formellement la demande formulée dans le corps de ses conclusions d’une modification de l’EDD, dont il accepte cependant de prendre en charge les frais ;

Attendu que la demande, telle que formulée dans le dispositif de ses dernières écritures, ne peut être acceptée et il convient de procéder à des distinctions ;

Attendu que sur l’attribution du lot numéro 481, tel qu’il est défini dans les actes initiaux, le syndicat de copropriété ne formule pas d’opposition ;

Attendu en conséquence que rien ne s’oppose à ce qu’il soit ordonné l’attribution en pleine propriété de ce lot à Monsieur [U] et il échet de faire droit à cette demande ;

Attendu que Monsieur [U] sollicite d’autre part qu’il soit ordonné à son profit l’attribution en jouissance exclusive d’une petite bande de terrain qui a fait l’objet d’une résolution numéro 4 lors de l’assemblée générale de la SCI du 6 juin 1984, ce qui rend nécessaire une modification de l’EDD ;

Attendu que le syndicat de copropriété s’oppose à cette attribution au motif que Monsieur [U] n’en a jamais réglé le prix malgré plusieurs mises en demeure ;

Attendu que sur ce point Monsieur [U] se contente d’affirmer qu’il a réglé ce prix et qu’en tout état de cause le syndicat de copropriété n’a pas qualité pour exiger le respect d’une résolution prise par une SCI tierce ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue ;

Attendu tout d’abord qu’en application de l’article 1353 du Code civil (ex 1315), celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Attendu qu’en l’espèce Monsieur [U] ne rapporte pas la preuve qu’il a réglé le prix de l’attribution en jouissance exclusive de la petite bande de terrain litigieuse, alors que plusieurs mises en demeure de paiement lui ont été adressées ;

Or attendu qu’en application de l’article L212 –4 du code de la construction et de l’habitation, l’associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société en vertu de l’article L212 –3, à savoir son obligation de répondre aux appels de fonds, ne peut prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l’immeuble à laquelle il a vocation, ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l’attribution en propriété de ladite fraction ;

Attendu qu’il échet en conséquence de débouter Monsieur [U] de sa demande d’attribution en jouissance exclusive de la petite bande de terrain litigieuse ;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat :

Attendu que le syndicat de copropriété [Adresse 19] formule une demande reconventionnelle en paiement de charges arriérées impayées à l’encontre de Monsieur [U] ;

Attendu que celui-ci soulève la litispendance avec une instance pendante devant le tribunal de proximité de Menton ;

Attendu qu’il échet de faire droit à cette demande et de déclarer la demande reconventionnelle du syndicat irrecevable pour cause de litispendance, au profit du tribunal de proximité de Menton ;

Attendu que le syndicat de copropriété sollicite la condamnation de Monsieur [U] à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice financier ou autre ; qu’il échet en conséquence de débouter le syndicat de copropriété [Adresse 19] de ce chef ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de Monsieur [U] ne permet d’exonérer celui-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat ; qu’il échet de le condamner à lui payer de ce chef la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE l’attribution en propriété à Monsieur [D] [A] [U], né à [Localité 23] (Algérie) le 19 juillet 1947, du lot numéro 481 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19], cadastré à [Localité 20] (Alpes-Maritimes), [Adresse 26], section AB numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], constitué d’une partie de terrain d’une superficie d’environ 2215 m², sur laquelle existe une villa à usage d’habitation et devant être connue sous la référence « I », le tout portant le numéro [Cadastre 17] et figurant sous teinte rose au plan annexé au règlement de copropriété et la copropriété des parties communes générales et du sol à concurrence de 2972/100 000emes ;

ORDONNE la publication de ce chef du présent jugement au service de la publicité foncière compétent ;

DÉBOUTE Monsieur [U] de sa demande d’attribution d’une petite bande de terrain située entre la limite inférieure Est de ce lot et la route d’accès ;

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat de copropriété [Adresse 19] en paiement de charges, pour cause de litispendance ;

RENVOIE le syndicat à poursuivre sur son action pendante devant le tribunal de proximité de Menton ;

DÉBOUTE le syndicat de copropriété [Adresse 19] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] à payer au syndicat de copropriété [Adresse 19] la somme de 2000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT