Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 19 février 2025, n° 23/01142

TJ Nice 19 février 2025

Arguments

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Rejeté
Nullité de l'opposition pour irrégularité de forme
La cour a estimé que l'irrégularité alléguée ne justifie pas la nullité de l'opposition, celle-ci ayant été adressée à l'étude du notaire, ce qui est conforme aux exigences légales.
Rejeté
Créances non liquides et non exigibles
La cour a jugé que certaines créances étaient effectivement liquides et exigibles, justifiant ainsi l'opposition au paiement.
Rejeté
Droit à l'indemnisation sur le fondement de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que les demandeurs ont été déboutés de leurs demandes principales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 19 févr. 2025, n° 23/01142
Numéro(s) :	23/01142
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOURose-Marie FURIO-FRISCH
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLE
Parties :	Syndicat, l' ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [S], [M] [T] épouse [S] c/ Syndicat des copropriétaires [5]

N° 25/

Du 19 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01142 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZRW

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

M^e Rose-marie FURIO-FRISCH

expédition délivrée à

le 19 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [J] [S]

Chez M. [W] [L] sis [Adresse 3]

[Localité 6],

représenté par M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [M] [T] épouse [S]

Chez M. [W] [L] sis [Adresse 3]

[Localité 6],

représentée par M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEREUR:

Syndicat des copropriétaires [5], représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT,

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [S] et Mme [M] [T] épouse [S] étaient propriétaires du lot n° 61 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [5] situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Ils ont vendu leur bien immobilier le 8 décembre 2022.

Par acte du 16 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] a formé opposition au paiement du prix de cession pour la somme de 63.129,12 euros au principal, outre 383,15 euros de frais d’acte.

Par acte du 15 mars 2023, M. et Mme [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [5] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir la mainlevée de l’opposition.

Par dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2024, M. et Mme [S] demandent au tribunal de :

A titre principal,

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture pour permettre l’actualisation du dossier au regard d’une décision intervenue postérieurement à l’opposition, les déclarer recevables et fondés en leur opposition au paiement de la somme de 63.129,12 euros notifiée par acte d’huissier du 16 décembre 2022, déclarer l’acte d’opposition au paiement du prix de vente du 16 décembre 2022 nul et privé de tout effet pour irrégularité de forme et de fond, ordonner la libération des sommes visées dans l’acte d’opposition au paiement du prix de vente en date du 16 décembre 2022 à leur profit, En tout état de cause,

déduire du montant de l’opposition la somme de 28.600 euros qui n’est plus due, A titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] de sa demande d’opposition pour un montant de 59.236,51 euros, ordonner la libération des sommes non exigibles visées dans l’acte d’opposition au paiement du prix de vente en date du 16 décembre 2022 à leur profit, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Ils exposent, au visa des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires est entachée de nullité en ce qu’elle devait être régularisée entre les mains du notaire détenteur des fonds et non entre les mains de l’acquéreur.

A titre subsidiaire, ils affirment que la créance du syndicat des copropriétaires n’est ni certaine ni exigible et ils contestent le montant des sommes réclamées.

Par conclusions notifiées le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [5] conclut au débouté et demande au tribunal de :

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoirie soit le 3 octobre 2024, le déclarer recevable et bien fondé en son opposition à paiement réactualisé, condamner M. et Mme [S] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il affirme que l’opposition a été régulièrement signifiée au domicile élu du notaire disposant des fonds pour le compte de l’acquéreur et qu’elle est régulière.

Il fait valoir, s’agissant de l’année 2020, avoir été contraint d’adresser à M. et Mme [S] des mises en demeure et une sommation de payer. Il ajoute que le jugement du 30 décembre 2021 a pris en compte les frais de signification du jugement. Il indique, s’agissant de l’année 2021, que l’état daté est exigible et, s’agissant de l’année 2022, que l’ensemble des sommes réclamées est dû.

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 19 septembre 2024, puis l’ordonnance de clôture a été révoquée selon l’accord des parties et la clôture de l’instruction a été fixée au 3 octobre 2024 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 22 janvier 2025, prorogé au 19 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 20, I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1de la même loi.

L’article précise encore que l’opposition doit énoncer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance.

L’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en outre qu’il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ainsi que des deux années antérieures aux deux dernières années échues.

Enfin, l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Sur le destinataire de l’opposition

M. et Mme [S] allèguent la nullité de l’acte d’opposition au motif qu’il a été adressé à l’acquéreur et non au notaire détenteur des fonds en méconnaissance de la disposition susvisée.

L’opposition au paiement du prix de cession formée par acte du 16 décembre 2022 est adressée à :

« Mme [A] [D], domiciliée chez [B] [H] [N]-[R] [X] Notaire, [Adresse 2] à [Localité 4] »

S’il n’est pas contestable que c’est le notaire lui-même qui était dépositaire des fonds issus de la vente, l’irrégularité en cause liée à la mention du nom de l’acquéreur du bien, n’entraîne pas la nullité de l’opposition ainsi opérée, dès lors que le texte ne prévoit pas une telle nullité et que l’acte a bien été adressé à l’étude du notaire détenteur des fonds.

En conséquence, l’opposition étant régulière en la forme, M. et Mme [S] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur la contestation des créances

Il ressort de l’acte extrajudiciaire du 16 décembre 2022 que le syndicat des copropriétaires du [5] a formé opposition à la vente du bien de M. et Mme [S] devant Maître [B], notaire, pour la somme de 63.129,04 (écrite au crayon à la place de la somme de 63.129,12 euros) en principal et de 383,15 euros de frais d’acte, soit un total de 63.512,27 euros.

Le décompte détaillé annexé à l’opposition porte sur les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 pour un montant total de 63.129,04 euros (1.703.90 – 148,11 + 1.594,10 + 1.348,37 + 58.630,78).

M. et Mme [S] contestent ce décompte, mais ne formulent pas d’observations sur le décompte actualisé transmis par le syndicat.

Le décompte du 30 septembre 2024 produit par le syndicat des copropriétaires fait état des créances des deux dernières années échues ainsi que des deux années antérieures, soit de 2018 à 2022.

Les créances du syndicat à l’encontre du copropriétaire vendeur motivant l’opposition du syndicat doivent être liquides et exigibles à la date du transfert de propriété du lot.

Le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 1er octobre 2018 a condamné M. et Mme [S] à procéder à la démolition du chalet édifié dans leur jardin sous astreinte de 200 euros par jour de retard et à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 19 décembre 2019 a confirmé le jugement et a condamné les demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La somme totale de 5.000 euros mise à la charge M. Et Mme [S] par ces deux décisions constitue une créance liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires vise un montant de 1.000 euros qui résulterait d’une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile suivant jugement rendu le 23 janvier 2019.

Toutefois, cette décision n’étant pas versée aux débats, il n’est pas démontrée que la somme de 1.000 euros constitue pas une créance certaine, liquide et exigible.

Par jugement du 30 décembre 2021, le tribunal de proximité de Menton a condamné M. et Mme [S] au paiement de diverses sommes :

2.142,11 euros au titre des charges de copropriété et provisions impayés, comptes arrêtés au 29 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2020, 24 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2020, 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le 16 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a liquidé l’astreinte fixée par le jugement du 1er octobre 2018 à la somme de 48.600 euros et les a condamnés au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris le coût du constat d’huissier d’un montant de 434,89 euros.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a toutefois réduit le montant de l’astreinte liquidée à la somme de 20.000 euros et les a condamnés à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ce qui précède que M. et Mme [S] ont in fine été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme totale de 32.801 euros (2.000 + 1.000 + 2.000 + 2.142,11 + 24 + 700 + 1.500 + 434,89 + 20.000 + 3.000).

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. et Mme [S] à lui verser la somme de 19.683,22 euros au titre de son opposition au prix de cession.

Toutefois, ainsi qu’il a été démontré, cette somme s’élève en réalité à 18.683,22 euros (32.801 – 14.117,78) suivant le décompte actualisé qui énonce le montant et la cause de chaque créance.

En conséquence, l’opposition au prix de cession formée par le syndicat des copropriétaires du [5] le 16 décembre 2022 sera validée à hauteur de 18.683,22 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, M. et Mme [S] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [F] [S] et Mme [M] [T] épouse [S] de leurs demandes ;

DECLARE recevable et bien fondée l’opposition au prix de cession formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5], situé [Adresse 1] à [Localité 6] le 16 décembre 2022 à hauteur de 18.683,22 euros ;

CONDAMNE M. [F] [S] et Mme [M] [T] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires M. [J] [S] et Mme [M] [T] épouse [S] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT