COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02176 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QB5S

du 05 Septembre 2025

N° de minute

affaire : S.A.R.L. SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE

c/ [V] [Y] épouse [B], [C] [B] épouse [H]

Grosse délivrée à

M^e Thierry TROIN

Expédition délivrée à

M^e Jessica DUDOGNON

M^e Guillaume GIACOMONI

le

l’an deux mil vingt cinq et le cinq Septembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Novembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.R.L. SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

avocat plaidant Maître Mathilde BAETSLE (Avocat)

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [V] [Y] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jessica DUDOGNON, avocat au barreau de NICE

Madame [C] [B] épouse [H]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Guillaume GIACOMONI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B].

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience 27 juin 2025, la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE sollicite :

— à titre principal, la condamnation in solidum de Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B] ou qui mieux le devra au paiement d’une provision de 14 408 euros au titre de l’indemnité d’accession avec intérêt légal et capitalisation à compter du 19 mai 2022 ou subsidiairement une provision de 20 639,04 euros correspondant au manque à gagner jusqu’à la fin du contrat d’achat conclu avec EDF OA,

— la condamnation de Madame [V] [B] née [Y] à lui rembourser la somme de 554,75 euros au titre du loyer de 2022 avec intérêt légal à compter du 19 mai 2022 et capitalisation,

— la condamnation de Madame [V] [B] née [Y] à lui rembourser la somme de 560,30 euros au titre du loyer de 2023 avec intérêt légal à compter du 19 janvier 2023 et capitalisation,

— subsidiairement, la condamnation in solidum de Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B] ou qui mieux à remettre en état la centrale photovoltaïque réalisée par elle en application du bail signé le 26 mai 2014 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance et à lui payer une provision de 3417 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de revenus avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de l’ordonnance,

— en tout état de cause, le rejet des demandes de Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B],

— la condamnation in solidum de Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B] ou qui mieux le devra à lui verser une provision de 5000 euros à titre de dommages-intérêts outre la somme de 2500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [V] [B] née [Y] sollicite dans ses conclusions reprises à l’audience de:

— débouter la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

— à titre reconventionnel, condamner la société SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE à lui verser la somme provisionnelle de 565,90 euros au titre du loyer de l’année 2024 et la somme de 571,56 au titre du loyer de l’année 2025,

— à titre subsidiaire, juger que Mme [C] [H] a reconnu avoir procédé au retrait de l’installation et la condamner à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

Mme [C] [B] épouse [H] sollicite dans ses conclusions reprises à l’audience de :

— débouter la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE à lui verser la somme de 35 000 euros au titre de l’article 1240 du code civil outre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] [B] née [Y] a conclu en qualité de bailleur par l’intermédiaire de la société SUNPOWER avec la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE en qualité de preneur, le 26 mai 2014, un contrat de bail d’une durée de deux ans, portant sur l’exploitation d’une installation photovoltaïque en toiture de sa maison moyennant le règlement d’un loyer annuel progressif de 522,60 euros la première année et de 583,05 euros la 12e année.

Il est prévu à l’article 9 que le bailleur s’engage à notifier au preneur dans les meilleurs délais toute donation ,démembrement de propriété, projet de travaux de réparation et aménagement de l’immeuble qui pourrait impacter l’exploitation de l’installation photovoltaïque par le preneur et qu’il s’engage à ne pas débrancher le cablage de l’installation, et à ne pas réaliser de travaux, réparation, de déplacement, intervention de quelque nature que ce soit sur tout ou partie des équipements photovoltaïques.

L’article 14.4.1 prévoit qu’à défaut de respect par le bailleur de l’une de ses obligations prévues à l’article 9 non justifié par un manquement du preneur à ses obligations au titre du présent bail, et trois mois après un commandement de payer délivrer par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, le preneur aura la faculté si bon lui semble de résilier le présent bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur. Le bailleur sera redevable au preneur du paiement de l’indemnité d’accession.

Il est précisé que le preneur aura la faculté de résilier le bail dans le cas où il se trouve dans l’impossibilité de réaliser les travaux dans le cas où le coût de réalisation des travaux s’avère plus onéreux par rapport aux prévisions initiales et où en raison d’une déficience technique de l’immeuble, par exemple la découverte que l’installation électrique du bailleur n’est pas conforme aux normes en vigueur ou un manque de solidité des poutres de la charpente du bâtiment. Dans le cas où les parties souhaitent exercer la faculté de demander la résiliation anticipée du bail, elles en informerot l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le contrat prévoit à l’article 15.2 que le bailleur sera redevable envers le preneur du paiement de l’indemnité d’accession à la date de fin de jouissance exclusivement dans les cas suivants :

— dans l’hypothèse où le bailleur aurait refusé de renouveler le bail ou en cas de résiliation dans l’hypothèse d’un renouvellement tacite et préfère devenir propriétaire des équipements photovoltaïques,

— dans l’hypothèse où le bail serait résilié par anticipation par le bailleur conformément aux stipulations du paragraphe 14. 2.3, soit en cas de survenance d’un événement translatif de propriété de l’immeuble et notamment en cas de donation, démembrement de propriété permettant au nouveau bailleur de mettre un terme au contrat,

— dans l’hypothèse où le bail serait résilié par anticipation par le preneur en raison d’une faute du bailleur en vertu des stipulations de l’article 14.4.1,

— dans les autres cas, aucune indemnité d’accession ne sera due par le bailleur au preneur.

La SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE justifie avoir conclu un contrat d’achat d’électricité avec la société EDF OA aux fins de vente de production de sa centrale.

Il est établi que Madame [V] [B] née [Y] a donné la nue-propriété de son bien immobilier à sa fille Madame [C] [H], par acte notarié du 24 novembre 2017, sans justifier en avoir informé la demanderesse en application de l’article 9.1 du bail et que le bien est occupé par cette dernière depuis 2020.

La demanderesse fait cependant valoir qu’elle a constaté au regard des relevés ENEDIS produits, que sa centrale n’avait plus produit d’énergie à compter du mois de mai 2022 et fait valoir qu’elle a constaté en se déplaçant sur les lieux le 1er septembre 2023, que cette dernière avait été purement et simplement retirée de la toiture.

Il est constant que Madame [H] a procédé à la dépose des équipements au cours de l’année 2022 ainsi qu’elle reconnaît dans ses écritures et que la société demanderesse a continué à régler le loyer annuel de l’année 2022 et 2023 à Madame [V] [Y] d’un montant de 554,75 euros et de 560,30 euros.

La SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE justifie avoir adressé le 11 septembre 2023, un courrier à Madame [B] l’informant avoir appris par l’intermédiaire de son technicien que les panneaux photovoltaïques avaient été complètement retirés suite à la réfection de la toiture pour termites, qu’elle subissait une absence de production tout en l’interrogeant sur la remise en service de l’installation des panneaux. Elle justifie lui avoir adressé d’autres mises en demeure le 20 octobre 2023 puis le 12 janvier 2024 et le 22 mars 2024 auquel cette dernière ne justifie pas avoir répondu.

Madame [H] justifie avoir adressé le 27 mars 2024, un mail à la demanderesse afin de l’informer que sa mère avait quitté la maison en septembre 2020 et qu’elle en était la nouvelle propriétaire, qu’elle avait contacté la société SUNPOWER et SUNRENTE pour les prévenir du changement du propriétaire et pour convenir d’un rendez-vous en avril 2022 pour enlever les panneaux afin d’effectuer les travaux sur le toit et ensuite les remettre en vain.

Bien que Mme [H] expose qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence de ce contrat signé par sa mère et qu’il ne lui est pas opposable, force est de relever que le contrat prévoit que le bailleur reconnaît que le bail existe entre lui-même et toute personne à qui serait transmis la propriété de l’immeuble sous quelque forme que ce soit et qu’elle en avait connaissance puisqu’elle verse un mail adressé le 27 avril 2022 à la société SUNPOWER par Mme [B]dans lequel elle écrit "des panneaux solaires ont été exposés sur mon toit à l’adresse [Adresse 4] [Localité 7] par votre société avec qui j’ai un contrat de location de toit" ainsi qu’un mail qu’elle a adressé elle-même à la société SUNPOWER, le 29 avril 2022 dans lequel elle demande un rendez-vous urgent afin d’enlever les panneaux solaires pour effectuer les travaux de réfection de la toiture. Dès lors, le moyen soulevé est inopérant.

Suivant un mail en réponse du 29 avril 2022, la société SUNPOWER a répondu qu’elle devait contacter l’installateur original du système et que s’il n’était pas disponible il lui appartenait de contacter l’un des trois partenaires SUNPOWER les plus proches tout en lui précisant que les frais de dépannage n’étaient pas couverts par la garantie et devaient être négociés à l’avance avec l’installateur choisi.

Toutefois, si Mme [H] ne démontre pas avoir contacté directement la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE, elle justifie cependant que sa mère et elle-même ont contacté la société SUNPOWER, par l’intermédiaire de laquelle le contrat a été conclu et qui y est mentionnée comme étant en charge du “ centre Relations clients SUNRENTE “ afin de lui communiquer le 29 avril 2022, ses coordonnées pour planifier un rendez-vous pour enlever les panneaux solaires car la toiture menaçait de s’écrouler et qu’il était nécessaire de la refaire urgemment.

Mme [H] verse à ce titre une attestation d’un proche qui relate avoir constaté que le bois du toit était gravement endommagé et vermoulu et qu’il était nécessaire de procéder à la réfection urgence de la toiture ainsi que des photographies.

Or, il n’est pas justifié de la réponse apportée par la société SUNPOWE à la demande de dépose des panneaux solaires, fondée sur la nécessité de procédre aux travaux de réfection de la toiture.

En outre, bien que la société demanderesse sollicite le versement d’une provision à titre d’indemnité d’accession en faisant valoir que le bail a été résilié, force est de relever qu’elle ne justifie pas avoir adressé au bailleur conformément aux conditions prévues au contrat, une lettre recommandée avec avis de réception visant expressément la résiliation du bail.

En conséquence, la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’ac cession se heurte à des contestations sérieuses et sera rejetée.

S’agissant de la demande principale en paiement de la somme de 26 639,04 euros correspondant au manque à gagner allégué du 18 mai 2022 au 17 décembre 2034, force est de relever que des contestations existent eu égard à la période sollicitée puisque le contrat a été conclu en 2014 pour une durée initiale de 12 ans. La demanderesse demande à titre subsidiaire, une provision de 3417 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de revenus pour la période de juin 2022 à juin 2024.

Il est constant que la centrale n’a produit aucune électricité depuis sa dépose soit depuis le mois de juin 2022.

Or, Mme [H] qui a procédé à la dépose de la centrale photovoltaique ainsi que Mme [B], ne justifient pas des démarches entreprises auprès de la SARL SUNRENTE en vue de sa réinstallation, suite à la réalisation des travaux de réfection de la toiture, aucune pièce n’étant versée en ce sens.

Dès lors, il est constant que sur la période évoquée par la demanderesse, cette dernière n’a perçu aucun revenu et a subi un préjudice financier.

En conséquence, au regard des éléments susvisés et des justificatifs versés établissant une moyenne annuelle de revenus de 1640 euros par an, tout en prenant en compte l’absence de paiement du loyer en 2024, Mme [H] et Mme [B] seront condamnés in solidum à lui verser une provision qui sera ramenée à de plus justes proportions et fixée à la somme de 1500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice à compter de la présente décision.

Enfin, Madame [V] [B] née [Y] sera condamnée à rembourser à la demanderesse la somme provisionnelle de 554,75 euros au titre du loyer de l’année 2022 outre la somme de 560,30 euros au titre du loyer de l’année 2023 dans la mesure où elle a continué à percevoir les loyers et ce alors que la centrale photovoltaïque avait été déposée et ne pouvait plus être exploitée, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et non pas à compter des mises en demeure ne portant pas sur le remboursement de ces sommes.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande subsidiaire de remise en état de la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que la SARL SUNRENTE sollicite à titre subsidiaire, la condamnation des défenderesses à remettre en état la centrale photovoltaïque, force est de relever que Madame [H] a procédé à sa dépose en 2022 et qu’elle expose ne pas être en mesure d’y procéder, cette dernière n’ayant conservé les équipements que pendant une durée de six mois, tout en faisant valoir qu’elle a alerté la SARL SUNPOWER, de la nécessité dès le mois d’avril 2022 de déposer les panneaux photovoltaïques en raison de l’état très dégradé de la toiture nécessitant sa réfection en urgence.

Dès lors, au vu des éléments susvisés et en l’absence de la centrale, la demande de remise en état sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande en paiement d’une provision de 5000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de déplacements sur [Localité 7], qui ne sont étayés par aucune pièce probante et de la violation des engagements contractuels des défenderesses de répondre aux mails et courriers, sera rejetée au vu des éléments susvisés, des contestations sérieuses y faisant obstacle.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y] et [H] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes de Madame [Y] :

Il convient de rejeter les demandes reconventionnelles formées par Madame [Y] visant la condamnation de la demanderesse à lui payer les loyers de l’année 2024 et 2025 qui se heurtent à des contestations sérieuses dans la mesure où il est établi avec l’évidence requise en référé que les panneaux de la centrale photovoltaïque ont été retirés du toit en cours d’exécution du contrat par sa fille Madame [H] à laquelle elle a cédé la nue-propriété de la maison et que depuis juin 2022, la centrale ne produit aucune électricité.

Sa demande visant à ce que Madame [H] soit condamnée à la relever garantir des condamnations prononcées à son encontre au motif qu’elle est seule responsable de la dépose de la centrale sera également rejetée comme se heurant à des contestations sérieuses puisqu’elle ne conteste pas avoir perçu les loyers des années 2022 et 2023 et qu’elle était informée de la situation puisqu’elle a elle-même adressé un mail en avril 2022 à la société SUNPOWER afin de l’informer de la nécessité de retirer les panneaux photovoltaïques installés sur sa maison au motif qu’elle devait procéder à la réfection de la toiture.

Sur les demandes de Madame [H] :

La demande provisionnelle formée par Madame [H] à l’encontre de la demanderesse sera également rejetée en l’état de l’existence de contestations sérieuses dans la mesure où elle ne justifie pas avoir réglé la somme de 35 000 euros pour refaire la toiture de sa maison ni que les désordres l’affectant auraient été causés par la pose de la centrale photovoltaique, les seuls éléments versés, à savoir un diagnostic du 17 avril 2013 faisant état de l’absence d’infestation de termites le jour de la visite, étant insuffisants à le démontrer.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B], qui succombent partiellement à l’instance, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Elles seront en conséquence condamner in solidum à lui verser une somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS in solidum Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B] à payer à la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE la somme provisionnelle de 1500 euros au titre de la perte de revenus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Mme [V] [B] née [Y] à rembourser à la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE la somme provisionnelle de 554,75 euros au titre du loyer de 2022 et la somme de 560,30 euros au titre du loyer de l’année 2023 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

REJETONS le surplus des demandes de la SARL SUNRENTE INVESTISSEMENT FRANCE ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B] ;

CONDAMNONS in solidum Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [V] [B] née [Y] et Mme [C] [H] née [B] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT