COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] c/ Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, S.A.S. SAS ASTEN

MINUTE N° 25/

Du 29 Septembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/04871 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMLL

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 29 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

Grosse délivrée à

la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL

, la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la société dénommée CABINET D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER,, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

S.A.S. ASTEN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en son établissement secondaire sis [Adresse 4] à [Localité 2] (Siret 542 057 336 00167)

[Adresse 7]

[Localité 9]

N’ayant pas constitué avocat

*

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a confié à la société ASTEN des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement d’une copropriétaire, Madame [M], sur la base d’un devis NB 35 – 03 – 5226 du 13 décembre 2012 pour un montant de 16 039,09 euros TTC validé par assemblée générale extraordinaire de juillet 2013.

Les travaux ont été entrepris en janvier 2014.

Le syndicat des copropriétaires déplore cependant un certain nombre de malfaçons ayant donné lieu à des infiltrations. Il expose qu’il a demandé à la société ASTEN de trouver des solutions et que celle-ci a prétendu avoir déjà fait le nécessaire, hors la présence d’un représentant du syndicat des copropriétaires; qu’elle a toutefois refusé de prendre en charge l’intégralité des préjudices subis, notamment le gonflement du parquet dans l’appartement de Madame [M].

Selon ordonnance de référé en date du 7 septembre 2018 un expert judiciaire a donc été désigné à la demande du syndicat des copropriétaires .

L’expert a déposé son rapport le 22 mai 2022.

Dans ce contexte, soutenant que l’expert a mis en évidence un défaut d’exécution, par actes de commissaire de justice en date des 20 et 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société ASTEN et la compagnie d’assurances AXA France Iard, sollicitant du tribunal judiciaire de Nice:

– juger que la société ASTEN à l’occasion de la mise en œuvre de son marché ayant consisté notamment à procéder à l’étanchéité de la terrasse du dernier étage formant la toiture de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 13] a commis des défauts d’exécution, en l’espèce en aménageant les évacuations d’eaux pluviales en sur- hauteur par rapport aux relevés d’étanchéité, ayant eu pour conséquence d’empêcher l’eau de s’évacuer gravitairement, ce qui a engendré une dégradation des joints en périmétrie de la terrasse et la dégradation de certains joints de carrelage du fait de la stagnation de l’eau,

– juger que ces désordres affectent l’ouvrage, à savoir l’immeuble en copropriété, dans l’un de ses éléments constitutifs, et plus précisément la protection lourde sur étanchéité, où il a été constaté une dégradation des joints de carrelage et l’apparition de salpêtre,

– juger que la société AXA France Iard a été l’assureur décennal de la société ASTEN à l’occasion de la réalisation de ces travaux,

– condamner solidairement la société ASTEN et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes, arrêtées par l’expert judiciaire dans son rapport :

*30 165 € hors-taxes, soit 33 221,60 euros TTC (TVA 10 %) pour les travaux de réparation

*3000 € hors-taxes, soit 3600 € TTC (TVA 20 %) pour la maîtrise d’œuvre,

– juger que ces sommes seront actualisées en fonction de l’indice BT01 jusqu’à complet règlement,

– juger que dans le cadre de leur rapport entre les sociétés ASTEN et AXA France Iard il sera fait application de la franchise contractuelle,

– condamner, en sus, solidairement, la société ASTEN et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre du préjudice à venir relatif à la perte de jouissance de la terrasse du dernier étage, les travaux étant prévus pour durer un mois,

– condamner solidairement la société ASTEN et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires:

*6000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*les entiers dépens de la présente instance, ainsi que celle de référé et les frais et honoraires de l’expert judiciaire arrêtés à la somme de 7817,61 € selon ordonnance de taxe du 24 juin 2022.

Aux termes de ses conclusions la société ASTEN et la société AXA France Iard demandent au tribunal judiciaire de Nice de:

– retenir le seul devis correspondant aux préconisations de l’expert judiciaire à savoir celui de la société concept étanchéité 06 à hauteur de 17 270 € TTC à l’exclusion de tout autre, le cas échéant augmenté des frais de maîtrise d’œuvre qui ne pourront dépasser 10 %,

– partant, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à hauteur de 36 821,60 euros TTC,

subsidiairement, si le tribunal devait retenir la solution de réfection complète qui n’est pourtant pas celle préconisée par l’expert judiciaire,

– retenir le devis de la société concept étanchéité 06 en date du 11 mai 2022 de réfection complète à hauteur de 25 646,50 € TTC le cas échéant augmenté des frais de maîtrise d’œuvre qui ne pourront dépasser 10 %,

– partant, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à hauteur de 36 821,60 euros TTC,

– juger que l’expert judiciaire a retenu au titre de sa mission,faire le compte entre les parties et que le syndicat des copropriétaires était resté devoir à la société ASTEN la somme de 11 226,36 € TTC qui devront porter intérêts fixés par les conditions générales de vente (exigibilité 30 jours date de facture/retard de paiement= taux banque centrale européenne+ 10 points)

en conséquence,

– condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société ASTEN la somme de 11 227,36 € TTC augmentée des intérêts qui seront fixés par les conditions générales de vente (exigibilité 30 jours date de facture/retard de paiement= taux banque centrale européenne+ 10 points)

encore plus subsidiairement,

– ordonner la compensation des créances existantes entre le syndicat des copropriétaires et la société ASTEN,

– rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance seul le copropriétaire concerné qui n’est pas dans la procédure – à supposer que le copropriétaire soit l’occupant- pouvant revendiquer son préjudice personnel qui ne peut s’analyser en un préjudice collectif,

plus subsidiairement,

– le réduire à de plus justes proportions,

– rejeter la demande d’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 6000 €, en tout état de cause, la réduire à de plus justes proportions,

– condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 6 janvier 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 3 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes faites au tribunal de “juger que” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors elles ne saisissent pas le tribunal, de sorte qu’il n’est pas tenu de répondre.

Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Il n’est pas contesté par les parties que l’expert judiciaire a constaté une altération des joints du carrelage, l’apparition de salpêtre sur une partie des joints, la stagnation de l’eau au niveau de la terrasse et le flocage de l’enduit du garde corps béton de la terrasse. D’ailleurs ces constatations sont confirmées par le procès-verbal de constat du 16 avril 2018 de Maître [I] [S], huissier de justice, qui a fait ses constations dans l’appartement de Madame [W].

S’agissant de la cause de ces désordres il n’est pas davantage contesté par les parties que l’expert judiciaire a relevé qu’ils étaient dus à une mauvaise évacuation des eaux pluviales, induisant la rétention des eaux sur la terrasse et donc un phénoméne de stagnation.

Si ces dommages ne portent pas atteinte, ni à la solidité de l’ouvrage, ni à sa destination, il est bien certain qu’à terme ils peuvent affecter l’habitabilité du logement et son intégrité.

Il apparaît selon les explications données par les parties du rapport d’expertise, que ce sont quatre exécutoires de terrasse, placés au-dessus du carrelage, qui sont la conséquence de la mauvaise évacuation des eaux pluviales et du phénomène de rétention d’eau induisant la dégradation des joints et autres problématiques susvisées. Il semble donc que ce soit bien l’intégralité de la toiture- terrasse qui soit concernée par la non-conformité constructive en matière de gestion des eaux pluviales.

Une reprise partielle ne saurait donc être de nature à mettre un terme aux désordres et ainsi que l’expert judiciaire l’a retenu, les travaux d’étanchéité seront donc faits selon les préconisations de l’expert à hauteur de 33 221,60 euros TTC outre 3600 € TTC pour la maîtrise d’œuvre.

La société ASTEN sera condamnée au paiement de ces sommes, in solidum avec son assureur la société AXA France Iard.

Sur les demandes en paiement de la société ASTEN

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qu’il restait devoir à la société ASTEN la somme de 11 227,36 € TTC à titre de solde du marché.

Il y aura donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à la société ASTEN.

S’agissant des intérêts réclamés par la société ASTEN, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de faire droit à une demande non contestée s’il estime que les conditions ne sont réunies; dès lors il ne sera pas fait droit à la demande d’intérêts sollicitée par la société ASTEN compte tenu de sa mauvaise exécution du contrat,les travaux qui lui ont été confiés ayant été mal faits.

En revanche, il convient de faire droit à la demande subsidiaire de la société ASTEN sollicitant une compensation entre les sommes dues par les parties; elle sera ordonnée.

Sur le préjudice de jouissance

Il n’est pas discutable qu’en l’espèce le toit terrasse est une partie commune. La société ASTEN est défaillante à rapporter la preuve contraire, car effectivement à supposer que ce toit-terrassse eût été une partie privative seule la copropriétaire pouvait agir au titre du préjudice de jouissance.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires peut demander la réparation du trouble de jouissance de ce toit terrasse, partie commune, même si ce trouble affecte principalement une copropiétaire, en l’occurrence Madame [D][R]; il n’est pas contestable que les travaux de reprise vont générer un trouble et l’expert a chiffré leur durée à un mois; il y aura donc lieu d’allouer une somme de 2500 € pour la gêne occasionnée pendant les travaux.

La Société ASTEN et la compagnie d’assurances AXA France iard seront donc condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes

La demande du syndicat des copropriétaires d’actualisation des sommes de 33 321,60 euros TTC et de 3600 € TTC en fonction de l’indice BT01 jusqu’à complet règlement sera rejetée, aucune clause contractuelle ou dispositions légales n’imposant cette actualisation. Seuls les intérêts de retard seront dus jusqu’au parfait paiement. Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas sollicité les intérêts de retard à compter de la première mise en demeure ou de l’assignation, les intérêts au taux légal seront dus à compter du présent jugement.

La demande du syndicat des copropriétaires relative à la franchise contractuelle dans les raports entre la société ASTEN et son assureur est sans objet et sera rejetée, celui-ci n’ayant pas à se préoccuper de l’application d’une franchise qui ne le concerne pas.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La Société ASTEN et la compagnie d’assurances AXA France iard, parties succombantes, seront condamnées in solidum à payer les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires concernant la présente instance, ainsi que celle de référé et les frais et honoraires de l’expert judiciaire arrêtés à la somme de 7817,61 € selon l’ordonnance de taxe du 24 juin 2022 produit aux débats.

La Société ASTEN et la compagnie d’assurances AXA France iard seront condamnées, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR DES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum la société ASTEN et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] les sommes suivantes:

– 33 221,60 euros TTC pour les travaux de réparation,

– 3600 € TTC pour la maîtrise d’œuvre,

Dit que les intérêts de retard du paiement de ces sommes seront dus au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de sa demande d’actualisation de ces sommes en fonction de l’indice BT01 jusqu’à complet réglement,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à la société ASTEN la somme 11 227,36 € TTC à titre de solde du marché,

Déboute la société ASTEN de sa demande tendant à ce que la somme de 11 227,36 € TTC porte intérêts fixés par les conditions générales de vente (exigibilité 30 jours date de facture/retard de paiement= taux banque centrale européenne+ 10 points),

Ordonne la compensation entre les sommes dues par les parties,

Condamne in solidum la société ASTEN et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] la somme de 2500 € au titre du préjudice de jouissance de la terrasse pendant la durée des travaux,

Condamne in solidum la société ASTEN et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société ASTEN et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] les dépens de la présente instance, ainsi que celle de référé et les frais et honoraires de l’expert judiciaire arrêté à la somme de 7817,61 €,

Rejette la demande sans objet du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] relative à l’application de la franchise contractuelle,

Déboute les parties de tous demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le jugement est exécutoire par provision de droit,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

La greffière La présidente