COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[G] c/ [P]

MINUTE N°

DU 06 Mai 2025

N° RG 24/02607 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYZW

Grosse délivrée

à M^e COTTRAY-LANFRANCHI Catherine

Copie délivrée

à M^e ANAVE Armand

le

DEMANDERESSE:

Madame [K] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e COTTRAY-LANFRANCHI Catherine, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e ANAVE Armand, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Selon contrat du 8 février 2021 prenant effet le même jour, monsieur [T] [P] a consenti un bail à madame [K] [G] portant sur un appartement au sein de la copropriété « [Adresse 10] », situé [Adresse 5] ([Adresse 2], escalier A, porte F, deuxième étage, prévoyant un loyer mensuel de 700 euros, outre 150 euros de provisions sur charges mensuelles.

A partir du 18 novembre 2022, la chaudière assurant le chauffage collectif est tombée en panne et s’est avérée irréparable.

Selon constat d’accord du 13 juin 2023, le conciliateur de justice a acté l’accord de monsieur [T] [P] de prendre en charge un surcoût d’électricité au cours de l’hiver 2022-2023 d’un montant net de 544,02 euros, avec régularisation en novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, madame [K] [G] a fait assigner monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], aux fins de le voir condamner à entreprendre des travaux pour faire cesser le trouble de jouissance, garantir le chauffage collectif et obtenir diverses sommes indemnitaires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024, a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à celle du 11 mars 2025 à 14 heures.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 11 mars 2025, madame [K] [G], représentée, soutient oralement les termes de ses dernières écritures et demande au juge des contentieux de la protection de :

Enjoindre monsieur [T] [P] d’avoir à entreprendre tous travaux nécessaires ou toutes diligences en vue de faire cesser le trouble de jouissance, en faisant déposer les radiateurs non fonctionnels et en faisant installer un chauffe-serviette fonctionnel, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois, période qui commencera à courir à compter de la décision à intervenir ; Condamner monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 100,52 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d’électricité 2023 et la somme de 755 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d’électricité 2024 ;Condamner monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;L’autoriser à mettre sous séquestre les paiements de loyers à intervenir à compter du jugement et jusqu’aux travaux mettant fin au trouble dont s’agit, et ce entre les mains de la CARPA ou à défaut de la Caisse de Dépôt et de Consignation ; Condamner monsieur [T] [P] aux dépens ; Condamner monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit.

Au soutien de sa demande d’injonction, madame [K] [G] rappelle l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1721 du code civil pour exposer qu’elle subit un trouble de jouissance, puisque si de nouveaux convecteurs ont été installés, les anciens radiateurs n’ont pas été déposés et le chauffe-serviette installé est difficilement utilisable au vu de son emplacement derrière un élément d’équipement de salle de bain. Selon elle, le cadre dans lequel elle vit est en effet un élément de sa jouissance paisible et monsieur [T] [P] doit remettre en place les lieux en état d’être utilisés conformément à l’usage prévu au bail.

A l’appui de sa demande indemnitaire liée à la surconsommation d’électricité, elle se prévaut des mêmes fondements légaux et fait part d’un différentiel non payé par le bailleur, et d’une surconsommation à l’hiver 2023-2024. Elle indique subir un surcoût à ce titre du fait d’une modification d’un élément du bail qui ne lui est pas imputable.

Pour fonder sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance, elle déclare avoir dû vivre sans chauffage collectif, avec des chauffages électriques d’appoint, sans être informée des suites données à la panne de la chaudière. Madame [K] [G] affirme que monsieur [T] [P] est de mauvaise foi car il n’a prospecté auprès de professionnels qu’en octobre 2024 alors que la décision de recourir à des chauffages individuels date de l’assemblée générale du 8 février 2024. Elle fait valoir que l’appartement comporte des volets d’aération non-étanches qui font de la pièce une « passoire thermique », et que le bailleur n’a pas effectué les transformations et aménagements rendus nécessaires par le passage d’un système de chauffe collective à individuel.

A l’audience, monsieur [T] [P], représenté, soutient oralement les termes de ses dernières écritures et demande au juge des contentieux de la protection de :

Donner acte à madame [K] [G] de son désistement de sa demande visant à condamner monsieur [T] [P] à installer un chauffage ; Débouter madame [K] [G] de ses demandes ; Condamner madame [K] [G] aux dépens ; Condamner madame [K] [G] à payer à monsieur [T] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de donner acte, il indique qu’il a fait procéder à des travaux de mise en place d’un système de chauffage qui se sont achevés le 24 octobre 2024.

Pour s’opposer à la demande d’injonction, il évoque la mauvaise foi de sa locataire et affirme qu’elle ne démontre pas en quoi la présence d’anciens radiateurs nuisent à son cadre de vie.

Pour contester les demandes indemnitaires liées à la surconsommation d’électricité, il soutient que les calculs de madame [K] [G] sont approximatifs, qu’elle ne démontre pas respecter la température de 19° C, qu’il a diminué la provision sur charges depuis le changement de système de chauffage. En réponse à la modification des termes du bail évoquée par la demanderesse, il se prévaut d’un cas de force majeure.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance de madame [K] [G], monsieur [T] [P] indique qu’il n’y a eu aucun préjudice de jouissance lié au froid car madame [K] [G] a fait procéder à l’installation de convecteurs pendant l’hiver au cours duquel la chaudière s’est trouvée en panne. Il ajoute qu’il a proposé de lui fournir des appareils électriques qu’elle a refusés. Monsieur [T] [P] précise qu’il a été soumis aux décisions du syndicat des copropriétaires, notamment à l’audit qui a été réalisé au cours de l’année 2023, puis à la décision de ne pas remplacer la chaudière collective prise le 8 février 2024, et que dès que la décision a été prise, il a fait les démarches pour procéder aux travaux. Au sujet des volets d’aération, il expose que madame [K] [G] ne rapporte pas la preuve de ce que l’appartement est une « passoire thermique ».

MOTIVATION

Sur la « demande » de donner acte

Il ne sera pas statué sur la demande de « donner acte » formée par monsieur [T] [P], celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

*

Sur ce :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

« Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…) ».

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière : (…) 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Sur la demande d’injonction de procéder à la dépose des anciens radiateurs et à l’installation d’un nouveau sèche-serviette

Le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux.

En l’espèce, il est constant que l’appartement occupé par madame [K] [G] comporte de nouveaux radiateurs convecteurs installés par le bailleur. La demanderesse produit également des photographies des anciens radiateurs au gaz, qui n’ont pas été déposés. Monsieur [T] [P] ne conteste pas que ces derniers chauffages sont désormais à l’arrêt et inutiles. Néanmoins, madame [K] [G] ne démontre pas que la présence de ces radiateurs est de nature à véritablement troubler la jouissance de l’appartement, puisqu’elle relève elle-même qu’il s’agit-là d’une présence « disgracieuse », relevant simplement de l’esthétisme. Elle ne justifie pas par ailleurs que ces radiateurs occupent une surface importante au sein de son appartement, et que son habitation quotidienne est affectée par cette présence.

En outre, s’agissant du sèche-serviette, madame [K] [G] produit une photographie de l’équipement installé par le bailleur, sur laquelle, contrairement à ce qu’elle soutient, ce sèche-serviette apparaît quasiment totalement accessible.

Partant, madame [K] [G] sera déboutée de sa demande d’injonction à effectuer des travaux de dépose, d’installation d’un nouveau radiateur sèche-serviette et de sa demande d’astreinte.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi que le prévoit l’article 1232-1 de ce code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d’électricité

Concernant l’année 2022-2023

En l’espèce, il résulte du constat d’accord du 13 juin 2023 que les parties se sont accordées pour que monsieur [T] [P] prenne en charge la différence entre la facture d’électricité 2022-2023 avec celle de l’année 2021-2022 pour une somme alors estimée à 544,02 euros, avec une régularisation en fin d’année. Madame [K] [G] produit ses deux factures annuelles d’où il ressort un montant total de 512,36 euros pour 2021-2022 et de 1156,87 euros pour 2022-2023, soit une différence de 644,51 euros. En déduisant la somme de 544,02 euros dont il est constant qu’elle a été payée par compensation, monsieur [T] [P] reste devoir 100,49 euros, qu’il ne démontre pas avoir payé.

Il sera condamné à payer cette somme au titre de la régularisation qu’il s’était engagé à prendre en charge.

Concernant l’année 2023-2024

En l’espèce, il convient de relever qu’aucune installation fixe de chauffage n’a été mise en place pendant l’hiver 2023-2024, puisque les nouveaux radiateurs électriques ont été installés le 10 octobre 2024, ainsi qu’il résulte de la facture de l’entreprise MME produite par monsieur [T] [P].

Il résulte du courriel envoyé le 17 février 2023 par madame [S] [I], gestionnaire au sein de l’agence de gestion de l’appartement [E], que des chauffages d’appoint ont été proposés à la locataire mais que cette dernière a refusé, puisqu’elle disposait déjà de tels chauffages d’appoint.

Néanmoins, ce mode de chauffage est peu pérenne et consommateur d’électricité, contrairement au système de chauffage collectif initialement prévu au bail.

Dans ces conditions, madame [K] [G] a subi un trouble de jouissance certain.

Le bailleur justifie de ce que le syndicat des copropriétaires a décidé, lors de l’assemblée générale du 22 juin 2023, de réaliser un audit de la chaufferie pour étudier les nouvelles possibilités de chauffage compte tenu de l’impossibilité de réparer la chaudière fuel (résolutions 38 à 47). Il justifie aussi de l’adoption par l’assemblée générale du 8 février 2024 de résolutions 5 et 6 portants décision de procéder à la suppression du chauffage collectif pour le remplacer par un système de chauffage individuel et privatif. Pour autant, l’irréparabilité d’une chaudière au fuel et le délai d’attente avant l’installation d’un nouveau système de chauffage compte tenu de la nécessité d’effectuer un audit et de faire voter les nouvelles modalités du chauffage par le syndicat des copropriétaires ne constituent pas un événement imprévisible, de sorte que la force majeure ne saurait être retenue.

S’agissant du chiffrage du préjudice, madame [K] [G] produit des estimations de consommations d’énergie en 2022 et 2024 issues de son fournisseur d’électricité, desquelles il résulte les coûts suivants d’électricité mensuels, démontrant une augmentation significative :

2022

2024

Janvier

41 €

285 €

Février

40 €

227 €

Mars

45 €

215 €

Avril

45 €

198 €

Si les montants indiqués ne sont que des estimations, monsieur [T] [P] s’était engagé à l’issue de la conciliation du 13 juin 2023 à prendre en charge la surconsommation électrique intervenue au cours de l’hiver 2022-2023, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’accord établi à l’issue de cette conciliation. En l’absence de changement de mode de chauffage au cours de l’hiver 2023-2024, il y a également lieu de considérer que le surcoût est, pour cet hiver aussi, partiellement lié à l’utilisation d’un système de chauffage fortement consommateur d’électricité et monsieur [T] [P] ne peut se prévaloir d’approximations de sa locataire. Le fait pour madame [K] [G] de ne pas chauffer à 19° est inopérant puisqu’il n’y a pas d’obligation légale de se chauffer à cette température.

Dans ces conditions, monsieur [T] [P] sera condamné à prendre en charge une somme qu’il convient de fixer à 600 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

En l’espèce, il est vrai que le contrat de bail du 8 février 2021 désigne un chauffage « collectif », système de chauffage pérenne. Néanmoins, à compter du mois d’octobre 2024, il est démontré et non contesté qu’un nouveau système de chauffage pérenne a été mis en place par le bailleur, et que ce dernier n’a pu installer un système de chauffage individuel, contraint par la décision du syndicat des copropriétaires. Il n’est pas contesté que le nouveau type de chauffage est en bon état de fonctionnement. De plus, si la présence d’un système de chauffage fixe et non d’appoint peut être considéré comme un élément décisionnel du contrat de bail, tel n’est pas le cas de la distinction entre un chauffage collectif ou individuel, et madame [K] [G] ne démontre pas le contraire. Dès lors, l’installation par le bailleur d’un système de chauffage électrique individuel remplaçant un chauffage collectif n’est pas constitutive d’un manquement et ne saurait donner lieu à indemnisation.

Le délai nécessaire au bailleur pour mettre en place le nouveau type de chauffage n’est pas de nature à générer un préjudice, puisque monsieur [T] [P] a été contraint d’attendre deux mois après la décision d’assemblée générale du 8 février 2024 pour purger le délai de recours contre cette décision, et que la période d’avril à octobre n’est pas, à [Localité 9], une période de chauffe.

Concernant le moyen selon lequel l’appartement dispose de volets d’aération non étanches et serait très mal isolé, madame [K] [G] produit simplement une photographie de sa fenêtre, qui ne permet pas au juge d’apprécier la situation globale de l’appartement. Aucun diagnostic thermique n’est produit. Force est également de constater qu’elle ne met pas en cause la décence de son logement et qu’elle ne sollicite pas de travaux.

S’agissant du préjudice tiré de l’absence d’information sur les suites données à la panne de la chaudière, en dépit des courriels émis par madame [K] [G] les 13 octobre 2023, 27 et 30 octobre 2023, 27 novembre 2023 et 8 janvier 2024, il est justifié qu’une réponse lui a été apportée le 15 décembre 2023 et que madame [K] [G] avait commis une erreur de destinataire auparavant. Dès lors, elle ne peut se prévaloir d’un préjudice à ce titre.

Dès lors, aucun trouble de jouissance distinct de celui réparé au titre de la surconsommation d’électricité n’est démontré. Madame [K] [G] sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de consignation des loyers

Faute de trouble subsistant, madame [K] [G] sera déboutée de sa demande de consignation des loyers.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, monsieur [T] [P], condamné aux dépens, sera condamné à une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros.

Monsieur [T] [P] sera débouté de sa demande de ce chef

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE madame [K] [G] de sa demande d’injonction de procéder à la dépose des anciens radiateurs et d’installer un radiateur sèche-serviette fonctionnel et de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE monsieur [T] [P] à payer à madame [K] [G] la somme de 100,49 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d’électricité pour l’année 2022-2023 ;

CONDAMNE monsieur [T] [P] à payer à madame [K] [G] la somme de 600 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d’électricité pour l’année 2023-2024 ;

DEBOUTE madame [K] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE madame [K] [G] de sa demande de consignation des loyers ;

CONDAMNE monsieur [T] [P] aux dépens ;

CONDAMNE monsieur [T] [P] à payer à madame [K] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

DEBOUTE monsieur [T] [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection