N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 04 Juillet 2025

N° RG 24/00210 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFCH

DEMANDEUR :

S.A. SEQENS

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e CHAUMANET substituant M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [V] et Madame [X] , [T] [I]

tous les deux domiciliés à

[Adresse 2]

[Adresse 5] [Adresse 7]

[Localité 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présentes lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e Sophie COMMERCON

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société [Adresse 6], aux droits de laquelle vient la SA SEQENS, a donné à bail à M. [U] [V] et Mme [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 18 août 2017, moyennant un loyer mensuel de 611,89€ outre 176,47€ de provision sur charges. Par contrat du même jour, elle leur a donné à bail un emplacement de stationnement n°3017 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 17,32€ outre 2€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 5633,08€ a été délivré à M. [U] [V] et Mme [X] [I] le 24 janvier 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société SEQENS, par acte du 13 juin 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 18 juin 2024, a fait assigner M. [U] [V] et Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs ;L’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M. [U] [V] et Mme [X] [I] à lui payer la somme de 8148,72€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 29 mai 2024, avec intérêts légaux ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M. [U] [V] et Mme [X] [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M. [U] [V] et Mme [X] [I] à lui verser 650€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M. [U] [V] et Mme [X] [I] aux dépens.

Après un renvoi à la demande du bailleur, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

La société SEQENS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 1445,90€ échéance d’avril 2025 incluse. Elle est favorable à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire aux locataires.

M. [U] [V] et Mme [X] [I], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [U] [V] et Mme [X] [I], non-comparants, ayant été régulièrement assignés, il sera statué malgré leur absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CCAPEX des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 6 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, chaque bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 19 du bail d’habitation et article 6 du bail de stationnement).

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 5633,08€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [U] [V] et Mme [X] [I] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux à compter du 25 mars 2024, conformément au délai de régularisation le plus long (deux mois pour le bail d’habitation) et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société SEQENS produit un décompte démontrant que M. [U] [V] et Mme [X] [I] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 997€ à la date du 29 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

M. [U] [V] et Mme [X] [I] n’ont pas comparu pour contester principe ou le montant de la dette.

La dette n’étant pas sérieusement contestable, M. [U] [V] et Mme [X] [I] sera donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil, à payer à la société SEQENS la somme de 997€ arrêtée au 29 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de fixer à compter du 1er mai 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire aux locataires.

Il ressort du décompte locatif que M. [U] [V] et Mme [X] [I] ont repris le paiement intégral du loyer depuis mars 2025, manifestant tant leur bonne foi que leur volonté de se maintenir dans les lieux. D’importants règlements ont été effectués par les locataires en mars et avril 2025, ce qui a permis de réduire fortement la dette, puisque celle-ci est passée de plus de 13.000€ en février 2025 à 997€ au 29 avril 2025. Il ressort par ailleurs du rapport social que le couple a connu des difficultés financières il y a un an lorsque M. [V] est tombé gravement malade, l’immobilisant à l’hôpital pendant plusieurs mois, puis lorsqu’il a dû soutenir financièrement son père dans le cadre de son divorce. M. [V] évoquait auprès du référent social la signature imminente d’un nouveau contrat de travail devant débuter en septembre 2024 et un solde de tout compte. Les ressources des locataires étaient évaluées à 4473€ pour environ 2000€ de charges (frais de garde déduits et échéance de crédits incluses). Au vu de ces éléments et du montant relativement faible de la dette locative, il convient de considérer que les locataires sont en mesure de la régler.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il y a lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [U] [V] et Mme [X] [I], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SEQENS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [U] [V] et Mme [X] [I] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux à compter du 25 mars 2024 par le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [X] [I] à payer à la SA d'[Adresse 8] une somme de 997€ (neuf-cent-quatre-vingt-dix-sept euros) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 29 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [U] [V] et Mme [X] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 9 mensualités de 100€ chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [U] [V] et Mme [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SEQENS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [U] [V] et Mme [X] [I] soit condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [X] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 300€ (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [X] [I] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 4 juillet 2025.

La Greffière La juge