COUR D’APPEL D'[Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [M], [W] [K] c/ Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Syndic. de copro. [Adresse 12]

N° 25/

Du 09 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04021 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPU5

Grosse délivrée à

la SELARL TEBOUL PHILIPPE

expédition délivrée à

la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

M^e Roger FERRARI

la SELARL JULIEN SALOMON

M^e Laura RICCI

le 09 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Eliancia KALO

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [D] [M]

[Adresse 13]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [W] [K]

[Adresse 19] NORVEGE

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège (Assureur responsabilité Civile [Adresse 16])

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORTayant son siège social [Adresse 8], prise elle même en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.N.C. [Adresse 16] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A.R.L. AGAPE,

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par M^e Roger FERRARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [D] [M] et de Madame [W] [K] épouse [S] à l’encontre du syndicat de copropriété du [Adresse 9] et [Adresse 5] et de la SNC [Adresse 16], par acte du 13 octobre 2022.

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée à la requête de la SNC Agence Du Sport à l’encontre de la compagnie d’assurances MMA IARD, par acte du 7 juillet 2023.

Vu l’ordonnance de jonction des 2 procédures du 27 septembre 2023.

Vu les dernières conclusions des demandeurs, notifiées par voie de RPVA le 12 décembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter le syndicat de copropriété, la SNC [Adresse 16] et la compagnie d’assurances MMA IARD de l’ensemble de leurs prétentions ; d’annuler les résolutions numéros 4 et 5 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 septembre 2022 ; de condamner la SNC [Adresse 16] à leur payer la somme totale de 16 000 € à titre de dommages-intérêts outre 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner la SARL Agape à leur payer la somme totale de 20 000 € à titre de dommages-intérêts outre 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner le syndicat de copropriété à leur payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de juger qu’ils seront exonérés de toutes charges relatives à la présente instance.

Vu les conclusions du syndicat de copropriété du [Adresse 9] et [Adresse 5], notifiées par voie de RPVA le 11 septembre 2023 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que l’adoption des résolutions numéros 4 et 5 est régulière sur le fond et sur la forme ; de confirmer la validité de ces résolutions lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2022 ; de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre du syndicat de copropriété ; de les condamner à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu les dernières conclusions de la SNC [Adresse 16], notifiées par voie de [20] le 8 juillet 2024 par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ; à titre reconventionnel, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts outre 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la compagnie d’assurances MMA IARD, notifiées par voie de RPVA le 26 novembre 2024, par lesquelles il est demandé au tribunal de juger qu’aucune demande n’est formulée à son encontre ; de prononcer sa mise hors de cause ; de condamner tout succombant à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions d’intervention volontaire de la SARL Agape, notifiées par voie de RPVA le 16 janvier 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de la déclarer recevable en son intervention volontaire ; de débouter les demandeurs de leur demande d’annulation des résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022 ; de les débouter de leur demande de remise en état du lot numéro 108 à la suite de la division ; de les condamner à lui payer la somme de 41 870,08 € au titre du préjudice financier outre 25 000 € pour procédure abusive et 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 27 novembre 2024 fixant la clôture au 6 février 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que Monsieur [M] et Madame [K] sont propriétaires non occupants de locaux différents au sein de l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 18], soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est la SNC [Adresse 16], assurée par la compagnie d’assurances MMA IARD ;

Attendu que la SARL Agape a sollicité la convocation d’une assemblée générale pour le 12 septembre 2022, afin d’obtenir l’autorisation de modifier l’état descriptif de division à la suite de la division de son lot numéro 108 d’une part et d’autre part l’autorisation de procéder à de la location meublée touristique dans les lots nouvellement créés ;

Attendu que par la résolution numéro 4, l’assemblée générale a autorisé la suppression du lot numéro 108 appartenant à la SARL Agape et la création des lots À B et C en remplacement ; qu’elle a approuvé les nouveaux tantièmes de copropriété issus de la division tels qu’établis aux termes du tableau de répartition joint à la convocation, l’acte contenant modificatif de l’état descriptif de division devant être dressé par notaire aux frais exclusifs de la SARL Agape ;

Attendu que par la résolution numéro 5, l’assemblée générale a autorisé la SARL Agape à effectuer de la location en meublé touristique dans les lots nouvellement créés, sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et à fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ainsi qu’à se conformer aux dispositions du règlement de copropriété ;

Attendu que les demandeurs sollicitent la nullité de ces 2 résolutions, dans des conditions de recevabilité qui ne sont plus discutées ;

Sur la demande de nullité de la résolution numéro 4

Attendu que les demandeurs soutiennent que la résolution susvisée homologuant la division du lot numéro 108 en 3 lots à savoir 2 appartements et un couloir commun entraîne nécessairement une augmentation des charges d’eau, de modification de parlophone et autres ;

Attendu que les défendeurs contestent l’existence d’une quelconque augmentation des charges ;

Attendu, sur ce, qu’il échet de rappeler qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont autorisés à jouir librement de leur lot et à y réaliser tous travaux à la condition que ceux-ci ne portent atteinte ni aux parties communes ni aux droits des autres copropriétaires ; que par ailleurs l’article 16 du règlement de copropriété autorise la division d’un local en plusieurs lots ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites que les lots dont la SARL Agape est propriétaire disposent d’une entrée séparée dans l’immeuble, de même qu’un compteur d’eau individuel séparé ; qu’en conséquence il n’est aucunement rapporté la preuve que la division du lot litigieux a eu pour conséquence une augmentation des charges rendant nécessaire d’établir une nouvelle répartition des tantièmes ; qu’il échet en conséquence de rejeter la demande de nullité de la résolution numéro 4 ;

Sur la demande de nullité de la résolution numéro 5

Attendu que les demandeurs font valoir de ce chef que l’activité de loueur en meublé touristique au jour le jour ou pour de courtes durées s’apparente à l’exercice d’une activité commerciale alors que le règlement de copropriété interdit une telle utilisation pour les appartements ; qu’une telle autorisation ne pouvait en conséquence être prise à défaut de modification préalable du règlement de copropriété, rendant nécessaire l’accord de l’unanimité des copropriétaires ;

Attendu que les défendeurs s’opposent à cette argumentation et font valoir que l’immeuble est destiné à un usage mixte, à savoir un usage principal d’habitation, mais qu’il peut être exercé des commerces au rez-de-chaussée et des professions libérales dans les appartements ; qu’en outre, le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée des appartements et n’opère pas de distinction entre la location classique et la location dite touristique de courte durée ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue ;

Attendu en effet que le règlement de copropriété dispose en page 11 que l’immeuble est destiné à l’usage principal d’habitation ; que toutefois il pourra être exercé des commerces au rez-de-chaussée et des professions libérales dans les appartements ; que les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ; que la location en meublé d’appartements entiers est autorisée ; qu’en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ;

Attendu que cette disposition parfaitement claire et explicite interdit la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, quand bien même ces locations seraient faites au mois ou à l’année ; qu’a fortiori, la clause du règlement de copropriété doit être interprétée en ce qu’elle interdit totalement des locations touristiques au jour le jour ou à la semaine, lesquelles constituent une activité commerciale interdite dans les appartements, dans la mesure où elle est réalisée par la SARL Agape en qualité de marchand de biens ;

Attendu qu’il échet en conséquence de prononcer la nullité de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022 ;

Attendu que les demandeurs allèguent l’existence de préjudice ; qu’ils demandent la condamnation du syndic à leur payer à chacun la somme de 8000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi que la condamnation de la SARL agape à leur payer à chacun la somme de 10 000 € à ce titre ;

Mais attendu qu’ils ne s’expliquent ni sur l’existence, ni sur l’importance du préjudice qu’ils estiment avoir subi, alors que d’une part ils n’occupent pas les lieux et que d’autre part la SARL Agape n’a pas poursuivi son projet de location en meublé et a revendu en un seul lot l’ancien lot numéro 108, en cours de procédure ;

Attendu qu’il échet en conséquence de les débouter de ce chef ;

Sur la demande d’indemnisation de la SARL Agape

Attendu que la SARL Agape sollicite l’indemnisation par les demandeurs des préjudices qu’elle estime avoir subi ; qu’elle fait valoir de ce chef que la procédure a entraîné le blocage des opérations de revente, avec l’obligation pour elle de continuer à régler des charges et rembourser des prêts, ce dont les demandeurs doivent être déclarés responsables ;

Mais attendu qu’il résulte des éléments ci-dessus visés qu’elle a sollicité indûment l’autorisation d’exercer une activité commerciale de location touristique de courte durée alors que celle-ci était interdite par le règlement de copropriété ce qui a obligé les demandeurs à agir pour obtenir la nullité de la décision d’assemblée générale qui l’y a autorisé ; qu’elle est ainsi seule responsable de son propre préjudice financier ; qu’en outre, elle affirme faussement que la procédure aurait entraîné le blocage de ses opérations de revente, alors qu’elle y a procédé en cours de procédure ; qu’il échet de la débouter de ses demandes indemnitaires à l’encontre des demandeurs ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat de copropriété et de la SARL Agape ne permet d’exonérer ceux-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par les demandeurs ;

Attendu qu’il échet en conséquence de condamner le syndicat de copropriété du [Adresse 9] et [Adresse 5] in solidum avec la SARL Agape à payer d’une part à Monsieur [D] [M] et d’autre part à Madame [K] épouse [S] la somme de 2000 € à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les demandeurs sollicitent d’être exonérés de toutes charges relatives à la présente procédure ;

Mais attendu qu’une telle demande, trop générale, ne peut être acceptée ;

Attendu en effet qu’en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs qui triomphent en leurs prétentions à l’encontre du syndicat de copropriété sont exonérés, de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ce qui ne recouvre que les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la SNC [Adresse 16] a cru devoir mettre en cause son assureur mais ne formule aucune demande à son encontre ; qu’il échet en conséquence de mettre hors de cause la compagnie d’assurances MMA IARD ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne permet d’exonérer le syndic de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par son assureur ; qu’il échet en conséquence de condamner la SNC [Adresse 16] à payer à la compagnie d’assurances MMA IARD la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [D] [M] et Madame [W] [K] épouse [S] de leur demande de nullité de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022 ;

PRONONCE la nullité de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [M] et Madame [K] épouse [S] de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SNC [Adresse 16] et de la SARL Agape ;

DÉBOUTE la SARL Agape de sa demande d’indemnisation à l’encontre des demandeurs ;

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 9] et [Adresse 5] et la SARL Agape à payer à Monsieur [D] [M] Madame [K] épouse [S] la somme de 2000 € à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

MET hors de cause la compagnie d’assurances MMA IARD ;

CONDAMNE la SNC [Adresse 16] à payer à la compagnie d’assurances MMA IARD la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 9] et [Adresse 5] et la SARL Agape aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT