TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 24/00720 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YH4Y

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. HORADAMY

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Marion CALMELS, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FETISH

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Rodolphe HUBER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 15 Octobre 2024

ORDONNANCE du 12 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2023, la SCI HORADAMY a consenti à la SAS FETISH un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3085 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 3085 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI HORADAMY a fait signifier le 18 janvier 2024 à la SAS FETISH un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 15 avril 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 15 octobre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI HORADAMY, représentée par son avocat, sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures n°3, reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

— Débouter la société FETISH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Déclarer la demande de la SCI HORADAMY recevable et bien fondée,

et en conséquence :

Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;

Et cependant, dès à présent et par provision :

A titre principal,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu la convention en date du 1 er février 2023 liant les parties,

— Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la société FETISH ainsi que de toutes personnes qu’ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 76.614,97 euros, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY d’une indemnité d’occupation équivalente à 1.5 fois le montant du dernier loyer indexé à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés.

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 7.661,50 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY des intérêts calculés sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY d’une somme de 5000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH, en cas de recouvrement forcé des

condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit

proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement des intérêts judiciaires.

Vu l’article 1343-2 du code civil,

— Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement et de saisie conservatoire.

A titre subsidiaire,

ET, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— Ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux.

— Condamner à titre provisionnel la société FETISH au paiement à la SCI HORADAMY d’une indemnité d’occupation équivalente à 1.5 fois le montant du dernier loyer indexé à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

La SAS FETISH représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

— Débouter la SCI HORADAMY de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

— Condamner la société HORADAMY à payer à la SAS FETISH la somme de 800.000 euros; au titre de la perte d’activité,

— Condamner la société HORADAMY à payer à la SAS FETISH la somme de 60.652,26 euros au titre des dépenses réalisées,

— Condamner la SCI HORADAMY à payer la somme de 5.000 euros à la SAS FETISH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI HORADAMY aux entiers frais et dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

La SCI HORADAMY justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 13 page 13 du contrat). Le bailleur a fait délivrer le 18 janvier 2024 au preneur un commandement de payer la somme en principal de 49342,98 euros.

La SAS FETISH, preneur, s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre du commandement de payer, eu égard à la connaissance par celui-ci de l’existence d’une fuite affectant les locaux, bien antérieure à la prise d’effet du bail et non réparée à ce jour et qui rend impossible l’exploitation des lieux, à destination de clinique esthétique.

La défenderesse estime en conséquence que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, l’autorise à invoquer une exception d’inexécution et à justifier son abstention au paiement des loyers.

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux en conformité avec leur destination et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus. L’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail,lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds.

En l’occurrence, la locataire produit un procès-verbal de constat du 07 mai 2024 (pièce FETISH n°9), qui établit l’existence de fuites, dans le bureau censé être de consultation, qui sont manifestement antérieures à la prise d’effet du bail, le bailleur ayant admis qu’il pensait que c’était réparé. Toutefois, il n’est pas établi que le bailleur a, de quelque manière, caché au preneur l’existence d’une fuite, le preneur ayant au contraire signé le bail en toute connaissance de cause, tout comme il n’est pas démontré qu’il a été défaillant dans la gestion du sinistre, lequel a été déclaré à l’assurance, et a fait l’objet d’une première réparation en décembre 2023, avant qu’une nouvelle fuite apparaisse en septembre 2024. Il convient en outre d’ajouter que s’agissant d’une fuite en provenance des parties communes, la défaillance du bailleur, qui ne peut entreprendre seul des travaux dans les parties communes, n’est nullement caractérisée.

De plus, s’il ne peut être suggéré au preneur, comme le fait le bailleur, de tenir ses consultations médicales dans d’autres locaux, quand bien même ils seraient situés au dessus dans le même immeuble, il n’est aucunement justifié compte tenu de la superficie du plateau donné en location (185 m²), l’impossibilité d’y tenir les consultations, même provisoirement, dans un autre espace, de sorte qu’il n’est pas établi une impossibilité totale d’exploiter les lieux.

En outre, il apparait qu’en septembre 2023, à l’occasion d’une visite du bailleur, les travaux entrepris par le preneur n’étaient toujours pas achevés (pièce HORADAMY n°16), ni même un an plus tard, en septembre 2024 (pièce HORADAMY n°17 , 18 et 19), de sorte qu’il peut être déduit que l’absence d’exploitation des lieux n’est pas imputable au bailleur, mais est du fait du locataire, pour des raisons qui lui appartiennent.

La locataire ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour justifier son abstention au paiement des loyers.

Le commandement de payer du 18 janvier 2024 délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 18 février 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il y ait lieu à prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS FETISH après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI HORADAMY, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS FETISH, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, y compris l’indexation annuelle, à compter du 19 février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [ le président ] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI HORADAMY justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS FETISH a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir les sommes de :

-51182,29 euros( 51736,35 au titre du décompte au 12 avril 2024, déduction des frais de 554,06 euros au titre des loyers à avril 2024 inclus et appel charges 2.T 2024, déduction du règlement de la somme de 10000 euros)

-18510 euros au titre des loyers de mai 2024 à octobre 2024 soit 6 x 3085

-5168,62 euros, au titre des charges des 3ème et 4ème T.2024 soit 2 x 2584,31

( pièces HORADAMY n°5, 6, 9, 20)

soit la somme totale de 74860,91 euros, terme de octobre 2024 inclus et appels de charges 4ème T.2024, au paiement de laquelle la SAS FETISH sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision et les intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision, seront capitalisés, en application de l’article 1343-2 du code civil.

La demande en paiement au titre des honoraires du bail, de 1200 euros (pièce HORADAMY n°21), non prévus au bail, sera écartée.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Le bailleur réclame la condamnation provisionnelle du preneur au paiement de la somme de 7661,50 euros à titre de clause pénale, outre la majoration des intérêts à trois fois le taux des intérêts au taux légal.

Cependant, les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS FETISH

La SAS FETISH sollicite la condamnation de son adversaire au paiement des sommes de 800.000 euros au titre des pertes d’activité, et celle de 60652,26 euros, au titre des travaux d’aménagement des locaux.

Ces demandes ne sont pas formées à titre provisionnel, de sorte que le juge des référés ne peut en connaitre.

En outre, l’obligation au paiement du bailleur à ce titre est contestable dès lors que l’impossibilité d’exploiter, outre qu’elle n’est pas établie, n’est pas imputable au bailleur, ne serait-ce que parce que les travaux d’aménagement n’étaient pas achevés en septembre 2023 ni en septembre 2024 du fait du preneur qui ne se trouvait donc pas en mesure d’exploiter les lieux.

Sur les demandes accessoires

La SAS FETISH qui succombe, sera condamnée aux dépens et supportera ses propres frais. Elle sera déboutée de sa demande pour frais irrépétibles.

Les dépens incluront le coût du commandement de payer, mais à l’exclusion des frais de saisie conservatoire des biens meubles dès lors qu’il appartient au demandeur de poursuivre la procédure, le cas échéant, aux fins de vente des biens, une fois le titre exécutoire obtenu et à l’exclusion des frais de l’article A444-32 du code de commerce portant tarif des Commissaires de justice, qui sont à la charge du créancier.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI HORADAMY la somme de 1500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 18 février 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er janvier 2023, portant sur les locaux situés à [Adresse 7][Localité 1] [Adresse 2],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS FETISH et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 8] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 février 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SAS FETISH au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS FETISH à payer à SCI HORADAMY la somme provisionnelle de 74860,91 euros (soixante quatorze mille huit cent soixante euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des loyers impayés terme d’octobre 2024 inclus et appels de charges 4ème T.2024, impayés, déduction déjà faite des règlements de 10.000 euros,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Disons que les intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision, seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Déboutons la SAS FETISH de ses demandes reconventionnelles en paiement au titre de pretre d’exploitation et de frais d’aménagement des locaux,

Condamnons la SAS FETISH à payer à la SCI HORADAMY la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS FETISH aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 18 janvier 2024, à l’exclusion du coût de la saisie conservatoire et des frais de l’article A444-32 du code de commerce,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET