TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e MATTEI [Localité 6] [Localité 5]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02620 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MRV

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 septembre 2024, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT a donné à bail à Madame [S] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 491,15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [S] [B], par exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1.638,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers et prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [S] [B] et de tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 2],

— condamner à titre provisionnel Madame [S] [B] à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme provisionnelle de 4.050,04 euros, comptes arrêtés au 24 avril 2025,

— condamner Madame [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Madame [S] [B] à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 juillet 2025, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 6.391,06 euros, selon décompte en date du 23 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [S] [B] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.638,45 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 mars 2025.

Madame [S] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de l’EPIC 13 HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 761,03 euros et de condamner Madame [S] [B] à son paiement.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’EPIC 13 HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [S] [B] reste devoir la somme de 6.204,66 euros, à la date du 23 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (128,47 euros + 57,93 euros) qui doivent figurer au poste des dépens.

Madame [S] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [S] [B] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.204,66 euros, comptes arrêtés au 23 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Concernant les frais d’exécution de la décision à intervenir, le demandeur n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2024 entre l’EPIC 13 HABITAT et Madame [S] [B] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux formulée par l’EPIC 13 HABITAT ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de six mille deux cent quatre euros et soixante-six centimes (6.204,66 euros), décompte arrêté au 23 juillet 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de sept cent soixante et un euros et trois centimes (761,03 euros), à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à verser à l’EPIC 13 HABITAT une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre des frais d’exécution de la décision à intervenir ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION