Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 9 décembre 2025, n° 19/01657

TJ Nice 9 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des exigences légales concernant la désignation du syndic
La cour a jugé que la résolution contestée précisait que le mandat était valable pour un an à compter du 14 décembre 2018, respectant ainsi les exigences légales.
Rejeté
Inopposabilité de la clause 9 du contrat de syndic
La cour a estimé que la clause était conforme aux dispositions légales et que l'intérêt à agir de la société civile immobilière Danjou n'était pas démontré.
Accepté
Partie perdante au procès
La cour a condamné la société civile immobilière Danjou aux dépens et à payer des frais irrépétibles aux défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 9 déc. 2025, n° 19/01657
Numéro(s) :	19/01657
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POZZO DI BORGOHenri-Charles LAMBERTNino PARRAVICINI
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DANJOU, DANJOU c/ son Syndic en exercice, S.C.I., Syndicat de copropriétaires [ Adresse 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. DANJOU c/ Syndic. de copro. [Adresse 6] SMGI

N° 25/

Du 09 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 19/01657 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MFGN

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Henri-Charles LAMBERT

la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT, juge rédacteur

Assesseur : Madame Karine LACOMBE

Greffier : Madame Estelle AYADI.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. DANJOU, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.S. [B] SMGI

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Danjou est propriétaire de lots au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 14 décembre 2018 et a adopté notamment une résolution n°4 relative à la désignation de la société [B] SMGI en qualité de syndic.

Par acte d’huissier du 3 avril 2019, la société civile immobilière Danjou a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société [B] SMGI devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la désignation de la société [B] SMGI en qualité de syndic de la copropriété.

Par conclusions notifiées le 26 janvier 2024, la société civile immobilière Danjou sollicite :

A titre principal,

— le prononcé de la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 14 décembre 2018,

A titre subsidiaire,

— que la clause 9 du contrat du syndic [B] SMGI lui soit jugée inopposable,

En tout état de cause,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société [B] Immobilier SMGI à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— que l’exécution provisoire soit ordonnée.

Elle fait valoir au visa de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 que les dates calendaires du mandat de syndic n’ont pas été précisées dans la résolution n°4 et ne figurent pas dans le projet de contrat annexé à la convocation à l’assemblée générale du 14 décembre 2018.

Elle soutient à titre subsidiaire que le contrat de syndic prévoit des honoraires qui ne sont pas imputables au syndicat mais seulement à certains copropriétaires et estime que la clause 9 de ce contrat lui est inopposable en application de l’article 1199 du code civil. Elle ajoute que le modèle de contrat de syndic n’est pas d’ordre public.

Par conclusions notifiées le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires conclut à titre principal au rejet de la demande de la société civile immobilière Danjou visant à obtenir l’annulation de la désignation de la société [B] SMGI en qualité de syndic. A titre subsidiaire, il conclut au rejet de la demande visant à voir déclarer inopposable la clause 9 du contrat de syndic. En tout état de cause, il conclut au débouté de la société civile immobilière Danjou de l’ensemble de ses demandes et à sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite enfin qu’il soit dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire en vue de l’ancienneté du litige et de l’absence totale d’urgence.

Il précise que la société [B] SMGI a été désignée en qualité de syndic à compter du 14 décembre 2018 pour un an et qu’il s’en déduit que le mandat de la société SMGI était valable du 14 décembre 2018 au 14 décembre 2019.

Il expose que la clause 9 du contrat de syndic afférente aux frais et honoraires imputables à un seul copropriétaire est conforme aux dispositions de la loi Allur et de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et des prestations particulières prévues à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 10 septembre 2024, la société [B] SMGI conclut au débouté de la société civile immobilière Danjou de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle demande qu’il soit jugé qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Il note que la date d’échéance du mandat de la société [B] SMGI ne fait pas défaut puisqu’elle précise que le mandat est valable du 14 décembre 2018 au 14 décembre 2019 et que le projet de contrat de syndic prévoit une durée de douze mois.

Il observe que la clause 9 du contrat de syndic est conforme aux dispositions de la loi Allur, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières. Il souligne que les frais prévus par le contrat de syndic ne sont pas toujours considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 prorogé au 9 Décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation de la résolution n°4

En vertu de l’article 29 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la résolution n°4 adoptée par l’assemblée générale du 14 décembre 2018 relative à la désignation d’un syndic précise que le " Cabinet [B] SMGI est désigné syndic à compter du 14 décembre 2018 pour un an ".

L’exigence de mention des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance du mandat de syndic est respectée au cas d’espèce puisque la résolution contestée précise que le mandat de la société [B] SMGI est valable pour un an à compter du 14 décembre 2018. Il s’ensuit que ce mandat était valable jusqu’au 14 décembre 2019.

La société civile immobilière Danjou sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 14 décembre 2018.

Sur la demande relative à l’inopposabilité de la clause 9 du contrat de syndic

En vertu de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.

En l’espèce, la clause 9 du contrat de syndic précise : « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

Les frais visés par cette clause comprennent des frais de recouvrement, des frais et honoraires liés aux mutations et des frais de délivrance des documents sur support papier.

La société civile immobilière Danjou sollicite que cette clause lui soit déclarée inopposable.

Toutefois, d’une part le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le syndic [B] SMGI est conforme au contrat type prévu par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet au juge de déterminer les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire et les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit d’un seul copropriétaire et qui lui sont imputables.

Enfin, l’intérêt à agir de la société civile immobilière Danjou aux fins de voir déclarer que la clause n°9 du contrat de syndic lui est inopposable n’est pas démontré dès lors qu’il n’est pas établi que l’application de ce contrat est revendiquée à son encontre.La société civile immobilière Danjou sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à ce que la clause 9 du contrat du syndic [B] SMGI lui soit jugée inopposable.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société civile immobilière Danjou sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et à la société [B] SMGI la somme de 1 800 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du jugement conduit à débouter les parties de leurs demandes relatives à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société civile immobilière Danjou de ses demandes ;

CONDAMNE la société civile immobilière Danjou à payer la somme de 1 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Danjou à payer la somme de 1 800 euros à la société [B] SMGI sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Danjou aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT