Ordonnance de référé du 05 Décembre 2025 – N° RG 25/00335 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FNUG Page sur

Ordonnance du :

05 Décembre 2025

N°Minute : 25/00454

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE MADININA

C/

[N] [D] [C]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 Décembre 2025

N° RG 25/00335 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FNUG

Nous, Rosette COMBE, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE MADININA, représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, dont le siège social est sis IMMEUBLE LE SOMMET-angle des rues FOREST ET FULTON -JARRY – 97122 BAIE-MAHAULT

Représenté par Maître Virgivie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [D] [C], de nationalité Française, demeurant 05 résidence des iles Pointe A Bacchus – 97170 PETIT BOURG

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 14 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 05 Décembre 2025

Ordonnance rendue le 05 Décembre 2025

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [D] [C] est propriétaire du lot 21 au sein de l‘immeuble en copropriété dénommé Résidence MADININA sis à POINTE-A-PITRE.

Par acte en date du 09 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MADININA représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [N] [D] [C] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

5 737,61 euros à titre de provision au titre des charges dues au 10 juillet 2025 outre les intérêts dus depuis le 09 mai 2023, date de la mise en demeure;1 000 euros au titre des frais nécessaires de procédure, outre les entiers dépens.

À l’audience utile du 14 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MADININA a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, auquel il sera fait renvoi pour plus ample exposé du litige et de ses moyens, et déposé son dossier.

Monsieur [C] a sollicité des délais de paiement et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MADININA représenté a demandé l’homologation de la proposition du défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la qualité à agir

Il résulte des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic en exercice a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, au nom du syndicat de copropriétaires.

Aux termes de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 le syndic est dispensé d’obtenir une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’il agit en recouvrement de créance.

Dans le cas présent, la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER justifie de sa qualité en produisant le contrat de syndic correspondant.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’occurrence, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MADININA poursuit le recouvrement à l’encontre de Monsieur [C] de la somme de 5 737,61 euros correspondant à un arriéré de charges et de provisions concernant la période du 01/10/2020 au 01/07/2025 selon le relevé de compte arrêté au 10/07/2025 ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— le titre de propriété

— le contrat de syndic à effet au 28 décembre 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10/01/2020, 13/03/2020, 28/12/2022 et 30/07/2024 (convocations + notifications)

— l’extrait de compte actualisé du 10 juillet 2025

— les pièces comptables 2020 à 2025

— la relance du 06 décembre 2023

— la mise en demeure du 09 mai 2023

— le commandement de payer du 11 mai 2022

— le commandement de payer du 10 avril 2025.

Le décompte arrêté au 10 juillet 2025 mentionne un total de charges et de frais de 6 865,72 euros et la somme de 1 128,11 euros réglée par Monsieur [C] soit un solde 5 737,61euros.

Le décompte du syndicat inclut également divers frais de mise en demeure et de constitution de dossier avocat.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

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L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d’huissier à compter de l’assignation font partie des dépens. Les honoraires d’avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 6 euros x 4 lettres justifiées.

Enfin, la transmission du dossier contentieux à l’avocat n’implique aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 5 095,16 euros, outre la somme de 24 euros au titre des frais justifiés, soit un total de 5 119,16 euros correspondant à l’arriéré exigible au 10 juillet 2025.

Monsieur [C] doit donc être condamné à payer la somme de 5 119,16 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 09 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de la proposition d’apurement faite par Monsieur [C], il sera dit que le défendeur pourra régler la dette l selon les modalités spécifiées au dispositif de la présente décision, tout en précisant que la totalité des sommes exigibles sera due si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté.

Sur les autres demandes

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [C] à verser au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [D] [C] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent:

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MADININA représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, une provision 5 119,16 ?euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 10 juillet 2025 et des frais justifiés;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 09 septembre 2025 ;

ACCORDONS à Monsieur [N] [D] [C] un délai de paiement en 24 mensualités pour s’acquitter de sa dette de charges de copropriété ;

DISONS que l’arriéré de charges de de copropriété soit la somme de 5 119,16 euros, sera payable au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MADININA représenté par son syndic en exercice la SAS PATRIMOINE IMMOBILIER par Monsieur [N] [D] [C] en 24 mensualités égales de 213,30 euros, la dernière comprenant en outre le solde de la dette, la première étant éligible dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une des échéances précitées, la totalité des sommes exigibles sera due ;

REJETONS toutes autres demandes;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MADININA représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] [C] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE