COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00468 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPZH

du 26 Septembre 2025

N° de minute 25/01392

affaire : S.C.I. PACA IMMOBILIER INVESTISSEMENTS

c/ [R] [K], [W] [M]

Grosse délivrée à

M^e Maud SECHER

Expédition délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

M^e Carine GUENIFFEY

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SIX SEPTEMBRE À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Février 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. PACA IMMOBILIER INVESTISSEMENTS

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Maud SECHER, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W] [M]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Carine GUENIFFEY, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Juillet 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2025, délibéré prorogé au 26 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2018, la Sci Paca immobilier investissements a donné à bail commercial à Monsieur [R] [K] des locaux commerciaux situés à [Adresse 9].

Le 5 décembre 2023, la Sci Paca immobilier investissements a fait délivrer à Monsieur [R] [K] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [W] [M] en qualité de caution, par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 27 et 29 février 2024, la Sci Paca immobilier investissements a fait assigner Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] afin d’entendre le juge des référés :

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail qui liait les parties a été résilié à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer signifié le 5 décembre 2023,

— en conséquence, dire et juger que Monsieur [R] [K] occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser l’huissier instumentaire à requérir la [Localité 8] Publique et à se faire assister d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 43247,59 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation d’ores et déjà échus, selon décompte locatif actualisé au 6 février 2024,

— condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et accessoires du loyer, jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation selon les modalité prévues au contrat de bail sur la base de l’indice de référence des loyers (Irl),

— condamner en outre solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à lui payer la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 5 décembre 2023.

Par ordonnance en date du 9 mai 2025, le juge des référés a enjoint les parties à assister à une réunion d’information et a ordonné en cas d’accord des parties une mesure de médiation.

La condition requise à la mise en place d’une mesure de médiation n’étant pas remplie, le dossier a été rappelée à l’audience du 3 juillet 2025.

Dans ses écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe , la Sci Paca immobilier investissements modifie ses demandes en ce sens :

— débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes,

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail qui liait les parties a été résilié à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer signifié le 5 décembre 2023,

— en conséquence, dire et juger Monsieur [R] [K] occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser l’huissier instrumentaire à requérir la [Localité 8] Publique et à se faire assister d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 100.670,44 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation d’ores et déjà échus, selon décompte locatif actualisé au 30 juin 2025,

— subsidiairement sur ce point, si par impossible il était retenu une contestation sérieuse en ce qui concerne les charges,

— condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 83095,13 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation d’ores et déjà échus, selon décompte locatif actualisé au 30 juin 2025,

— condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et accessoires du loyer, soit la somme de 3414,75 euros, jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation, selon les modalités prévues au contrat de bail, sur la base de l’indice de référence des loyers (Irl),

— condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à lui payer la somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 5 décembre 2023.

A cette même audience, Monsieur [R] [K] a indiqué se référer à ses conclusions déposées à l’audience du 6 février 2025 dans lesquelles il demande au juge des référés de :

— débouter la Sci Paca immobilier investissements de l’ensemble de ses demandes,

— lui donner acte pour le compte de la société qu’il représente, la Sas Compétitions auto service, véritable preneuse des locaux visés au bail commercial du 22 octobre 2018, qu’il est disposé à régler l’arriéré locatif stricto sensu et sous réserve de déterminer avec justesse, moyennant le délai de vingt-quatre mois qui lui sera accordé,

— dire par conséquent n’y avoir lieu à constater la résiliation du bail commercial dont l’objet sauf, très subsidiairement, à en suspendre les effets en l’état des délais qui seront accordés au concluant,

— débouter la Sci Paca immobilier investissements du surplus de ses demandes pour être injustifiées,

Reconventionnellement,

— condamner sous astreinte, la Sci Paca immobilier investissements à produire un décompte d’arriéré des charges depuis le 24 octobre 2018 jusqu’à ce jour, concernant le bail intitulé “[K]” avec l’ensemble des pièces justificatives et les règles de répartition, notamment des consommations d’eau et d’électricité,

— condamner sous astreinte, la Sci Paca immobilier investissements à rétablir, à ses frais, le fonctionnement du portail d’accès aux lieux donnés en location,

En tout état de cause,

— condamner la Sci Paca immobilier investissements au paiement d’une somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 21 mars 2024.

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [W] [M] présente les demandes suivantes :

— lui donner acte de ce qu’il conteste formellement que ce soit sa signature et son écriture qui figurent sur l’acte de cautionnement dont veut se prévaloir la Sci Paca immobilier investissements,

— procéder à vérification d’écriture et signature,

— constater le fait que la Sci n’a fait diligence normale dans le traitement de l’impayé de son locataire [K],

— juger qu’il oppose des contestations sérieuses aux demandes faites à son égard par la Sci Paca immobilier investissements,

— prononcer sa mise hors de cause,

— à tout le moins, débouter la Sci Paca immobilier investissements de toutes ses demandes diligentées à son encontre,

A titre reconventionnel,

— condamner la Sci Paca immobilier investissements à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [R] [K] a sollicité le rejet des conclusions de Monsieur [W] [M] et des dernières écritures la Sci Paca immobilier investissements ainsi que des pièces numérotées 23 et 24 communiquées par cette dernière.

La Sci Paca immobilier investissements a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 7 février 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” ou de “donner acte” ou encore de “juger que” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur le respect du principe du contradictoire

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, alors que Monsieur [W] [M] a été assigné le 29 février 2024, celui-ci n’a communiqué ses pièces et conclu pour la première fois que le 2 juillet 2025, soit la veille de l’audience du 3 juillet 2025. Dans ses conclusions, il conteste avoir signé l’acte de cautionnement dont se prévaut la demanderesse. Compte-tenu de cette contestation, Monsieur [R] [K] a sollicité un renvoi pour pouvoir “vérifier l’authenticité du cautionnement”. De son coté, la Sci Paca immobilier investissements s’est opposé à la demande de renvoi faisant valoir que l’affaire était ancienne et que l’arriéré locatif avait augmenté depuis l’introduction de la présente instance. Compte-tenu de ces derniers éléments, le juge des référés a retenu cette affaire. Néanmoins, la tardiveté de la communication de ses premières conclusions et de ses pièces n’a pas permis à Monsieur [R] [K] d’y répondre. Les demandes, moyens et pièces de Monsieur [W] [M] seront donc écartés des débats.

Par ailleurs, la demanderesse a également, le 2 juillet 2025, communiqué de nouvelles conclusions après celles qu’elle avait déposées à l’audience du 6 février 2024. La tardiveté de cette communication la veille de l’audience de plaidoirie n’a pas permis à Monsieur [R] [K] d’y répondre. Toutes les nouvelles demandes, moyens et pièces ( 23 et 24) communiqué le 2 juillet 2025 seront également écartées des débats.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges, clause pouvant produire effet, en l’espèce, un mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail a été signifié au défendeur le 5 décembre 2023.

L’existence de la dette locative est justifiée par les relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est pas contestable.

Il n’est pas justifié, en l’espèce, que le locataire se soit acquitté des causes du commandement, ni qu’il ait sollicité la suspension de la clause résolutoire.

L’occupation illicite du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, par conséquent, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 janvier 2024.

En conséquence, Monsieur [R] [K] sera tenu de quitter les lieux et de les rendre libres de tout occupant de son chef.

À défaut de libération volontaire des lieux loués, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] avec si besoin, le concours de la force publique ainsi l’aide d’un serrurier.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

La provision qui peut être allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la demande de la bailleresse s’agissant des charges se heurte à des contestations sérieuses tenant notamment à la clé de répartition entre les locataires. Par contre, il n’est pas sérieusement contestable que les loyers prévus au contrat de bail souscrit entre les parties n’ont pas été réglés. En conséquence, il y a lieu d’allouer à la bailleresse une indemnité provisionnelle de 67021,38 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés à la date du 1ER janvier 2025 comme sollicité à titre subsidiaire dans les conclusions déposées à l’audience du 6 février 2025.

La créance porte intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] devront, en outre, verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ des lieux loués avec remise effective des clefs, égale à la somme de 1833,95 euros égale au dernier montant du loyer et des charges, à compter du 6 janvier 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient en outre conformément à la demande de la Sci Paca immobilier investissements, d’ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation selon les modalité prévues au contrat de bail sur la base de l’indice de référence des loyers (Irl).

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [K]

Concernant la demande de remise en état du portail :

Le bail ayant été résilié et l’expulsion de Monsieur [R] [K] ayant été ordonné, celui-ci ne justifie plus d’un intérêt légitime à la remise en état du portail. Cette demande sera rejetée.

S’agissant de la demande de communication de pièces sous astreinte :

La provision allouée dans le cadre de la présente instance n’englobe pas le montant réclamée par la Sci Paca immobilier investissements au titre des charges estimant que celle-ci se heurtait à des contestations sérieuses. Il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi d’une demande en paiement, d’apprécier si les sommes réclamés au titre des charges sont justifiées. Au stade du référé, la demande de communication de pièces justificatives apparaît inutile et sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la Sci Paca immobilier investissements la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ÉCARTONS des débats les demandes, moyens et pièces communiqués par Monsieur [W] [M] le 2 juillet 2025 ainsi que les nouvelles demandes, moyens et pièces ( 23 et 24) communiqués par la Sci Paca immobilier investissements le 2 juillet 2025,

Vu les articles L.145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS la résiliation à la date du 6 janvier 2024 du bail commercial liant les parties, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé à [Adresse 9],

ORDONNONS à Monsieur [R] [K] de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux litigieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire, dans le délai imparti, l’expulsion de Monsieur [R] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à payer à la Sci Paca immobilier investissements à titre provisionnel, la somme de 67021,38 euros euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés échus au 1ER janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation pour le surplus,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à payer à la Sci Paca immobilier investissements une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 1833,95 euros par mois à compter du 6 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

ORDONNONS l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation selon les modalité prévues au contrat de bail sur la base de l’indice de référence des loyers (Irl),

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] à payer à la Sci Paca immobilier investissements la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] et Monsieur [W] [M] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS