COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [M] [N] c/ S.C.P. [S] ET [5] A [Localité 12], [T] [E]

MINUTE N° 25/

Du 11 Mars 2025

3ème Chambre civile

N° RG 21/01129 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NL2S

Grosse délivrée à

M^e Jean-louis FACCENDINI

, la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du onze Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024 en audience publique , devant:

Président : Madame GILIS, rapporteur

Assesseur : Madame VELLA

Greffier : Madame KACIOUI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Anne VELLA,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 4 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame GILIS, Présidente et Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [N]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par M^e Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

S.C.P. [S] ET [5] A [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Maître [T] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par assignation du 17 octobre 2017 le [9] a poursuivi la saisie immobilière de biens immobiliers appartenant à son débiteur [C] [B], soit un appartement, un emplacement de parking et un local à usage de grenier situés dans une copropriété à [Localité 8] sise [Adresse 11].

Suivant jugement d’orientation du 15 mars 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice a autorisé [C] [B] à vendre ce bien amiablement à [M] [N] moyennant un prix de 140 000 € outre les frais du créancier poursuivant.

Le 4 mai 2018, Maître [T] [E] a établi l’acte de vente moyennant un prix de 150 000€ duquel il a été virée la somme de 5142,73 euros à l’avocat du créancier poursuivant au titre de ses frais et la somme de 140 000 € au titre de la créance du [9] qui s’est trouvée éteinte.

Début 2020, [M] [N] a souhaité revendre son bien immobilier mais s’est rendu compte à cette occasion que les inscriptions hypothécaires du [9] et de la lyonnaise de banque subsistaient, et que les banques faisaient obstacle à la revente arguant ne pas avoir été totalement désintéressées de leurs créances lors de la vente intervenue avec [C] [B].

C’est dans ce contexte que [M] [N] a fait assigner par actes de commissaire de justice du 10 et 16 mars 2021 Maître [T] [E] et la SCP [S]& [5] à [Localité 12] aux fins d’obtenir leur condamnation à lui verser les sommes suivantes :

–80 095,11 euros arrêtée au 29 octobre 2019, majorée des intérêts contractuels figurant dans le prêt consenti par le [9], au titre des sommes restant dû au [9], sauf à parfaire,

–26 199,38 euros majorée des intérêts contractuels du à la [10] devenue le [7], au titre des sommes dues au [7], sauf à parfaire,

–50 000 € à titre de dommages-intérêts en raison de l’impossibilité de revendre le bien immobilier qu’il a acquis le 4 mai 2018,

–4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation dépens.

Par acte en date du 31 mars 2022, les défendeurs ont appelé en garantie le [9] et la [10].

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances en date du 10 octobre 2022.

Le [9] et la [10] ont donné mainlevée de leur inscription d’hypothèque de sorte qu’une ordonnance de désistement d’instance et d’action à leur encontre a été rendue le 5 février 2024 à la demande de Maître [T] [E] et de la SCP [S]& [5] à [Localité 12].

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de [M] [N], selon conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024 :

–dire et juger que Maître [T] [E] et de la SCP [S]& [5] à [Localité 12] ont méconnu leur devoir de conseil et leur devoir de recevoir un acte efficace en recevant l’acte de vente du 4 mai 2018 alors que subsistaient les inscriptions d’hypothèques conventionnelles du [9] et de la société [10] devenue le [7], prise du chef du vendeur en raison de l’absence de paiement intégral des sommes dues aux créanciers hypothécaires,

–dire et juger que Maître [T] [E] et de la SCP [S]& [5] à [Localité 12] ont engagé leur responsabilité à l’égard du demandeur,

En conséquence, les condamner à payer à [M] [N] les sommes de :

–50 000 € à titre de dommages-intérêts, en raison de l’impossibilité pendant près de trois ans de revendre les biens immobiliers qu’il avait acquis le 4 mai 2018 et de l’impossibilité de signer l’acte de vente qui devait être reçu par Me [Z] en juillet 2020 et du déménagement effectué en pure perte en juillet 2020, suivi d’un réaménagement,

–50 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’impossibilité pour [M] [N] d’acquérir une maison individuelle analogue à celle objet de la promesse de vente du 29 mai 2020,

–4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Maître [T] [E] et de la SCP [S]& [5] à [Localité 12] aux dépens.

Prétentions de Maître [T] [E] et de la SCP [S]&[5] à [Localité 12], selon conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024 :

— juger que Maître [T] [E] n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par [M] [N],

— juger que [M] [N] ne justifie pas du dommage invoqué et le débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Maître [T] [E] et de la SCP [S]& [5] à [Localité 12],

–condamner [M] [N] à payer la somme de 3000 € titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

À titre subsidiaire,

–réduire à de plus justes proportions les dommages-intérêts qui seraient alloués,

–dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à “dire et juger”qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

En raison de sa qualité d’officier ministériel, le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Le notaire engage ainsi sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsqu’il commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

En l’espèce, il est établi que par acte notarié du 4 mai 2018 par devant Maître [T] [E] [M] [N] a fait l’acquisition d’un appartement, d’un emplacement de parking et d’un local à usage de grenier au niveau des combles dans un ensemble immobilier situé à [Localité 8] dans les Alpes-Maritimes [Localité 8] [Adresse 11]”. L’acte de vente en pages 8 et 9 stipulait que le vendeur s’obligeait s’il existait un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions et à en justifier auprès de l’acquéreur.

Par acte du 12 mars 2020, [M] [N] a conclu avec [Y] [D] et [F] [H] une promesse de vente portant sur les mêmes biens.

[M] [N] déclare avoir été informé au moment de revendre les biens qu’ils faisaient toujours l’objet d’une inscription hypothécaire du [9] pour une somme de 197 448 € et de la lyonnaise de banque pour une somme de 50 000 €.

Il reproche à Maître [T] [E] de ne pas avoir correctement accompli sa mission notamment de ne pas avoir effectué toutes les formalités nécessaires à la levée des inscriptions hypothécaires du [9] et de la lyonnaise de banque qui grevaient ses biens sis à [Localité 8] et de l’avoir ainsi empêché non seulement de vendre ce bien mais également d’acquérir la maison d’habitation située à [Localité 6] pour l’acquisition de laquelle il avait signé un compromis de vente le 29 mai 2020.

[M] [N] relève ainsi une faute de ce notaire de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Maître [T] [E] conteste toute faute en soutenant qu’il appartenait au [9] en sa qualité de créancier poursuivant de saisir le juge de l’exécution afin de faire homologuer la vente amiable, voir constater le paiement du prix entre ses mains et qu’il soit ordonné la radiation des inscriptions outre de procéder à la publication du jugement d’homologation et à la radiation des inscriptions, tâches qui selon lui n’incombaient aucunement au notaire ayant reçu l’acte de vente, non partie à la procédure de saisie. Il fait par ailleurs valoir que le préjudice de [M] [N] réside dans le refus du [9] et de la lyonnaise de banque de donner à tort mainlevée de leurs inscriptions hypothécaires. Il ajoute qu’en outre les demandes de [M] [N] sont manifestement injustifiées, qu’il n’y a pas de perte de chance de ne pouvoir vendre les biens, de sorte que pour faire bonne mesure il ajoute une autre demande à hauteur de 50 000 € au motif qu’il comptait acheter une maison d’habitation mais que l’augmentation des coûts d’un crédit immobilier fait obstacle à ce projet, ce qui n’est pas sérieux.

Sur ce, il est certain que le notaire chargé de rédiger un acte authentique de vente a pour obligation d’éclairer les parties sur les conditions de la vente et de donner au contrat de vente l’efficacité nécessaire.

Il appartenait donc à Maître [T] [E] de s’assurer de la levée des mainlevées des inscriptions hypothécaires sur les biens vendus à [M] [N] et de l’informer de toute éventuelle inscription qui pouvait subsister.

Maître [T] [E] soutient qu’il ne lui appartenait pas de le faire. Cependant, il résulte expressément de la page 9 de l’acte de vente du 4 mai 2018 que:

“Maître [E], notaire soussigné, consignera le prix de vente minimum autorisé soit la somme de 140 000 revenants initialement à Monsieur [B] afin de:

— payer les créances dues aux créanciers inscrits

— obtenir la radiation des inscriptions susrelatées

par suite de ladite vente objet des présentes:

— il sera procédé au désintéressement des créanciers

— les inscriptions hypothécaires susvisées seront alors sans cause

en conséquence, le vendeur autorise le notaire soussigné a procédé à la mainlevée des inscriptions en prélevant les frais sur le prix de vente.”

À la lecture de ces mentions non ambiguës il appartenait bien à Maître [T] [E] de lever les inscriptions d’hypothèque prises par le [9] et la lyonnaise de banque.

Il apparaît donc qu’il ne s’est pas préoccupé d’obtenir la radiation des inscriptions susvisées après paiement du prix et des frais.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’il a commis une faute.

Cette faute a bien évidemment causé un préjudice à [M] [N] qui, en raison de l’existence des inscriptions d’hypothèque n’a pas pu vendre ses biens en juillet 2020 au prix de 182 500 € tel qu’annoncé dans le compromis de vente du 12 mars 2020 alors que les acquéreurs avaient obtenu leur financement et versé l’intégralité du prix de vente et les frais en la comptabilité de Maître [R] [Z], notaire, selon courrier produit aux débats du 20 juillet 2020.

[M] [N] a été contraint d’attendre la mainlevée des inscriptions, soit le 10 janvier 2023, date à laquelle le [9] a donné son accord à la mainlevée de l’inscription, sans qu’il soit besoin d’obtenir celui de la lyonnaise de banque puisque celle-ci n’avait pas renouvelé son hypothéque conventionnelle. Elle était périmée depuis le 31 octobre 2022.

Ainsi [M] [N] indique avoir réussi à vendre ses biens le 18 octobre 2023 pour un prix de 179 030 €, dans un contexte immobilier moins favorable qu’en 2020. Cette vente n’est pas établie par les pièces produites aux débats, même s’il est mentionné en pièce numéro 16 “ attestation de vente du 18 octobre 2023". Mais à supposer cette affirmation exacte, il convient de noter que l’opération ne resterait pas inintéressante compte tenu de l’augmentation significative qu’elle représente du prix au mètre carré en 5 ans, [M] [N] ayant acquis la partie privative de 53,46 m² au prix de 150 000 €. En toutes hypothèses, pour établir son préjudice il devra être tenu compte de ce qu’il justifie qu’il avait trouvé un acquéreur en 2020 pour un prix de 182 500 €, et de ce qu’il a dû attendre trois ans pour finalement réaliser la vente.

En revanche, il doit être observé que [M] [N] qui avait décidé de signer un compromis de vente le 29 mai 2020 pour l’acquisition d’une maison d’habitation à [Localité 6] n’avait pas subordonné cette opération à la vente des biens sis à [Localité 8], sauf s’agissant peut être du versement de l’accompte qui était prévu, ce qui n’est toutefois pas soutenu dans les conclusions. En effet, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l’accord de principe obtenu de la société [4] “mon prêt immobilier sur-mesure” du 3 juillet 2020 que [M] [N] faisait intégralement financer l’acquisition de sa maison par ce prêt, soit la somme de 315 700 €; il n’attendait donc pas la réalisation de la vente de ses biens à [Localité 8] pour acheter la maison d’habitation et ce d’autant qu’il n’avait pas acheté ces biens à [Localité 8] à crédit mais comptant, de sorte qu’il n’avait pas de prêt à supporter les concernant.A supposer qu’il attendait de vendre les bien sis à [Localité 8] pour prélever sur le prix de vente le montant de l’apport qui figure dans l’acceptation de principe, à hauteur de 42 000 euros, il ne justifie pas avoir sollicité de la banque un crédit sans apport, pouvant comprendre une période de remboursement en franchise, ou tout autre montage financier permettant l’acquisition de la maison alors qu’il savait qu’à court ou moyen terme les inscriptions hypothécaires non causées seraient levées.

[M] [N] qui a déménagé de [Localité 8] pour s’installer provisoirement chez un tiers avec sa compagne, du 4 juillet au 25 juillet 2020, pour finalement réintégrer son appartement de [Localité 8], ne justifie pas que ce désagrément et son renoncement à l’acquisition de la maison de [Localité 6] soient directement liés au fait que la vente des biens sis à [Localité 8] n’ait pas pu se réaliser.

De même, il n’établit pas un lien de causalité direct entre l’impossibilité d’avoir vendu les biens sis à [Localité 8] en 2020 et avoir dû signer un bail de location le 1er novembre 2023 (même si le couple a accueilli un enfant en 2022) supportant un loyer mensuel de 1250 €, alors que le remboursement du prêt qu’il envisageait de faire le 3 juillet 2020 était de 1297 € par mois.

Eu égard aux observations ci-dessus l’obligation pour Maître [T] [E] d’indemniser [M] [N] de la perte de chance d’avoir pu vendre ces biens sis à Contes en juillet 2020 justifie qu’il soit condamné in solidum avec la SCP [S]& [5] à [Localité 12] à lui payer la somme juste et suffisante de 10 000 euros.

Enfin, [M] [N] est défaillant à démontrer qu’aujourd’hui il ne peut plus accéder à la propriété d’une maison d’habitation analogue à celle objet de la promesse de vente 29 mai 2020, celui-ci ne donnant aucun élément quant à sa situation professionnelle et financière et celles de sa compagne, le seul argument tenant à l’augmentation des taux d’intérêt n’étant pas suffisant. Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts en raison de l’impossibilité prétendue d’acquérir une maison individuelle analogue à celle objet de la promesse de vente du 29 mai 2020.

Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent les dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Maître [T] [E] et la SCP [S]& [5] à [Localité 12] succombent et supporteront par conséquent in solidum les dépens. La somme de 2 000 € sera allouée à [M] [N] en application de l’article 700 sus-visé.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Dit que Maître [T] [E] a commis une faute,

Condamne in solidum Maître [T] [E] et la SCP [S]& [5] à [Localité 12] à payer à [M] [N] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en raison de l’impossibilité pendant près de trois ans de revendre les biens immobiliers qu’il avait acquis le 4 mai 2018,

Déboute [M] [N] de sa demande tendant à obtenir la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts en raison de l’impossibilité pour ce dernier d’acquérir une maison individuelle analogue à celle objet de la promesse de vente du 29 mai 2020,

Condamne in solidum Maître [T] [E] et la SCP [S]& [5] à [Localité 12] à payer à [M] [N] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Maître [T] [E] et la SCP [S]& [5] à [Localité 12] aux dépens,

Rappelle que la décision est exécutoire de droit par provision,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE