COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [T] c/ S.D.C. [Adresse 5]

N° 25/

Du 10 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02680 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PALL

Grosse délivrée à

la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND

expédition délivrée à

M^e Aude GIUGLARIS

le 10 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le10 Mars 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [T]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.D.C. [Adresse 5]

domiciliée : chez SARL AGIT

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Aude GIUGLARIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [T] est copropriétaire dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6], administré par son syndic, le cabinet Agit.

La société RD Bat, promoteur, avait pour projet d’acquérir un bien dans cet immeuble et d’y créer un étage supplémentaire. Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale le 11 mai 2023, la convocation les invitant à donner un pouvoir à un membre du conseil syndical ou de l’envoyer au syndic avec des consignes de vote pour éviter trop de présents à la réunion.

Au cours de cette assemblée, les copropriétaires ont adopté, dans la résolution n°9, à la majorité de 482/1406 tantièmes la vente des droits de surélévation de l’immeuble à la société RD Bat.

Par acte du 10 juillet 2023, M. [S] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » aux fins d’obtenir :

le prononcé de la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 11 mai 2023,

le paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit rappelé qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure civile.

Il estime que la convocation est irrégulière car elle ne comporte aucune règle de majorité pour les projets de résolution annexée, d’autant qu’il a été conseillé aux copropriétaires de ne pas se rendre à la réunion.

Il ajoute que la vente des droits de surélévation doit être votée à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 conformément à l’article 35 de la même loi, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il souligne que la résolution litigieuse aurait dû être adoptée par au moins 937 tantièmes, majorité qui ne pouvait pas être atteinte en raison du faible nombre de copropriétaires ayant voté si bien qu’elle devra être annulée.

Dans ses conclusions notifiées le 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » s’associe à la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 11 mai 2023 mais conclut au rejet ou à tout le moins à la réduction de l’indemnité sollicitée par M. [S] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique ne pas contester la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 prise par l’assemblée générale du 11 mai 2023 en prenant acte de son erreur. Il reconnaît que si un nouveau projet de surévaluation devait être envisagé, il ne pourrait être décidé qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou à celle de l’article 25 de la même loi si l’immeuble était situé dans une zone de droit de préemption urbain. Il précise que la société RD Bat a été informée de cette erreur par le syndic et a renoncé à son projet. Il considère qu’au vu de sa bonne foi et de l’absence de préjudice causé à M. [S] [T], la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est excessive et qu’il devra être statué conformément à l’équité.

La clôture de la procédure est intervenue le 31 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 adoptée par l’assemblée générale du 11 mai 2023.

En vertu de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

Ce texte ajoute que la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.

Il précise que, toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] réunie le 11 mai 2023, a accepté, au terme de sa résolution n°9, la proposition de la société RD Bat ou toutes personnes physiques ou morales pouvant s’y substituer de surélever l’immeuble à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés, soit par 482/1406 tantièmes.

La majorité renforcée requise par la loi n’a pas été atteinte, ce que concède le syndicat des copropriétaires qui s’associe à la demande d’annulation de cette décision qui n’a d’ailleurs pas été suivie d’effet.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de la résolution n°9 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] le 11 mai 2023.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Adresse 11] sera condamné aux dépens. L’équité commande également de le condamner à indemniser les frais irrépétibles exposés par M. [S] [T] en lui versant la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] [T] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°9 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] le 11 mai 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à verser à M. [S] [T] la somme de 1.200 euros (mille deux cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] aux dépens ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] [T] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT