COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/02165 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PJKO

du 11 Mars 2025

N° de minute 25/00434

affaire : [H] [L]

c/ [F] [Z], Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

Grosse délivrée

à M^e Marcel BENHAMOU

Expédition délivrée

à M^e Olivier CASTELLACCI

à M^e Thierry BAUDIN

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE ONZE MARS À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Novembre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [H] [L]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [F] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

Repésenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 24 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du commissaire de justice en date du 21 et 28 novembre 2023, Mme [H] [L] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [F] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 24 janvier 2025, Mme [H] [L] représentée par son conseil demande:

— la condamnation de M. [Z] à lui payer une provision de 19 525 euros correspondant aux travaux de remise en état de son logement

— la condamnation M. [Z] à lui payer une provision de 634.82 euros correspondant aux frais d’électricité pour le séchage du local

— la condamnation in solidum de M. [Z] et du syndicat des copropriétaires LE CONCORDE à lui payer une provision de 11 165.70 euros en réparation de son trouble de jouissance et préjudice locatif d’aout 2022 à juin 2024

— la condamnation in solidum de M. [Z] et du syndicat des copropriétaires LE CONCORDE à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais des procès-verbaux de constat

Au soutien de ses demandes, elle indique être propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 8], qu’un important dégât des eaux a rendu son logement impropre à sa destination et a contraint le 29 août 2022, son locataire a quitté les lieux. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a mandaté une entreprise qui a identifié une fuite d’origine privative au sein du logement de Monsieur [Z] mais que, malgré ses courriers recommandés, les travaux n’ont pas été entrepris de sorte que le sinistre s’est aggravé. Elle précise que les travaux préconisés ont enfin été réalisés mais qu’elle a subi d’importants préjudices car elle n’a pas pu louer son logement destiné à la location pendant plus d’une année et qu’elle a été contrainte de réaliser des travaux de reprise des désordres dans son appartement pour la somme de 19 525 €. En réplique aux moyens soulevés en défense, elle expose que ses préjudices matériels et de jouissance sont avérés et que les défendeurs ont engagé leur responsabilité, de sorte que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses.

M. [F] [Z] représenté par son conseil demande dans ses conclusions:

— de rejeter les demandes de Mme [L] et du syndicat des copropriétaires LE CONCORDE

— de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il fait valoir que la demande de réalisation des travaux sous astreinte est devenue sans objet car ils ont été effectués, que la recherche de fuite de la société PCR a révélé l’existence de deux fuites privatives au niveau de l’appartement occupé par son locataire, qu’il a accepté immédiatement de faire réaliser les travaux préconisés à ses frais avancés en déclarant le sinistre à son assureur et que les travaux ont été constatéspar huissier de justice le 2 février 2023. Il ajoute qu’une nouvelle fuite est survenue en septembre 2023, qu’une entreprise a été mandatée afin de remédier à ces nouveaux désordres en septembre et novembre 2023 et que les travaux de mise en apparent du système d’alimentation d’eau froide situé sous sa baignoire ont été réalisés le 6 décembre 2023. Il soutient que la demanderesse fait état d’une nouvelle fuite qui serait survenue en avril 2024 sans en justifier, qu’il ne peut être considéré comme responsable et que les demandes de provisions se heurtent à des contestations sérieuses. Il expose que Madame [L] formule des demandes d’indemnisation incohérentes et abusives, qu’elle a d’abord fait état de plusieurs devis portant sur les mêmes travaux et ensuite les a faits réalisés par une société sans aucun justificatif et qu’en l’absence d’expertise amiable ou judiciaire contradictoire, le lien de causalité entre les travaux réalisés et les fuites d’eau détectées n’est pas démontré. Il ne conteste pas que l’origine de la fuite provient de son appartement mais que les désordres que demanderesse soutient avoir subis n’ont jamais été constatés contradictoirement et que la perte de jouissance alléguée n’est pas démontrée.

Le syndicat des copropriétaires LE CONCORDE, représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes de Mme [L]

— à titre subsidiaire, de condamner M. [Z] à le relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge

— en tout état de cause, condamner in solidum M. [Z] et Mme [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il expose que les griefs qui lui sont reprochés par Madame [L] ne sont pas fondés, qu’il a tout mis en œuvre suite au dégât des eaux affectant l’appartement de la demanderesse, qu’il a mandaté une entreprise aux fins de recherche de fuite et que cette dernière a constaté qu’elle provenait des parties privatives de l’appartement de Monsieur [Z]. Il ajoute que nonobstant ses demandes et ses relances, aucun rendez-vous n’a pu être pris avec Monsieur [Z] et son locataire afin d’effectuer les réparations nécessaires du fait de son refus de ce dernier de laisser un accès au lieus et que par une ordonnance de référé du 14 décembre 2022, ces derniers ont été condamnés à laisser l’accès à l’appartement au plombier mandaté par la copropriété afin de permettre la réparation urgente de la cause du sinistre. Il précise que les difficultés ont perduré et que le 2 février 2023, il a été constaté que les travaux avaient été réalisés conformément à ses demandes. Il expose avoir été particulièrement diligent de sorte que les demandes formées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses tout en faisant valoir que les désordres ont également affecté les parties communes de l’immeuble et que l’origine des fuites est privative et provient de l’appartement de Monsieur [Z].

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon le nouvel article 1253 du code civil entré en vigueur le 17 avril 2024, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Au soutien de ses demandes, Madame [L] verse le contrat de bail conclu avec Monsieur [D] en 2019 portant sur un logement situé au sein de la copropriété [Adresse 8] ainsi que le courrier de résiliation de ce dernier en date du 29 août 2022 faisant état de son souhait de donner congé. Il n’est pas fait état dans le congé de l’existence de désordres motivant le départ du locataire.

Il est constant qu’un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Madame [L], qu’une recherche de fuite a été réalisée le 8 novembre 2022 à la demande du syndicat des copropriétaires dans l’appartement sus-jacent de Monsieur [Z] loué à M. [V], et qu’il a été constaté deux fuites d’origine privative, une au niveau de la vidange de la baignoire et une autre au niveau d’un raccordement du mitigeur de la baignoire.

La demanderesse verse un procès-verbal de constat du 8 novembre 2022 décrivant une forte odeur d’humidité au sein de son appartement qui est en très mauvais état général, d’importantes traces d’infiltrations et de moisissures dans toutes les pièces le composant étant relevées. Il est également constaté une épaisse couche d’eau recouvrant le sol et que des gouttes d’eau s’écoulent en continu du faux plafond.

Il est établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] qui a mandaté un plombier s’est heurté au refus du locataire de Monsieur [Z] de le laisser pénétrer dans les lieux, qu’il en a alerté ce dernier afin qu’il fasse le nécessaire auprès de son locataire, qu’il a été contraint de saisir le juge des référés et que par une ordonnance de référé du 14 décembre 2022, M. [Z] ainsi que tout occupant de son chef ont été condamnés à laisser l’accès de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble, au plombier mandaté par la copropriété afin de permettre la réparation urgente des causes du sinistre et ce sous astreinte.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 février 2023, il a été constaté que les travaux nécessaires avaient été réalisés par le locataire et qu’il n’y avait plus aucune fuite.

Il est cependant établi qu’une nouvelle fuite est survenue en septembre 2023 et que Mme [L] en a alerté le syndic de l’immeuble le 11 septembre 2023, afin que M.[Z] fasse le nécessaire pour y mettre un terme.

La demanderesse verse un second procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 septembre 2023 décrivant que le cadre de sa porte est déformé et gonflé, que des écoulements d’eau en provenance du plafond au niveau de l’accès à la salle d’eau sont constatés dans la cuisine, que le plafond est endommagé et que plusieurs dalles sont décollées, que les éléments de la cuisine sont déformés par l’humidité, que dans la pièce en façade, le plafond est endommagé, que la moitié des dalles sont effondrées et que dans la salle d’eau, un écoulement d’eau devant la porte est constaté, le plafond étant également dégradé et la peinture boursouflée.

Les recherches de fuite effectuées le 25 septembre 2023 puis le 14 novembre 2023 ont permis d’établir l’existence d’une fuite importante sur le réseau d’eau chaude de l’appartement de Monsieur [Z], un devis établi par la société Nic’eau Plomberie lui ayant été adressé le 22 novembre 2023 par le syndic de l’immeuble.

Il ressort de la facture du 6 décembre 2023 que les travaux de mise en apparent du système d’alimentation d’eau froide et de plomberie ont été réalisés au sein de l’appartement de Monsieur [Z] à ses frais.

Mme [L] fait valoir qu’une troisième fuite est apparue le 12 avril 2024 mais ne verse cependant aucune pièce probante à ce titre à l’exception du courrier adressé au syndic de l’immeuble 12 avril 2024 dans lequel elle indique que l’entreprise qu’elle a mandaté afin de faire les travaux de remise en état a constaté des écoulements d’eau dans l’appartement.

Dès lors, force est de considérer qu’il ressort des éléments susvisés, que l’appartement de Madame [L] a subi plusieurs dégâts des eaux ayant pour origine l’appartement de Monsieur [Z], que le syndicat des copropriétaires s’est montré diligent en mandatant rapidement un plombier dès le 8 novembre 2022 afin qu’il effectue une recherche de fuite au sein de l’appartement de ce dernier, que les travaux n’ont pas pu être réalisés en raison de l’inertie de son locataire qui n’a pas permis l’accès aux lieux, qu’il a relancé à plusieurs reprises M.[Z] afin qu’il intervienne auprès de ce dernier en vain et qu’une ordonnance de référé a du être rendue en ce sens à l’encontre de M.[Z] et de tout occupant de son chef afin de permettre au plombier de rentrer dans l’appartement. La réparation de la fuite a été effectuée en février 2023, soit plusieurs mois après son apparition, sans que M. [Z] ne justifie des diligences entreprises auprès de son locataire afin qu’il laisse un accès à l’entreprise pendant cette période.

Il est constant qu’une nouvelle fuite est apparue en septembre 2023, que de nouvelles investigations de ont été diligentées en septembre puis en novembre 2023 à la demande du syndic, qu’une fuite a été identifiée dans l’appartement de M.[Z] sur une canalisation privative et que les travaux ont finalement pu être réalisés en décembre 2023 après validation du devis par ce dernier soit dans un délai plus raisonnable.

S’agissant de la troisième fuite qui serait apparue en avril 2024, force de considérer que Mme [L] ne verse pas suffisamment d’éléments probants à ce titre.

En conséquence, il n’est pas sérieusement contestable au vu de l’ensemble de ces éléments que M. [Z] a engagé sa responsabilité puisque les désordres ayant affecté l’appartement de Mme [L] provenaient de son appartement et que les travaux visant à mettre un terme aux fuites n’ont pas été, réalisés, s’agissant notamment de la première fuite apparue en 2022, dans un délai raisonnable mais plusieurs mois après sa survenance.

Mme [L] verse une facture du 13 juin 2024 d’un montant de 18 755 euros établissant qu’elle a fait procéder à des travaux de rénovation de son appartement comprenant les peintures, la mise en place d’un nouveau chauffage, l’installation de nouveaux meubles de cuisine et à la réfection de la salle de bains. Elle verse deux factures d’un montant de 88,82 € et 546 € en faisant valoir qu’elles correspondent au coût de séchage de l’appartement suite aux infiltrations subies.

Toutefois, il doit être relevé que l’état antérieur de l’appartement de Madame [L] avant l’apparition des désordres n’est pas justifié et que la facture produite porte sur la remise en état globale de l’appartement et comprend notamment la pose d’un nouveau système de chauffage, la dépose de la faïence de la salle de bains ou encore la pose d’un nouveau tableau électrique sans qu’il ne soit démontré avec l’évidence requise en référé leur lien de causalité avec les infiltrations. Toutefois, s’agissant de la remise en peinture de l’appartement, des sols endommagés et des meubles de cuisine dégradés, il n’est pas sérieusement contestable que ces désordres sont bien imputables aux dégâts de eaux ayant affecté les lieux nonobstant l’absence d’expertise.

En outre, s’agissant de la seconde fuite apparue en septembre 2023, il doit être relevé que les investigations ont pu être menées rapidement dans l’appartement de M.[Z] et ce que les travaux ont pu être réalisés aux frais de ce dernier, le 6 décembre 2023 suite aux préconisations données par l’entreprise.

En conséquence, au vu de ces éléments, M. [Z] sera condamné à lui verser une somme provisionnelle qui sera ramenée à de plus justes proportions soit 9000 euros au titre des travaux de remise en état de son logement .

S’agissant cependant de la demande en paiement d’une provision de 634,82 € correspondant aux surcoût des frais d’électricité aux fins de séchage des sols sera rejetée, en l’état de l’existence de contestations sérieuses, les seules factures versées étant insuffisantes.

Enfin, s’agissant de la demande provisionnelle aux fins d’indemnisation des préjudices de jouissance et locatif, il n’est pas sérieusement contestable que l’état du logement n’a pas permis à Mme [L] de le remettre en location. Toutefois, il doit être relevé que le congé donné par son locataire en août 2022 n’est pas motivé par l’existence des désordres affectant les lieux, ce dernier n’y faisant pas référence et que suite à la réparation de la première fuite en février 2023, Madame [L] ne fournit aucune explication sur l’absence de réalisation de travaux de rénovation et la remise en location de son logement à cette date. S’il est constant qu’une nouvelle fuite est apparue au mois de septembre 2023 et qu’elle a été réparée au mois de décembre 2023, les travaux de remise en état ont finalement été réalisés en juin 2024.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande provisionnelle au titre du préjudice de jouissance et locatif sera ramenée à la somme de 3000 €. En conséquence, M. [Z] sera condamné à son paiement.

Les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], qui se heurtent à des contestations sérieuses eu égard aux nombreuses diligences entreprises et l’origine privative des fuites, seront cependant rejetées.

Sur les demandes accessoires

M.[F] [Z] qui succombe partiellement à l’instance, supportera les dépens en ce compris les frais des procès-verbaux de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] [L] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1200 €.

Le surplus des demandes sera rejeté de la nature de l’affaire et de la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS M.[F] [Z] à payer à Mme [H] [L], une somme provisionnelle de 9000 € au titre des travaux de remise en état de son appartement ;

CONDAMNONS M.[F] [Z] à payer à Mme [H] [L], une somme provisionnelle de 3000€ au titre de son préjudice de jouissance et locatif ;

REJETONS les demandes de provision formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ;

CONDAMNONS M.[F] [Z] à payer à Mme [H] [L] une somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M.[F] [Z] aux dépens en ce compris les frais des procès-verbaux de constat des 8 novembre 2022 et 26 septembre 2023 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT