TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/56587 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAXWM

N° : 10

Assignation du :

30 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Madame [R] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [G] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS – #R0045

DEFENDERESSE

S.A. BNP PARIBAS ayant son siège social situé [Adresse 2] et signification faite

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de PARIS – #R110

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Le 14 janvier 2022, M. [G] [A] et Mme [R] [A] ont conclu avec la société Pavillons d’Ile de France un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sur un terrain à bâtir au lieudit [Adresse 4], situé dans la commune de [Localité 3] moyennant la somme de 237.649 euros.

Pour financer l’acquisition du terrain et la construction projetée, la société BNP Paribas a consenti à M. et Mme [A] un contrat de prêt d’un montant de 383.649 euros, sur une durée de 25 ans, remboursable au taux annuel effectif global de 2,03% l’an, suivant offre de prêt du 31 mars 2022.

Le contrat de prêt prévoyait un premier déblocage des fonds destiné à l’acquisition du terrain, puis le déblocage du solde sur présentation des factures des entrepreneurs.

Le 13 mai 2022, les époux [A] ont fait l’acquisition du terrain au prix de 163.000€, réglé par un virement de la société BNP Paribas en exécution du prêt.

La déclaration de chantier pour la construction d’une maison individuelle a été faite le 11 septembre 2023.

Les 17 et 25 juillet 2024, les époux [A] ont transmis à la BNP Paribas les factures relatives aux travaux en cours d’exécution qu’ils avaient acquittées entre les mains du constructeur, afin d’obtenir la libération du solde du crédit.

La BNP Paribas, estimant que le coût de la construction projetée avait augmenté depuis la signature du prêt et que le projet qu’elle avait accepté de financer n’était plus le projet en cours de réalisation, a, par courrier du 26 novembre 2024, informé Mme [A] que le nouveau CCMI et le prêt n’étant plus en adéquation, celui-ci était consolidé à hauteur de 163.000 euros, précisant « L’offre du prêt n° 837-620XXX60 de mars 2022, précise que la destination du crédit est « l’achat d’un terrain et la construction d’une maison à usage de résidence principale ». Désormais, votre Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) concerne 3 logements alors comme précisé précédemment, notre offre de prêt n’en finance qu’un.

Le nouveau CCMI et l’offre de prêt ne sont plus en adéquation. ».

Reprochant à la société BNP Paribas de refuser de libérer le solde du prêt, de refuser de leur accorder un nouveau financement et d’avoir entrepris tardivement les démarches de levée d’hypothèque sur la construction, ce qui bloque l’avancement du projet de construction, M. et Mme [A] l’ont, le 30 septembre 2025, fait citer en référé devant le président de ce tribunal, aux fins essentielles de la voir condamnée à exécuter le contrat de prêt et au paiement de provisions.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, en vue d’un rapprochement amiable.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience et dans le dernier état de leurs prétentions, M. et Mme [A] demandent de :

« Constater l’inexécution, par la société BNP PARIBAS, du prêt conclu avec Madame [R] [A] et Monsieur [G] [A] ;

Ordonner à la société BNP PARIBAS d’exécuter de manière provisoire ses obligations en vertu prêt conclu avec Madame [R] [A] et Monsieur [G] [A] et reverser le montant du capital restant dû, soit la somme de 220.649 euros ;

Condamner la société BNP PARIBAS à payer à titre provisoire, à Madame [R] [A] et Monsieur [G] [A] une somme de 34.520,84 euros correspondant aux coûts directs engendrés du fait de la violation manifeste du contrat de prêt par BNP, ce montant restant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

Condamner la société BNP PARIBAS à payer, à titre provisoire, à Madame [R] [A] et Monsieur [G] [A] des intérêts de retard au taux légal sur le solde restant dû au titre du contrat de prêt, au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 27 janvier 2025 ;

En tout état de cause :

Condamner la société BNP PARIBAS à payer à Madame [R] [A] et Monsieur [G] [A] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

En réplique, la société BNP Paribas sollicite de :

« – Débouter Monsieur [G] [A] et Madame [R] [A] en l’ensemble de leurs demandes et juger que les demandes dépassent les pouvoirs confiés au juge des référés, juge de l’évidence,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [A] et Madame [R] [A] à payer à BNP PARIBAS la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande en exécution du contrat de prêt

A l’appui de leurs prétentions et sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, les demandeurs exposent que le contrat de prêt consenti par la société BNP Paribas a été valablement formé, l’établissement bancaire ayant été parfaitement informé des caractéristiques du projet de construction et de ses évolutions dès l’origine, notamment d’un projet de construction destiné à accueillir leur famille mais également leur mère. Ils estiment que l’obligation pour la BNP Paribas d’exécuter le contrat de prêt et de débloquer ce capital restant dû n’est pas sérieusement contestable, puisque la libération des fonds n’est conditionnée qu’à la présentation à la banque des factures des entrepreneurs intervenant sur le chantier, sans que l’organisme bancaire n’ait à porter une appréciation sur la nature de la construction.

Ils précisent en tout état de cause que ni le contrat de construction, ni ses avenants n’ont jamais porté sur la construction de trois maisons individuelles. Ils estiment que l’augmentation du coût de la construction et l’existence de factures supplémentaires ne modifient en rien l’objet du contrat de prêt, le maître de l’ouvrage étant parfaitement fondé à financer de nouveaux travaux à l’aide de ses fonds propres ; qu’en vertu de l’article L.231-10 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme bancaire ne peut s’opposer à la libération des fonds dès lors que les appels correspondant aux stades légaux lui sont transmis.

En réplique, la société BNP Paribas explique que les époux [A] lui ont soumis un premier contrat de construction de maison individuelle prévoyant la construction de trois logements pour un coût constructeur de 516.781€ qu’elle a refusé de financer ; que le projet qu’elle a accepté de financer correspond à la construction d’une maison individuelle avec une surface plancher de 110,66 m2, pour un montant de 237.649 euros.

Elle expose que les requérants ont modifié le CCMI en cours d’exécution du contrat de prêt par l’intermédiaire de six avenants successifs dont elle n’a eu connaissance que très tardivement ; que le projet actuel porte sur trois logements d’une surface plancher de 276,26 m2 avec un coût de la construction fixé à 448.662 euros, ce qui modifie le projet qu’elle a accepté de financer ; que le contrat de construction de maison individuelle et le prêt contracté pour le financer sont deux contrats interdépendants, de sorte qu’elle ne peut être contrainte d’exécuter une obligation de déblocage de fonds pour financer un projet qui n’a pas eu son accord.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

M. et Mme [A] fondent leur demande principale sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile aux termes duquel, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Toutefois, les demandeurs n’allèguent ni l’existence d’un différend ni d’une urgence particulière.

Ainsi, leur demande doit s’analyser comme une demande d’exécution d’une obligation de faire au sens de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, qui dispose que « le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés, de bonne foi.

En application de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Il ressort des pièces produites que M. et Mme [A] ont conclu avec la société Pavillons d’Ile de France un premier CCMI pour un coût total de 516.781 euros.

Les plans du 9 septembre 2021 correspondant à ce CCMI, établis par le constructeur, font apparaître que la construction initialement projetée par le couple était d’une surface de plancher de 276,26 m2 et comportait trois entrées indépendantes (entrée 1, entrée 2 et entrée 3), donnant sur trois logements équipés chacun d’un séjour, d’une salle de bain, d’un WC et de plusieurs chambres. La construction prévoyait sept chambres.

M. et Mme [A] ont soumis leur demande de prêt à la société BNP Paribas, qui a indiqué par courriel du 25 novembre 2021 que son financement ne pourrait dépasser 396.000 euros et qu’il était nécessaire de modifier les plans de la construction projetée.

C’est ainsi que les demandeurs ont soumis à l’organisme bancaire un nouveau CCMI conclu avec la société Pavillons d’Ile de France le 14 janvier 2022 afin de faire édifier une maison plus petite pour un coût total de 237.649 euros.

Les plans modifiés du 11 janvier 2022 élaborés par la société Pavillons d’Ile de France portent ainsi sur la construction d’une maison d’une surface de plancher de 110,66 m², ne comportant plus qu’une seule entrée, une cuisine, un séjour, deux salles de bains et seulement trois chambres.

La physionomie des constructions figurant sur les deux plans diverge à l’évidence.

Sur la base de ces plans et du second contrat de construction, la société BNP Paribas a émis une offre de prêt le 31 mars 2022, acceptée par les demandeurs, destinée au financement de « l’achat d’un terrain et construction d’une maison à usage de résidence principale », pour un montant de 383.649 euros, sur une durée de 25 ans, le coût total de l’opération s’élevant à 400.649 euros, en ce compris le coût d’achat du terrain.

Le prêt stipule en page 6 que «  Le montant de votre crédit sera mis à votre disposition :

— par un virement de 146000,00 euros sur le compte CAISSE DES DEPOTS ET DES CONSIGNATIONS de Maître [D] [F] qui sera effectué sur demande de Maître [D] [H]

— le solde après signature de l’acte, sur présentation de copies de factures, par un ou plusieurs chèques (ou virement) libellés à l’ordre de vos entrepreneurs qui leur seront adressés sur votre demande ».

Ainsi, il est expressément prévu que la libération des fonds doit intervenir de manière progressive tout au long de l’avancement du chantier de construction et sur présentation de factures correspondant aux travaux financés par la banque.

La BNP Paribas produit plusieurs avenants au contrat de construction, signés par les époux [A] et le constructeur entre les 9 septembre 2022 et 23 mars 2023, dont il résulte que des modifications substantielles ont été apportées au projet initial.

Ainsi, selon l’avenant n°3 signé le 3 février 2023, les époux [A] et le constructeur se sont accordés sur la réalisation de travaux modificatifs consistant en l'« Elévation des logements 2 et 3 d’après l’infrastructure déjà prévue à l’avenant 1 du 09/09/2022, reprenant les mêmes prestations que le logement 1 décrit dans le contrat initial du 14/01/2022 », pour un prix additionnel de 215.381 euros, portant le coût global de la construction à la somme de 508.157 euros.

Le coût global de la construction a finalement été porté à la somme de 506.469 par deux avenants n°4 et n°5 signés les 7 février et 23 mars 2023.

Il ressort des éléments qui précèdent que les modifications apportées par M. et Mme [A] au projet de construction sont substantielles en ce que le projet actuel a entraîné plus d’un doublement de la surface de plancher et du prix de la construction, sans avoir préalablement sollicité l’accord de la BNP Paribas sur les modifications opérées.

Or il est communément admis que le contrat de construction de maison individuelle et le contrat de prêt affecté au financement de la construction sont des contrats interdépendants. Aussi, le prêteur finance un projet particulier en fonction des capacités financières de l’emprunteur.

En effet, le banquier est tenu à l’égard de ses clients non avertis d’un devoir d’information et de mise en garde en cas de risque d’endettement excessif de l’emprunteur, et ainsi tenu de vérifier les capacités financières et de remboursement de son client avant d’apporter son concours.

C’est précisément pour cette raison que l’établissement prêteur peut refuser le financement d’un projet trop ambitieux et disproportionné aux revenus des emprunteurs, qui l’exposerait à une défaillance de leur part dans leur obligation de remboursement des échéances du prêt.

Dès lors que les factures produites à l’appui des demandes de déblocage des fonds, ainsi que les avenants au contrat de construction signés par les demandeurs portent sur des travaux modifiant substantiellement l’opération initialement financée et ont été conclus sans l’accord de la BNP Paribas, laquelle avait, dès l’origine, refusé de financer un tel projet de construction et avait expressément limité son financement à un montant de 396.000 euros après analyse des capacités financières des emprunteurs, l’obligation de déblocage des fonds destinés à financer un projet qui n’est pas celui que l’organisme bancaire a accepté de financer, se heurte à une contestation sérieuse.

Il importe peu que le surplus des travaux soit financé par les époux [A] au moyen de fonds propres, le versement du solde du prêt étant conditionné à la présentation de factures en adéquation avec le projet pour lequel l’établissement de crédit a consenti le contrat de prêt.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande d’exécution forcée.

Sur la demande de provision

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation de leur préjudice, expliquant :

— avoir déboursé des frais de report d’échéance de 630 euros en 2023 puis de 2100 euros en 2024,

— avoir payé des frais d’assurance et des intérêts sur un prêt partiellement exécuté pour 6.718,84 euros,

— que la société défenderesse est redevable d’intérêts moratoires sur le capital restant dû, soit sur la somme de 220.649 euros,

— qu’ils ont subi un préjudice de jouissance pendant plusieurs mois en raison de l’indisponibilité de la maison projetée, à hauteur de 25.072 euros,

— que l’absence de levée de l’hypothèque sur leur bien a bloqué toute nouvelle demande de financement auprès d’un autre établissement bancaire ce qui a aggravé leur situation et leur a causé un préjudice.

La BNP Paribas estime que la demande se heurte à une contestation sérieuse en l’absence de faute de sa part et indique en outre que :

les demandes indemnitaires au titre des frais bancaires sont injustifiées, puisque ces frais ont été appliqués à des demandes de différé d’amortissement formulées par M. et Mme [A], en raison du retard dans l’exécution des travaux résultant des modifications de la construction dont elle n’est pas responsable, les intérêts et frais d’assurance sont dus sur le capital de 163.000 euros qu’ils ont perçu au titre du prêt consolidé.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Compte tenu des développements précédents, les demandeurs sont mal fondés à se prévaloir de préjudices résultant des conséquences du refus de l’organisme bancaire de débloquer les fonds, refus dont il n’est pas démontré avec l’évidence qui s’impose en référé, qu’il serait fautif.

Enfin, l’hypothèque est une mesure de sûreté qui accompagne un contrat de prêt jusqu’au remboursement intégral du capital, des intérêts et des accessoires.

Ainsi, la BNP Paribas ayant versé 163.000 euros au profit de M. et Mme [A], celle-ci n’est tenue d’aucune obligation de lever l’hypothèque tant que la part consolidée du prêt qui leur a été accordée n’a pas été intégralement remboursée conformément aux dispositions de l’article 2474 du code civil.

A titre surabondant, il sera observé qu’il est établi par une attestation du 18 juillet 2025 que l’établissement bancaire a donné mainlevée partielle de l’hypothèque qui grevait la construction litigieuse. Aucune mise en demeure préalable sollicitant la mainlevée n’est versée aux débats et les demandeurs ne font aucun développement permettant de caractériser avec évidence la faute de l’organisme bancaire.

En conséquence de tout ce qui précède, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, les demandeurs seront condamnés au paiement des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du même code. Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à verser in solidum à la défenderesse la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution forcée du contrat de prêt ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;

Condamnons M. [G] [A] et Mme [R] [A] au paiement des dépens ;

Condamnons in solidum M. [G] [A] et Mme [R] [A] à payer à la société BNP Paribas la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 février 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN