COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. RESIDENTIAL c/ [U], [M]

MINUTE N°

DU 15 Mai 2025

N° RG 25/00438 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QGZY

Grosse délivrée

à M^e ATTAL Cécile

Copies délivrées

à Monsieur [N] [U]

à Madame [O] [M]

à CCAPEX

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. RESIDENTIAL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e ATTAL Cécile, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e RUGO Florian, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL,Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 5 juillet 2001 avec prise d’effet le 1er août 2001, la société CNP ASSURANCES aux droits de laquelle vient la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant a donné à bail à Madame [O] [M] un logement à usage d’habitation une cave et un emplacement de parking situés [Adresse 3] (anciennement [Adresse 8] moyennant un loyer principal mensuel de 4700 francs et 1385 francs de provisions sur charges, soit 927,65 euros.

Monsieur [N] [U] est devenu cotitulaire du bail aux termes d’un avenant en date du 27 juin 2019.

Madame [O] [M] a donné congé des lieux loués par courrier du 15 février 2024.

Le mandataire ayant reçu le congé le 19 février 2024 a informé que la solidarité prendrait fin le 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant a fait assigner Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice afin de:

— de voir constater l’application de la clause résolutoire et la résiliation du bail

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique

— condamner Monsieur [N] [U] à lui payer:

— la somme de 9078,64 euros arrêtée au 17 janvier 2025 ,au titre des loyers et charges impayés

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux majoré de 10% et des charges

— condamner Madame [O] [M] au paiement des loyers et charges solidairement dus au 19 septembre 2024

— outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 27 mars 2025, la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant représentée par son conseil a maintenu ses demandes en l’état de l’assignation.

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] régulièrement assignés, par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice , n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes par la voie électronique le 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur personne morale a, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions ( CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 2 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2567,54 euros au titre des loyers échus et impayés, visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a été régulièrement notifié à la Ccapex le 2 septembre 2024.

Ce commandement est régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, qui n’a pas comparu.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 novembre 2024 et que le bail est résilié depuis cette date.

Il convient donc au vu de l’urgence et du trouble subi par la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il y a lieu d’indiquer que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant produit un décompte actualisé au 1eravril 2025, démontrant que Monsieur [N] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9078,64 euros à la date du 17 janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [O] [M] est redevable solidairement de la somme de 2567,54 euros selon décompte du 1er avril 2025, Monsieur [N] [U] étant redevable de l’intégralité des loyers et indemnités d’occupation et charge dus jusqu’à la libération effective et définitive des lieux

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] qui n’ont pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et n’ont pas justifié de leur situation matérielle.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement jusqu’au 19 septembre 2024 et Monsieur [N] [U] seul pour le surplus à verser à la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [N] [U] qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux depuis la résiliation du bail sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 novembre 2024 et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 1302,22 euros.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 5 juillet 2001contient une clause qui prévoit que une majoration de 10% du montant du loyer et des charges pour le calcul de l’indemnité d’occupation.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite . Dès lors il convient de rejeter les demande formulées en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] à lui verser une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2001 avec prise d’effet le 1er août 2001 avec avenant du 27 juin 2019 entre la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant et Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] portant sur l’appartement à usage d’habitation une cave et un emplacement de parking situés [Adresse 4] ( anciennement [Adresse 8] sont réunies à la date du 2 novembre 2024

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant pourra, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à verser à la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant la somme de 9078,64 euros arrêtée au 17 janvier 2025 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [M] au paiement de la somme de 2567,54 euros due au 19 septembre 2024 selon décompte arrêté au 1er avril 2025

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à verser à la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 3 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d’un montant mensuel de 1302,22 euros ;

REJETTE la demande de majoration de 10%, s’agissant d’une clause pénale

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] à verser à la SCI RESIDENTIAL prise en la personne de son gérant une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [O] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice

Le greffier, La vice-présidente,

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