COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01646 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4MU

Du 11 Avril 2025

MINUTE N°25/121

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7]

c/ [H]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Vivian THOMAS

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [I] [H]

le

Président : Madame Florence DIVAN, Juge placée, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Septembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet PROGEDI

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [I] [H]

[Adresse 8]

[Localité 1]

ITA ITALIE

Non comparant, non représenté

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 14 Février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 Avril 2025,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [I] [H] est propriétaire du lot n° 0061 au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 7] sise à [Adresse 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024 fait assigner Monsieur [I] [H] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner :

à lui payer les sommes suivantes :14 163,95 euros au titre des charges de copropriété impayés et frais selon décompte du 15 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation ; 874,36 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale, correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ; 500 euros au titre des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ; 1 320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Aux entiers dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [I] [H], régulièrement assigné par les autorités italiennes n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [I] [H] est propriétaire du lot n° 0061 dépendant de l’immeuble [Adresse 7].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 16 octobre 2019, 9 juin 202, 23 mai 2022 et 28 septembre 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices du 1er mars 2018 au 31 mars 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [I] [H] pour la période considérée ainsi que de plusieurs mises en demeure envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, la dernière du 23 juin 2023 portant sur la somme de 11 076,25 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il serait sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il résulte d’une décision du juge délégué en date du 3 juin 2022, non communiquée par les parties mais qui ressort du décompte versé, que le juge délégué a condamné Monsieur [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 749,04 euros au titre des charges impayés et provisions arrêtées au 1er septembre 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022, de sorte que le demandeur dispose déjà d’un titre exécutoire sur cette somme.

Il ressort du décompte versé en date du 15 juillet 2024 que Monsieur [I] [H] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 7 107,73 euros déduction faite des frais de recouvrement et des sommes pour lesquelles le syndicat dispose d’un titre exécutoire. Les autres provisions non encore échues portant la période du 1er octobre 2024 (et non pas 1er avril 2024) au 31 mars 2025 sont devenues exigibles.

Monsieur [I] [H], qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 7 107,73euros au titre des charges de copropriété dues au 30 septembre 2024 et de la somme de 874,36 euros au titre des provisions à échoir.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 7 107,73 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juin 2023 et de la somme de 874,36 euros au titre des provisions à échoir conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965 pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 23 juin 2023, mis en demeure Monsieur [I] [H] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 50 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Monsieur [I] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 23 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [I] [H] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, les dettes s’accumulant depuis plusieurs années, Monsieur [I] [H] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 7 107,73 euros au titre des charges et provisions échues au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 874,36 euros au titre des sommes non échues pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus, tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT