22 Avril 2025

AFFAIRE :

[V] [H]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 6]

N° RG 23/01098 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HF42

Assignation :16 Mai 2023

Ordonnance de Clôture : 14 Janvier 2025

Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [V] [H]

née le 08 Août 1988 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Claire CAVELIER D’ESCLAVELLES, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société SERGIC

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 Janvier 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Alexandra ALBON, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 25 Mars 2025. La décision a été prorogée au 22 Avril 2025

JUGEMENT du 22 Avril 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Alexandra ALBON, Juge,

contradictoire

signé par Alexandra ALBON, Juge, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [H] est copropriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 8] dont le syndicat des copropriétaires est le cabinet SERGIC [Localité 8] (le syndic).

Madame [V] [H] possède un appartement au 3e étage de la copropriété qu’elle donne actuellement à bail à Madame [Z] [O] et dont la gestion est assurée par le cabinet Antoine immobilier.

Par courriel du 10 février 2022, le cabinet Antoine immobilier a informé le syndic que la locataire de Madame [V] [H] a constaté un affaissement anormal et une déformation excessive du plancher.

Le syndic a mandaté le bureau d’études OSTRUCTURES qui, dans son rapport du 24 mai 2022, a mentionné que l’absence d’appui est à l’origine de l’affaissement du plancher.

Au mois de mai 2022 un dégât des eaux est intervenu dans un appartement du 2e étage.

Madame [V] [H] et le syndic ont déclaré le sinistre auprès de leurs assureurs respectifs.

Le rapport d’expertise amiable de la société STELLIANT a été déposé le 20 septembre 2022.

Suivant la facture du 21 septembre 2022, le syndic de copropriété a entrepris la réhabilitation du solivage abîmé avec un affaissement par un renforcement par ferrure d’angle sous les 2 solives porteuses. Les travaux ont été confiés à l’atelier [U] Poireau.

Par courriel du 24 janvier 2023, Madame [V] [H] a demandé la prise en charge de la somme de 12 135,46 € au syndicat des copropriétaires, cette somme correspondant à la réfection de la salle de bains et du relogement de la locataire via Airbnb.

Par courriel du 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a refusé la prise en charge de la somme demandée par Madame [V] [H].

À défaut de réelle solution amiable du litige, Madame [V] [H] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à Angers par acte de commissaires de justice du 16 mai 2023 devant le tribunal judiciaire d’Angers afin d’obtenir au titre de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 31 décembre 2024 sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet SERGIC [Localité 8], à verser à lui verser la somme de 12.135,46 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires.

Le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais du constat en date du 6 janvier 2023.

Dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [H] indique en réponse aux écritures adverses que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les infiltrations préexistaient à l’affaissement constaté dans sa salle de bains ; en revanche, ledit syndicat ne conteste pas le désordre structurel ; qu’enfin ce dernier ne rapporte pas la preuve que sa consommation d’eau était trop importante afin de justifier l’existence d’infiltrations ; que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la réalité d’une quelconque fuite ; que l’affaissement, objet de la présente procédure, a nécessairement entraîné de potentielles infiltrations, que le plancher qui fait l’objet d’un renforcement suite aux travaux de renforcement commandé par le syndicat des copropriétaires en septembre 2022 ; que l’affaissement du plancher de son lot résulte d’un défaut affectant cette partie commune de sorte que la responsabilité du syndicat est engagée ; que les contestations du syndicat des copropriétaires basées uniquement sur les affirmations d’un artisan sont contestables ; qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’imputabilité des désordres aux vices affectant les solivages de l’immeuble est caractérisé, que le lien de causalité entre l’absence d’appui des solives du plancher et son affaissement est démontré ; qu’ainsi le défaut structurel est clairement à l’origine des dommages apparus dans sa salle de bains ; que, pour cette raison, la responsabilité du syndicat est engagée.

Concernant ces préjudices, Madame [V] [H] sur la base du devis de la société NDS concept indique que les travaux de réfection ont été chiffrés à la somme de 9282,90 € TTC ; que cette somme a été payée ; que la locataire présente dans les lieux a dû être hébergée dans un Airbnb du 19 septembre 2022 au 31 octobre 2022 ; que pour l’ensemble des raisons susmentionnées, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 12 135,46 €.

En défense, le syndicat des copropriétaires dans le cadre de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 3 janvier 2025 demande de :

DEBOUTER Madame [V] [H] de l’intégralité des demandes formées à son encontre

A toutes fins ;

JUGER que Madame [V] [H] ne justifie nullement d’un préjudice en lien avec l’affaissement du plancher ; CONDAMNER Madame [V] [H] à lui payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir CONDAMNER Madame [V] [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires indique qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la demande de dommages-intérêts présentée par la demanderesse et l’affaissement.

Concernant le désordre structurel caractérisé par l’absence d’appui de deux solives, le syndicat indique que cela n’est pas contesté mais qu’en revanche il conteste la cause de ces désordres ; que l’expert technique qui est intervenu indique que l’origine de l’affaissement n’est pas clairement déterminée ; qu’il existe une divergence au niveau de la cause de l’affaissement ; que l’expertise de la société STELLANT EXPERTISE affirme que l’origine de l’affaissement n’est pas déterminée ; que la locataire actuelle de l’appartement de Madame [V] [H] a indiqué dès l’entrée dans les lieux un léger affaissement ; que cela a été constaté dans l’état des lieux ; que l’affaissement existait dès 2021 ; que la thèse du pourrissement du bois en contact avec des infiltrations est probable ; qu’en outre, il est versé aux débats la consommation d’eau de l’appartement du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 qui témoigne une consommation d’eau importante ; que la responsabilité du syndicat n’est donc pas établie alors qu’il apparaît que l’affaissement du plancher serait la conséquence du pourrissement des ancrages des appuis de deux poutres en raison d’infiltrations anciennes provenant de la salle de bains ; que pour cette raison, il convient de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes.

En réponse aux écritures adverses, le syndicat indique que la demanderesse ne justifie pas des travaux qui ont été effectués et notamment que rien n’établit que l’affaissement du plancher soit l’origine de l’obligation de refaire intégralement la salle de bains ; que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que le choix des travaux est lié à l’affaissement du sol ; que le fléchissement du sol a été remédié par la copropriété ; qu’en ce qui concerne le relogement de la locataire de Madame [V] [H], il n’est pas rapporté la preuve du détail des nuitées ; que la demanderesse n’avait aucune obligation de relogement ; que les travaux ont été réalisés entre le 19 et le 23 septembre 2022 ; que la salle de bain était donc fonctionnelle à cette date et ne présentait aucun danger ; que pour l’ensemble de ces raisons, la demanderesse devra être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 janvier 2025 et mise en délibéré au 25 mars 2025. La date de prononcé a fait l’objet d’une prorogation à la date du 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir le tribunal « juger », « dire et juger », « déclarer », ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, mais pas dans le dispositif même des conclusions. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande principale

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Vu les articles 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du Code civil ;

En l’espèce il ressort des pièces versées en procédure que deux expertises amiables ont lieu ; pour l’une établie par la société OSTRUCTURES le 24 mai 2022 et la deuxième établie par la société STELLIANT expertise le 20 septembre 2022. Il ressort de la première expertise amiable que l’expert relève que deux solives sont visibles depuis le sondage ; qu’un défaut d’appui des solives sur les murs est constaté et que c’est l’absence d’appui qui est à l’origine de l’affaissement de plancher ; ce dernier préconise la nécessaire reprise des appuis. Concernant la deuxième expertise amiable intervenue à la suite d’un dégât des eaux du 15 mai 2022, l’expert constate un phénomène de fissuration au niveau des différents paliers de l’immeuble ; que l’affaissement du plancher dans la salle de bains de Madame [V] [H] est visible avec un affaissement de l’ordre de 3 cm avec un affaissement qui se poursuit sous la baignoire de la salle de bains et dans la chambre ; qu’au jour de l’expertise l’origine de l’affaissement n’est pas clairement déterminée ; que l’expert a pris attache avec deux personnes à savoir Monsieur [F] et Monsieur [U] ; qu’en ce qui concerne Monsieur [F] à l’origine du diagnostic du cabinet OS structure, ce dernier a confirmé que l’origine des désordres provient d’un faible encastrement de l’appui suivi d’une désolidarisation des éléments de structure au fil du temps ; tandis que Monsieur [U] mentionne que le défaut se situe au niveau des appuis en indiquant que la présence d’humidité au niveau de l’ancrage a eu pour conséquence son pourrissement ; qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, l’expert amiable indique que l’origine des désordres semble provenir d’un défaut structurel au niveau des appuis aggravés par des infiltrations de longue durée compte tenu de l’affaissement qui a été constaté a minima par la locataire et l’agence il y a plus d’un an. Enfin, l’expert amiable au titre du volet des responsabilités civiles a indiqué que ni la responsabilité civile de l’immeuble ni la responsabilité civile professionnelle de syndic n’est mobilisable, car d’une part l’origine de l’affaissement n’est pas clairement établie et que d’autre part le syndic qui n’a eu connaissance du sinistre qu’en 2022, a pris toutes les mesures adéquates dans les meilleurs délais.

Il résulte de l’expertise amiable dont le rapport a été déposé le 20 septembre 2022, que l’origine de l’affaissement qui a été constaté aussi bien dans la salle de bains qu’au niveau des plaintes et quart de rond de la chambre attenante, n’a pas pu été clairement déterminée par l’expert amiable ; l’expert amiable précisant également que Monsieur [U], l’artisan qui est passé à la demande du syndicat des copropriétaires, mentionne la présence d’humidité au niveau de l’ancrage qui a eu pour conséquence d’entraîner son pourrissement, le syndicat des copropriétaires verse à cet effet la consommation d’eau froide pour l’appartement de la demanderesse pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 mettant en exergue une consommation d’eau importante au regard des autres lots de la copropriété sans que la demanderesse n’y apporte une explication claire, cette dernière indiquant que le syndicat des copropriétaires se devait de verser également la consommation d’eau froide pour les années 2022/2023 et 2023/2024 ; qu’en outre, la première expertise amiable de la société OSTRUCTURES du 24 mai 2022 se limite à indiquer que l’absence d’appui est à l’origine de l’affaissement de plancher. Ces deux expertises amiables, indépendamment du constat d’un affaissement au niveau de la salle de bains de la demanderesse et des plaintes et quart de rond de la chambre attenante, ne donnent aucune explication quant à l’origine de cet affaissement, ne permettant pas au tribunal de s’assurer que les désordres évoqués par la demanderesse sont liés à la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

C’est pourquoi, l’argumentation de la demanderesse indiquant que la responsabilité de plein droit du syndicat doit être retenue au motif qu’aucune fuite n’a été relevée par les techniciens et au motif que le syndicat ne donne aucun élément quant à l’origine de l’affaissement ne saurait prospérer. En effet, comme il a été précédemment mentionné, la première expertise amiable n’apporte aucun éclairage sur les causes de l’affaissement du plancher de la salle de bains, si ce n’est une absence d’appui des solives mais cette simple mention sans aucun autre étayage ou explication ne peut pas être utilement retenue l’expert amiable indiquant lui-même qu’il n’est pas possible de définir si les solives sont détériorées aux droits de l’appui ou tout simplement trop courtes, en ce qui concerne la deuxième expertise amiable, l’expert indique que l’origine de cet affaissement et par voie de conséquence sa cause n’est pas clairement déterminée évoquant aux termes de ses conclusions des infiltrations de longue durée qui sont contestées par la demanderesse. C’est la raison pour laquelle, en l’absence d’éléments objectifs et clairs sur l’origine de l’affaissement intervenu dans la salle de bains et au niveau des plaintes et quart de rond de la chambre attenante, aucune responsabilité ne pourra être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Madame [V] [H] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre, l’article 700 du même Code prévoit que le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En conséquence, les dépens seront supportés par Madame [V] [H] ; qui succombant, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

De plus, Madame [V] [H] sera déboutée de sa demande de dispense de participation aux dépens sur le fondement de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où cette dernière a été déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 514 -1 et suivants du code de procédure civile, il convient de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [V] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [H] aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE Madame [V] [H] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Alexandra ALBON, Juge, assistée de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT