COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00613 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKQS

Du 06 Juin 2025

MINUTE N°25/00166

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ [S]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Karine JOLLY

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Avril 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SARL S.A.G.

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Karine JOLLY, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [U] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 25 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [S] est propriétaire du lot n° 135 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, fait assigner Monsieur [U] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

8513.90 euros au titre des charges et provisions échues au 31 mars 2025, outre intérêts à compter de la délivrance de la mise en demeure en date du 6 janvier 2025 ;2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

À l’audience du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a maintenu ses demandes.

Monsieur [U] [S], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [U] [S] est propriétaire du lot n° 135 dépendant de l’immeuble Syndicat de copropriétaires LES PALAOS.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 30 juin 2023 et 5 juillet 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices relatifs aux périodes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices relatifs aux périodes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [U] [S] pour la période considérée ainsi que deux mises en demeure des 6 novembre 2024 et 6 janvier 2025, envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, tous deux signés, portant sur la somme de 6293,06 euros pour la dernière mise en demeure, lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 23 mars 2025, que Monsieur [U] [S] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 6293,06 euros en ce compris les frais de recouvrement nécessaires de 30 euros et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 sont devenues exigibles.

Dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires LES PALAOS fait état d’un contentieux avec le défendeur relatif au règlement des charges afférentes au chauffage, à l’eau et à l’ascenseur.

Il justifie avoir informé M.[S] dès le 13 juin 2023 que son compteur d’eau présentait une consommation anormalement élevée supposant une fuite qu’il lui appartenait de vérifier, qu’une inondation a eu lieu le 14 décembre 2024 car son compteur d’eau était resté ouvert alors qu’il doit être fermé tant que la fuite n’est pas réparée, que de l’eau s’est écoulée dans les garages et caves et justifie qu’une fuite sur un canalisation intérieure de chauffage a été localisée dans son lot en versant la facture de recherche du 29 avril 2024.

Il fait cependant valoir que ce dernier n’a pas accompli les diligences nécessaires s’agissant de canalisations intérieures privatives au vu du règlement de copropriété et que contrairement à ce qu’il a soutenu, aucune charge d’ascenseur ne lui a été facturée car son lot est un local commercial.

Monsieur [U] [S], qui n’a pas comparu, n’a cependant soulevé aucun moyen contraire, ni versé aux débats des pièces de nature à remettre en cause le décompte versé par le syndicat des copropriétaires et le montant des charges impayées dont il est sollicité le règlement.

Dès lors, Monsieur [U] [S] est bien redevable de la somme de 6293,06 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2025 en ce compris les frais nécessaires de mise en demeure de 30 euros et de la somme de 2220,84 euros au titre des provisions à échoir.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 6293,06 euros au titre charges et provisions dues au 31 mars 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025 et de la somme de 2220,84 euros au titre des provisions à échoir devenus exigibles pour la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [U] [S] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs années, Monsieur [U] [S] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Syndicat de copropriétaires LES PALAOS la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Syndicat de copropriétaires LES PALAOS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [S], qui succombe, sera condamné au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 6293,06 euros au titre des charges et provisions échues au 31 mars 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 2220,84 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles pour la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT