Min N° 25/00465

N° RG 25/00258 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2AC

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

Mme [X] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine DELPLA

Copie délivrée

le :

à : Madame [X] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2016, ayant pris effet le même jour, la S.A. EFIDIS a donné à bail à Mme [X] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 482,91 euros, des provisions mensuelles sur charges de 131,73 euros outre un dépôt de garantie de 482,91 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. EFIDIS, a, par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, fait signifier à Mme [X] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 979,44 euros, dont 1 848,78 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [X] [D] à l’audience du 19 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [D] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-14 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [X] [D] à lui payer la somme en principal de 2 649,84 euros au 31 juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner Mme [X] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles, et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner Mme [X] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2024.

À l’audience du 19 février 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 12 mars 2025.

Lors de cette dernière audience, il est donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 30 janvier 2025.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 877,51 euros selon décompte arrêté au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse. Elle indique s’opposer à des délais de paiement et précise quelles sommes ont été versées par la locataire entre le mois de janvier 2025 et l’audience.

Mme [X] [D], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 80 euros par mois en plus des loyers et charges. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX de la situation de Mme [X] [D] par voie électronique le 05 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 05 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 06 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 17 mars 2016, le commandement de payer délivré le 13 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 12 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 877,51 euros au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 128,26 euros le 23 juillet 2024, et de 193,97 euros, le 30 novembre 2024 ont été imputés à la locataire. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative.

De même, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à une reprise, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité le 31 janvier 2024.

Or s’il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jour. À défaut pour le bailleur de justifier de ces envois, il convient donc de déduire la somme de 25 euros de la dette locative.

Enfin, sont mentionnés au 23 janvier 2024 des réparations locatives pour un montant de 10,98 euros dont il n’est pas justifié. À défaut de production de tout élément à cet égard, il convient donc de déduire également cette somme du décompte locatif.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [X] [D] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 519,30 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 848,78 euros à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision, au titre de la dette locative arrêtée au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 17 mars 2016 comporte, à l’article 7 des conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 13 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à Mme [X] [D] de payer la somme de 1 848,78 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de la première audience du 19 février 2025, le loyer courant du mois de janvier 2025, d’un montant de 552,11 euros, avait été réglé. Il en était de même pour le loyer du mois de février 2025 lors de l’audience du 12 mars 2025.

Par ailleurs, Mme [X] [D] a déclaré être en recherche d’emploi et percevoir 1 000 euros d’allocations chômage d’aide au retour à l’emploi, outre 148 euros d’allocations familiales. Elle a également déclaré que son conjoint était entrepreneur individuel et percevait un salaire de 1 700 euros par mois. Le couple a deux enfants à charge et le compagnon de la locataire prend en charge les frais d’internat de leur fille.

Mme [X] [D] propose de régler 80 euros par mois en plus du loyer. Cependant, ces échéances ne permettraient pas d’apurer la dette dans un délai de 36 mois et conduiraient à laisser à sa charge, à l’issue de ce délai, une somme à régler de 2 639,30 euros alors qu’elle ne dispose pas de ces ressources. Par ailleurs, pour que la dette puisse être apurée dans les délais requis, il conviendrait que les échéances soient fixées à un montant mensuel de 125 à 153 euros par mois. Or, des mensualités à cette hauteur ne son pas tenables pour la locataire. Elle apparaît ainsi ne pas être en situation de régler la dette locative.

Il convient dès lors de débouter Mme [X] [D] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, elle sera déboutée de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [X] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [X] [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 659,93 euros au 28 février 2025), mais sans indexation à défaut de production du diagnostic énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [X] [D] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2016 entre la S.A. EFIDIS, aux droits de laquelle vient la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [X] [D], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 25 septembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [D] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 659,93 euros au 28 février 2025) sans indexation, à compter du 25 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [X] [D] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 519,30 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 848,78 euros à compter du 13 juin 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [X] [D] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [X] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 ;

REJETTE la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION