TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02919 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NVI

Minute : 25/00139

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272

C/

Madame [X] [F]

Représentant : M. [N] [Y] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [X] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Monsieur [N] [Y] (Fils), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 juin 2001, l’office départemental de la Seine-Saint-Denis, aujourd’hui dénommé l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, a donné à bail à Mme [X] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1 547,50 francs soit 348,12 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023 a fait signifier à Mme [X] [F] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 467,20 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 29 mars 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Mme [X] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin 'assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner à titre provisionnel Mme [X] [F] au paiement de la somme de 5 762,84 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de juillet 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 7 septembre 2023, date du commandement de payer,

Condamner à titre provisionnel Mme [X] [F] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’août 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

La condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant huit jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner Mme [X] [F] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [X] [F] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 17 octobre 2024.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 7 980,88 euros. Il a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [X] [F], qui s’est fait représenter par son fils M. [N] [Y], muni d’un pouvoir régulier, a précisé que les loyers d’octobre et de novembre 2024 avaient été réglés mais par chèque au nom de Mme [C] [W], Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Elle a proposé de payer 200 euros par mois en plus du loyer, précisant que ne percevant sa pension de retraite que le 10 du mois, elle souhaitait avoir à payer ses échéances le 10 de chaque mois. Son fils a précisé que résidant désormais avec sa mère il participerait au paiement du loyer. La défenderesse a été autorisée à produire son attestation d’assurance en cours de délibéré.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courriel du 11 janvier 2025, Mme [X] [F] a adressé une attestation d’assurance pour son logement.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses demandes le bail signé le 9 juin 2001, le commandement de payer délivré le 7 septembre 2023 et le décompte de la créance actualisé au 31 décembre 2024, échéance de décembre incluse mentionnant un solde de 7 980,88 euros.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ». En l’espèce, le décompte détaillé indique qu’il est réclamé à six reprises à Mme [X] [F] une somme de 7,62 euros au titre de de « retard enquête » ou de « frais de dossiers », sans qu’il ne soit démontré que celle-ci est débitrice de ces frais. Ils seront donc déduits de la somme réclamée.

Ainsi, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 7 935,16 euros (7 980,88- 45,72).

En conséquence, il convient de condamner Mme [X] [F] à payer l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 7 935,16, au titre des sommes dues au 31 décembre 2024 échéance de décembre 2024 incluses avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandé avec accusé de réception du 29 mars 2023 et la situation d’impayés locatif a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ " à défaut de paiement du tout ou partie du loyer d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et qui de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location faute de saisine du juge dans les conditions prévues par la loi sera résilié immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’office départemental sans que ce dernier ait à faire la preuve d’un préjudice"

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 7 septembre 2023 à Mme [X] [F] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1464,20 euros, somme au moins égale à une fois le montant mensuel du loyer.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 9 juin 2001 est résilié à la date du 8 novembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [X] [F] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 200 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais ni à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [X] [F] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [X] [F] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [X] [F] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [X] [F] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 8 novembre 2023, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Comme elle y était autorisé Mme [X] [F] a produit en cours de délibéré une attestation d’assurance « multirisque habitation » pour sa résidence [Adresse 3], en date du 11 janvier 2025, la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte est donc devenue sans objet et l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [F], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 septembre 2023 et de l’assignation du 14 octobre 2024. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les voie d’exécution éventuelles seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 9 juin 2001 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et Mme [X] [F], concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 novembre 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [X] [F] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 7 935,16, au titre des sommes dues au 31 décembre 2024 échéance de décembre 2024 incluses avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [X] [F] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [X] [F] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir le 10 de chaque mois, le premier versement intervenant le 10 du mois suivant la signification de la décision, puis tous les 10 du mois,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 3] de Mme [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [X] [F] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Déboute l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande visant à voir ordonner à Mme [X] [F] de transmettre son assurance habitation sous astreinte.

Condamne Mme [X] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 septembre 2023 et de l’assignation du 14 octobre 2024, mais ne comprendront pas les frais des voies d’exécution forcée éventuelles de la présente décision,

Condamne Mme [X] [F] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 février 2025

Le Greffier Le Juge