TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 avancé au 30 mai 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Octobre 2023

GROSSE :

Le 31 mai 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 31 mai 2024

à M^e BILLE Cécile

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02372 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3GXL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 avril 2007 à effet au 4 mai 2007, la société d’HLM Logirem a donné à bail à Mme [D] [O] et M. [V] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 459,51 euros.

Ce bail a été repris dans un nouveau bail en date du 8 août 2011 puis par avenant le 6 décembre 2019.

Par contrat sous signature privée du 19 juillet 2014, la société Logirem a donné à bail aux époux [O] un emplacement de stationnement n°059 moyennant un loyer mensuel de 26,10 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM Logirem a fait signifier à Mme [D] [O] et M. [V] [O] par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 1 241,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2023, la société d’HLM Logirem a fait assigner Mme [D] [O] et M. [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du logement et du stationnement accessoire liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le séquestre des meubles,

— condamner à titre provisionnel Mme [D] [O] et M. [V] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 décembre 2022, soit la somme de 2 267,22 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 569,85 euros à indexer comme le loyer,

— condamner Mme [D] [O] et M. [V] [O] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

Au soutien de ses prétentions, la société d’HLM Logirem expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 novembre 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 3 juillet 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 19 octobre 2023.

A cette audience, la société d’HLM Logirem, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 132,11 euros.

Mme [D] [O], représentée par son conseil, demande que la somme de 104,15 euros représentant des frais de poursuite soit déduite de la créance réclamée par la société bailleresse, que lui soient accordés les plus larges délais de paiement et que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée. Elle fait valoir que son époux est parti en 2019, qu’elle a deux enfants à charge dont un fils étudiant, qu’elle a des ennuis de santé et ne peut plus travailler, que le revenu de solidarité active ne lui a plus été versé en mars 2022 et qu’elle a rencontré des difficultés financières importantes ne lui permettant pas d’honorer le paiement du loyer. Elle demande un délai de trois ans pour régler sa dette.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [V] [O] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 décembre 2023 prorogé au 18 avril 2024 puis au 06 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 3 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’HLM Logirem justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 avril 2007 dont les effets ont été repris le 1er août 2011 puis par avenant du 6 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 6-6 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2022, pour la somme en principal de 1 241,14 euros.

Il n’est pas contesté que le bail de location de l’emplacement de stationnement n°059 est accessoire au contrat de bail du logement.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 janvier 2023 et qu’elles emporte résolution du contrat de bail de l’emplacement de stationnement n°059.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [D] [O] justifie percevoir les allocations logement, à nouveau le RSA, et une allocation de soutien familial pour un montant total mensuel de 1 175,65 euros depuis février 2023. Néanmoins, il résulte du décompte produit par le bailleur qu’elle ne verse que le montant des allocations logement depuis de nombreux mois, soit 333,06 euros puis 340 euros à son bailleur de sorte que Mme [D] [O] ne démontre pas avoir repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande d’expulsion

Mme [D] [O] et M. [V] [O] étant occupants sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement n°059, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [D] [O] et M. [V] [O] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [D] [O] et M. [V] [O] par remise des clés ou expulsion à la somme de 569,85 euros demandée, à réviser comme le loyer, et de condamner Mme [D] [O] et M. [V] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [D] [O] et M. [V] [O] restent devoir la somme de 5 027,96 euros, à la date du 30 septembre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus, déduction faite de la somme de 104,15 euros au titre des frais de poursuites.

Mme [D] [O] et M. [V] [O] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5 027,96 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [O] et M. [V] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société d’HLM Logirem les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2007 repris le 1er août 2011 puis par avenant le 6 décembre 2019 entre la société d’HLM Logirem et Mme [D] [O] et M. [V] [O] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 janvier 2023 et qu’elles emportent également la résolution du bail du 19 juillet 2014 afférent à l’emplacement de stationnement n°059 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [D] [O] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [O] et M. [V] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [O] et M. [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM Logirem pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [O] et M. [V] [O] à verser à la société d’HLM Logirem, à titre provisionnel, la somme de 5 027,96 euros décompte arrêté au 30 septembre 2023 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Mme [D] [O] et M. [V] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 569,85 euros, à réviser comme le loyer, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [D] [O] et M. [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la société d’HLM Logirem au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président